懒鱼的时光丶 发表于 2020-10-29 21:21:08

放胆预测!十堰楼市下半年6大变局!涉及房价、地段、土拍

2020上半年,楼市经历了种种波折,第 一季度遭遇疫情冲击出现了短暂停摆,期间开发商也做出诸多努力,如VR看房、直播推售等。随着疫情影响的减弱,企业运作目前已逐渐恢复正常,楼市也重回热闹景象。

5月份,十堰城区新建商品住房销售1580套,销售面积17.63万平方米,环比上个月增长21.92%;存量住房成交674套,成交面积5.95万平方米,环比上月增长4.2%。

7月,2020年正式进入下半年,楼市同样如此。上半年楼市发展经历的变化将影响市场走向!小编预测十堰楼市下半年将发生6大变局:

一、十堰房价涨不动了

据分析,2020年上半年,中国百城新建住宅价格累计上涨1.27%,涨幅为近五年同期* 低水平。

回到十堰楼市,从房产在线统计的房价数据中,我们能看到,6月份十堰新房价格环比下跌1%。

十堰新房2020年以来的房价走势:







总的来看,2020年1-6月十堰新房房价涨跌幅度都不大。

二、土地市场渐趋理性

从复工以来,十堰城区进入密集卖地期,3-6月成功出让的商住用地有10宗。2019年1-6月,十堰市(茅箭区、张湾区、白浪区)成功出让的商住用地有5宗(不含一宗加油站地块)。

而这10宗商住地块中,6宗住宅用地平均成交楼面价约为1511元/平米。同比2019年住宅用地约为1559元/平米的平均成交楼面价,下跌了约3.1%。

同时,成交地块溢价率基本都在50%以下。







另外,5月,十堰市自然资源和规划局在湖北省率先启动“土保姆”服务活动,全面梳理市城区产业用地,创新推出“招商地图·云上选地”服务平台,通过全景影像、现场图片、天地图全方位展示十堰城市全貌、区位优势、产业布局。

其中,推荐十堰城区可供可用的商住用地共有127块,涵盖张湾、茅箭、经开区,既有热门区域,如林荫大道、火车站、七里垭、百二河等,也有目前的房价洼 地区域,如城区外围。

因此,小编预测,下半年十堰住宅用地供应总量将高于上半年,供应节奏或会加快,企业短期拿地会更加慎重,十堰土拍市场将渐趋理性。

三、库存去化压力增大

从目前来看,十堰新房市场的整体库存并不低。据官方统计,截至2020年5月末,城区已批准预售尚未售出的商品住房7265套,面积70.98万平方米,相比4月末有所下降。

根据十堰新建商品住房最近12个月月均成交量计算,目前库存待售新建商品住房去化周期约为6个月。




2020年十堰城区1-5月商品住房库存情况

不仅如此,新房市场的供应在加大,最近陆续有纯新盘规划出炉的消息,其中不乏上半年新拍地块:

速看!天津路又一纯新盘规划公布!最新效果图流出…

或有数千套新房入市 北广场地王项目、国瑞阳光新项目规划曝光!

最新!天津路有新楼盘规划出炉 买房又有新选择

爆料!发展大道破7亿元地块项目相关规划流出 总投资或超30亿元

刚刚!十堰万达旁、天津路纯新盘规划出炉!逾千套住宅将入市

万达对面又双叒一纯新项目备案曝光 天津路商业配套再升级

万达周边及熊家湾或将有近4000套新房将入市

除了纯新盘,一些已经入市的楼盘也都有开盘加推计划。据不完全统计,十堰今年下半年到明年上半年可能会推出超万套新房,预计供应量应该会创新高。

随着2020年十堰棚改力度进一步减弱,供求趋于平衡,下半年销量或将存压。

四、纯正刚需盘减少

根据房产在线用户数据显示,当前十堰购房者以中青年为主,受其居住特征影响,各类置业群体也更为偏好三居类110平米-130平米中大户型产品,此类产品需求占比明显高于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱,市场换房需求仍存较大释放空间,且在二套房贷款收紧等政策影响下,部分购房者更倾向选择一步到位的产品,中高端项目成交占比有望继续上升。

另外,受住房居住属性回归,特别是疫情的加速刺激作用影响,产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显,进而将推动行业聚焦产品的迭代升级。

同时,疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇,加速刺激了物业服务需求的释放。

这也导致了将来十堰楼市纯刚需盘越来越少,虽说房价上涨可能性变小,但城区热门区域7000元/平米的购房门槛对价格敏感型刚需购房者并不算友好。

五、区域分化明显

十堰城区新房市场越来越明显的特征是:区域分化越来越明显,购房需求重 心更加向具备长期支撑力的热点区域聚焦。

目前,十堰城区楼市热门区域有:

传统的城市中芯,人民路、朝阳路、车城路、三堰、五堰、六堰。该片区目前在售房源很少:招商·兰溪谷、芳林雅苑·翡翠郡、唐城中岳汇、恒昇聚龙湾(二期)。

新兴的城市中芯,北京路、上海路。该片区目前在售房源也不多:友德公馆、东正国际三期、远洋悦府、大美盛城三期美珑公园、恒大城·御峰、百强中 心、震洋贵府、全兴广场、中房香山苑。其中不少处于清盘阶段。

不管是传统的,还是新兴的城市中芯,可供开发用地都趋于饱和,在售房源大部分体量都不大。上半年成功出让地块中只有1块属于这两个区域,位于人民公园周边。

网红板块:熊家湾、火车站北广场、天津路、发展大道与凯旋大道交汇处。这些板块目前在售房源不少,业态多种多样:如大家·十里桃源、华西城、汉成国宾府、中瑞领 航城、芳华里、国瑞中 心、中国中铁·世纪山水、国瑞文旅城等等,无一不是十堰劲销楼盘。其中,大家·十里桃源上半年劲销8.5亿,总成交877套。

而且后续新盘也很多,已知的有十来个;且大体量项目不少,选择更丰富。如:熊家湾-发展大道板块新项目林立,被业界大佬戏称为“战国七雄”,默认为是未来十堰楼市的风向标所在。





示意图仅供参考

另外,小编预测熊家湾往东北方向—十堰东站—郧阳区,这块片区未来值得关注。近日,小编在湖北政务网发现武西高铁十堰东站片区(高铁小镇)整体城镇化建设一期工程项目正在审批中。小编预测十堰也许是有计划建设高铁新城?

高铁加上日益完善的5G技术,十堰利用自身优势,也许能吸引更多产业投资外溢。产业带来工作,工作带来人口,对周边楼市也有一定促进作用。




六、LPR降息再次落空,买房成本居高不下

近期,央行连续3次通过到期逆回购等回笼资金超9000亿元,这也意味着市场里流通的钱变少了。

同时,被很多人视作“LPR降息预告”的MLF报价却并未作出调整,依旧是2.95%。

6月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期LPR为4.65%,与5月持平。截至目前LPR报价已连续三个月保持不变。




有业内人士猜测货币政策可能又要收紧,降准降息将结束。不过这还得一步一步来看。

而央行日前发布的《中国区域金融运行报告(2020)》指出,下一步,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。这意味着,从房地产金融方面来看,下半年“紧”仍是主基调,调控放松依然会保持谨慎,尤其是针对需求侧,例如涉及首付比例、限贷类的调控政策的松动空间十分有限。

综上所述,下半年,在“房住不炒”定位不变,及居民收入预期仍不乐观的前提下,十堰房价不会再持续全面大幅上涨。

且随着购房需求逐步回归理性,供求关系渐趋平衡,以及棚改退出,项目去化压力增加,在房企采取让价促销策略下,部分项目房价或存小幅“阴跌”的可能性。

不过,另一方面,在存量时代,优惠特价房或许会提升短期销量,但想要保持长久的市场活力,产品力的提升才是王道。考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会,改善型项目占比升高,预计下半年房价整体仍将以稳为主,十堰城区整体新房均价或将保持小幅上涨。

小编建议有自住需求的刚需、改善购房者买房要趁早,尤其是优质的房产,越早越好;不建议纯投资购房者选择十堰;由于经济下行趋势依然,楼市里的坑越来越多,谨慎选择品牌、口碑过硬的房企的产品。

免责声明:文中信息数据以官方及楼盘发布为准,请谨慎核查;文中内容纯属小编个人观点,仅供参考。
页: [1]
查看完整版本: 放胆预测!十堰楼市下半年6大变局!涉及房价、地段、土拍