放胆预测！十堰楼市下半年6大变局！涉及房价、地段、土拍
2020上半年，楼市经历了种种波折，第 一季度遭遇疫情冲击出现了短暂停摆，期间开发商也做出诸多努力，如VR看房、直播推售等。随着疫情影响的减弱，企业运作目前已逐渐恢复正常，楼市也重回热闹景象。5月份，十堰城区新建商品住房销售1580套，销售面积17.63万平方米，环比上个月增长21.92%；存量住房成交674套，成交面积5.95万平方米，环比上月增长4.2％。
7月，2020年正式进入下半年，楼市同样如此。上半年楼市发展经历的变化将影响市场走向！小编预测十堰楼市下半年将发生6大变局：
一、十堰房价涨不动了
据分析，2020年上半年，中国百城新建住宅价格累计上涨1.27%，涨幅为近五年同期* 低水平。
回到十堰楼市，从房产在线统计的房价数据中，我们能看到，6月份十堰新房价格环比下跌1%。
十堰新房2020年以来的房价走势：
总的来看，2020年1-6月十堰新房房价涨跌幅度都不大。
二、土地市场渐趋理性
从复工以来，十堰城区进入密集卖地期，3-6月成功出让的商住用地有10宗。2019年1-6月，十堰市（茅箭区、张湾区、白浪区）成功出让的商住用地有5宗（不含一宗加油站地块）。
而这10宗商住地块中，6宗住宅用地平均成交楼面价约为1511元/平米。同比2019年住宅用地约为1559元/平米的平均成交楼面价，下跌了约3.1％。
同时，成交地块溢价率基本都在50％以下。
另外，5月，十堰市自然资源和规划局在湖北省率先启动“土保姆”服务活动，全面梳理市城区产业用地，创新推出“招商地图·云上选地”服务平台，通过全景影像、现场图片、天地图全方位展示十堰城市全貌、区位优势、产业布局。
其中，推荐十堰城区可供可用的商住用地共有127块，涵盖张湾、茅箭、经开区，既有热门区域，如林荫大道、火车站、七里垭、百二河等，也有目前的房价洼 地区域，如城区外围。
因此，小编预测，下半年十堰住宅用地供应总量将高于上半年，供应节奏或会加快，企业短期拿地会更加慎重，十堰土拍市场将渐趋理性。
三、库存去化压力增大
从目前来看，十堰新房市场的整体库存并不低。据官方统计，截至2020年5月末，城区已批准预售尚未售出的商品住房7265套，面积70.98万平方米，相比4月末有所下降。
根据十堰新建商品住房最近12个月月均成交量计算，目前库存待售新建商品住房去化周期约为6个月。
2020年十堰城区1-5月商品住房库存情况
不仅如此，新房市场的供应在加大，最近陆续有纯新盘规划出炉的消息，其中不乏上半年新拍地块：
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除了纯新盘，一些已经入市的楼盘也都有开盘加推计划。据不完全统计，十堰今年下半年到明年上半年可能会推出超万套新房，预计供应量应该会创新高。
随着2020年十堰棚改力度进一步减弱，供求趋于平衡，下半年销量或将存压。
四、纯正刚需盘减少
根据房产在线用户数据显示，当前十堰购房者以中青年为主，受其居住特征影响，各类置业群体也更为偏好三居类110平米-130平米中大户型产品，此类产品需求占比明显高于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱，市场换房需求仍存较大释放空间，且在二套房贷款收紧等政策影响下，部分购房者更倾向选择一步到位的产品，中高端项目成交占比有望继续上升。
另外，受住房居住属性回归，特别是疫情的加速刺激作用影响，产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显，进而将推动行业聚焦产品的迭代升级。
同时，疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇，加速刺激了物业服务需求的释放。
这也导致了将来十堰楼市纯刚需盘越来越少，虽说房价上涨可能性变小，但城区热门区域7000元/平米的购房门槛对价格敏感型刚需购房者并不算友好。
五、区域分化明显
十堰城区新房市场越来越明显的特征是：区域分化越来越明显，购房需求重 心更加向具备长期支撑力的热点区域聚焦。
目前，十堰城区楼市热门区域有：
传统的城市中芯，人民路、朝阳路、车城路、三堰、五堰、六堰。该片区目前在售房源很少：招商·兰溪谷、芳林雅苑·翡翠郡、唐城中岳汇、恒昇聚龙湾（二期）。
新兴的城市中芯，北京路、上海路。该片区目前在售房源也不多：友德公馆、东正国际三期、远洋悦府、大美盛城三期美珑公园、恒大城·御峰、百强中 心、震洋贵府、全兴广场、中房香山苑。其中不少处于清盘阶段。
不管是传统的，还是新兴的城市中芯，可供开发用地都趋于饱和，在售房源大部分体量都不大。上半年成功出让地块中只有1块属于这两个区域，位于人民公园周边。
网红板块：熊家湾、火车站北广场、天津路、发展大道与凯旋大道交汇处。这些板块目前在售房源不少，业态多种多样：如大家·十里桃源、华西城、汉成国宾府、中瑞领 航城、芳华里、国瑞中 心、中国中铁·世纪山水、国瑞文旅城等等，无一不是十堰劲销楼盘。其中，大家·十里桃源上半年劲销8.5亿，总成交877套。
而且后续新盘也很多，已知的有十来个；且大体量项目不少，选择更丰富。如：熊家湾-发展大道板块新项目林立，被业界大佬戏称为“战国七雄”，默认为是未来十堰楼市的风向标所在。
示意图仅供参考
另外，小编预测熊家湾往东北方向—十堰东站—郧阳区，这块片区未来值得关注。近日，小编在湖北政务网发现武西高铁十堰东站片区（高铁小镇）整体城镇化建设一期工程项目正在审批中。小编预测十堰也许是有计划建设高铁新城？
高铁加上日益完善的5G技术，十堰利用自身优势，也许能吸引更多产业投资外溢。产业带来工作，工作带来人口，对周边楼市也有一定促进作用。
六、LPR降息再次落空，买房成本居高不下
近期，央行连续3次通过到期逆回购等回笼资金超9000亿元，这也意味着市场里流通的钱变少了。
同时，被很多人视作“LPR降息预告”的MLF报价却并未作出调整，依旧是2.95%。
6月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，与5月持平。截至目前LPR报价已连续三个月保持不变。
有业内人士猜测货币政策可能又要收紧，降准降息将结束。不过这还得一步一步来看。
而央行日前发布的《中国区域金融运行报告(2020)》指出，下一步，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。这意味着，从房地产金融方面来看，下半年“紧”仍是主基调，调控放松依然会保持谨慎，尤其是针对需求侧，例如涉及首付比例、限贷类的调控政策的松动空间十分有限。
综上所述，下半年，在“房住不炒”定位不变，及居民收入预期仍不乐观的前提下，十堰房价不会再持续全面大幅上涨。
且随着购房需求逐步回归理性，供求关系渐趋平衡，以及棚改退出，项目去化压力增加，在房企采取让价促销策略下，部分项目房价或存小幅“阴跌”的可能性。
不过，另一方面，在存量时代，优惠特价房或许会提升短期销量，但想要保持长久的市场活力，产品力的提升才是王道。考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会，改善型项目占比升高，预计下半年房价整体仍将以稳为主，十堰城区整体新房均价或将保持小幅上涨。
小编建议有自住需求的刚需、改善购房者买房要趁早，尤其是优质的房产，越早越好；不建议纯投资购房者选择十堰；由于经济下行趋势依然，楼市里的坑越来越多，谨慎选择品牌、口碑过硬的房企的产品。
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