严格限购下为何还有炒房 购房只为住还有多远
中央经济工作会议定调杜绝炒房中央经济工作会议上周在北京举行，会议对2017年经济工作作出具体部署。针对楼市，会议指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。其中“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位一出，即引发了业内外的关注与讨论。“炒房”，曾经是街头巷尾热议的话题，多年以前，北京楼市里流传着来自全国各地炒房团的传说。某某地炒房团一次性买下几十套房的事件并不是个案，炒房客和炒房团也成为楼市中一个独特的存在。不过，随着限购、限贷政策的引入，炒房团在北京住宅市场几乎已经绝迹，纯粹以“炒”为目的购房的炒房客操作也变得困难起来。业内人士指出，谈杜绝炒房，首先要明确炒房如何定义。亚豪机构市场总监郭毅认为，炒房并不能和投资性购房完全画等号。在她看来，炒房主要分为两类，一是房子买到手后短期就出手转卖，比如一次性买了很多套，经历短期的持有时间，然后就全部售出。二是购房后就将房子闲置，既不出租也不自住，只等房子升值到一定水平后转让获利。而普通人买房，改善居住品质的同时期待房价上涨，自己的资产能够升值的这种自住兼顾投资的需求并不能简单的定义为炒房。一位经历过“炒房时代”的资深项目操盘手表示，如果说十年前市场各项法规制度不健全，一些客户通过开发商改底单，偷逃交易税费，完成投机性炒房，那么近些年随着产权登记、征信体系、网签合同等制度的严格执行，投机性炒房在北京几乎已经绝迹。
严格限购下为何还有炒房？在接受《广厦时代》采访时，多位业内人士都表示了目前在北京楼市的政策和价格下，想炒房并不容易。首先，北京楼市执行严格的限购政策，即使是京籍购房家庭，名下只能有两套住房。就算通过“假离婚”等手段，能腾挪出的购房资格也十分有限。其次，目前北京执行的贷款政策是首套房首付比例35%到40%，二套房首付比例50%到70%，针对二套房的商业贷款政策十分苛刻，炒房需要付出的资金成本很高。第三，炒房转卖的交易成本很高，如果炒房周期在两年以内，则要面临契税、营业税、个人所得税等多重税种。以一套原值500万元，转售价600万元的房产为例，如果属非普通住宅、非名下唯一住房，交易周期在两年内，交易时要缴纳的税费43.5万元，而如果该套房产是首付50%贷款购得，两年的贷款利息也要近30万元，炒房获利空间很小。
炒房要面临重重困难，为何市场上还是有人选择去炒房呢？一位炒房客就向《广厦时代》透露了她的想法，她表示，在目前的投资市场中，作为她这样对金融了解较少的投资客，手里有闲钱，想要投资，似乎只有投资房产一条路。不过，限购确实阻挡了她的投资计划，所以她转向了商住房。她透露，她今年年中购买的一套商住房，现在已经涨了60万元，如果当时把资金投向其他任何渠道，都不会有这么高的获利。尝到了这套房的甜头，她就在计划购置另一套房产。但是她并不打算卖掉涨了价的这套房，而是计划通过互联网金融和银行消费贷款来凑另一套房的款项。不过，她也提出了自己的担心，商住房转让也要面临不小的交易成本，如果房价不是像2016年上涨如此迅速，她的资金成本很难被覆盖，获利就更微乎其微。前文提到的操盘手表示，很多投资性购房都是为了应对资金潮带来的资产贬值，在投资渠道单一的局面下，购房避险是大部分家庭的选择。中原地产首席分析师张大伟认为，房地产天然具备了投资属性，而投资属性出现的原因是资金潮下的资产荒叠加的过去一年多的财富效应。只要房价涨，自然会有人用房子来投资。只要金融不收紧，自然房价会涨。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2015年到2016年的这一轮房价与去年夏天股市的深度调整不无关系，在目前货币大量发行的情况下，普通百姓基本只有“非股即房”的投资方式。去年六月股市大跌之后，很多担心资产贬值的老百姓不得不将资金投向了房地产市场，大量资金的流入也促使了房地产市场的迅速升温。选择炒房，主要是无其他资产可“炒”。
建立长效机制促房产回归居住属性投资性购房，是投资渠道单一背景下，一些投资客的无奈选择。业内人士指出，关注此次中央经济工作会议精神，不应只关注“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。张大伟表示，首先是中央经济工作会议再次明确了房地产要建立长效机制。过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。另外，加快租赁市场的发展也值得关注，张大伟分析表示，租赁市场不能成为市场主流的原因是因为买卖市场投资比例较高，在未来房地产建立长效机制的情况下预期租赁市场将逐渐增加影响力。张大伟认为，未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策、一城多策。胡景晖提出，此次中央经济会议在土地供应也给出了明确指示，增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地等政策对市场都会起到积极作用。但是，土地政策里更重要的是改变地方政府的土地财政模式。只要土地出让金是地方政府主要的财政收入来源，那么从增加收入的角度越高的地价对地方政府就越好，利益驱动就不可避免的推高地价，推高房价。只有改变土地财政模式，改变地方政府对土地收入的依赖，才能从根本上遏制房价;也只有改变这种模式，才能够积极引导地方政府把更多的精力放到促进实体经济发展、刺激消费上去，通过做大实体经济的蛋糕，增加税源来解决财政问题，所以，通过长效机制帮助地方政府摆脱对土地财政的依赖才是土地政策需要解决的根本问题。前文提到的操盘手表示，从一线的经验看，要想让房地产健康平稳发展，只将目标瞄向打击炒房是有局限性的，因为现在市场上纯炒房的购房者本就很少。而应着重从增加土地供应、降低交易环节税费激活房产的流转和鼓励居民长期持有，出租手里的闲置房源，增加市场的可租房源入手。胡景晖也指出，十几年的实践证明，交易环节的加税不仅不能控制房价，反而会严重增加购房者的成本，因为在貌似供不应求的市场条件下，交易环节的税收最终都会被转嫁给购房人，高房价加高额交易税令真正自住型购房人负担更加沉重。而在持有环节，税负为零，这就为囤房炒房制造了温床。如果既要解决土地出让金的替代问题，又要解决交易环节加税难以遏制房价上涨的问题，税收的重点就应当从交易环节转向持有环节，实行交易环节减税，持有环节加税，尤其是对长期空置、多套持有的房屋进行征税。如果能在这方面进行改变，那么市场的供求关系将能得到很大的改善，房价也能在很大程度上被抑制住。
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