泥泞一地的岁月 发表于 2022-4-1 07:19:43

年底盘点① | 2021年西咸楼市「十大事件」出炉

2020即将远去,回顾这一年,对于地产行业来说,影响颇为深远。忆往昔,可谓峥嵘岁月稠。


从“十四五”开局,城市规划迎来新契机,到前半年局部楼市火热,后半年限购限售限价的调控加码,以及房企接连爆雷,再到年末疫情突如其来,对于依靠线下业务的地产行业来说,打击也是巨大的。


这些行业内的热点事件,不仅在2021年留下了印记,同时也会对2022年的地产市场持续产生影响。为此,我们从「城市发展、调控新政、房企表现、市场环境」等四个方面,梳理出值得标记,并在很长时间内将持续影响行业发展的「西咸十大事件」,以复盘行业这一年来的起伏历程。




「城市发展」






事件一,“十四五”重点任务,全省之力,秦创原启动建设。


之所以把「秦创原」列为「西咸十大事件」第一件,主要是因为:命脉关键!


对于陕西而言,秦创原的诞生,是创新城市发展之道的强大引擎和关键手笔;对于西咸新区而言,作为秦创原总窗口,落地项目规模、招商企业能级、引入资本渠道等都将提升到一个新高度,反映了其在国家顶层设计中的价值。




事件二,一纸官宣,明确归属,西安全面代管西咸新区。


7月初,西咸新区等来了一份堪称“分水岭”的文件:882平方公里规划范围,划分为西咸新区直管区和西安(西咸新区)+咸阳共管区。「全面授权、不留空白」八个大字,明确了西咸新区的行政、经济和社会管理事务。


网图,仅作示意


25公里距离,由最初的陕西直管,到西安托管,再到如今的全面代管,长跑近20年的西咸一体化,一是终于尘埃落定,迎来清楚明了的权责利划分,步入下一程;二是真正意义上实现了「西安扩容」,“一盘棋”规划将实质性展开。


事件三,西进+北上,设区+更名,咸阳扩容已箭在弦上。


咸阳为什么急需扩容?主要还是发展空间受限,一是不利于做大做强;二是不利于在竞争中博取有利地位。


因此,为了可持续的发展,咸阳的城市扩容已然启动:


西进,打破行政区划藩篱,将新兴纺织工业园和装备制造园,纳入咸阳高新区管辖范围,又以兴平“撤市设区”为突破口,整合产业优势,谋求统一发展;


俯瞰咸阳高新区


北上,推进礼泉“撤县设区”,加紧变身“醴泉区”;大西安文体功能区正式改称为咸阳经开区,主攻临空经济;将与咸阳发展“同根生”的共管区交还,随后,泾阳加入临空经济整体规划。


至此,「咸阳西进」,资金、产业、人才等资源调配,加速集聚咸阳高新区;「咸阳北上」,醴泉、经开、泾阳等城市功能转移升级,共同破题临空经济。这对于破局咸阳城市建设空间、经济发展瓶颈,均大有裨益。




「调控新政」






事件四,沣西、能源金贸区限购,登记凉凉。


8月底,西安楼市新政发布,对限购、限售、土拍、金融等多个方面限制升级。其中,最大的看点便是将沣西新城、沣东新城纳入限购限售的范围。


「沣西新城」
涉及范围:高桥街道、马王街道。
涉及楼盘:万科沣华锦鸣。


沣西新城实景图


「沣东新城」
涉及范围:全域,包括原本不限购的能源金贸区。
涉及楼盘:中梁·鎏金云玺、莱安·万莱逸宸、奥园·璞樾ONE、阳光城壹号|蔷薇溪谷、林凯·溢金湾、陕建·沣渭壹号院、绿城·西安和庐,以及文教园片区的沣水云岭、香榭汇沣。


新政发布的一个月之后,进入限购范围的四盘:香榭汇沣、奥园·璞樾ONE、阳光城壹号|蔷薇溪谷、中梁·鎏金雲玺,陆续迎来意向登记,最高登记申请数只有81个,最高核验通过只有40个,甚至还有核验“0通过”。


政策高压之下,结果不尽如人意。按目前的情况来看,这种冷清的市场情况,和限购的影响,可能还会延续一段时间。


事件五,房产税确定落地,第一批试点城市引发关注。


10月23日,讨论得轰轰烈烈的房地产税,终于确定落地。这次房地产税再也不是狼来了的故事,而是真刀实枪。




近日,全国财政工作会议的文件提出,要深入推进财税体制改革,深化预算管理制度改革,做好房地产税试点准备工作。


2022年大概率会见到房地产税落地的消息,有观点认为,首批的落地城市,肯定有深圳和杭州,其他的主要城市也会在未来三年,相继落地实施。




「房企表现」






事件六,融创咸阳9盘接连入市,市场成交占比第一。


自2017年开发融创观澜壹号之后,4年时间里,融创先后开发融创中央学府、玺园(代建)、玖园(代建)、融创御河宸院、融创时光宸阅、融创宸光壹号、融创森屿城(待售)、融创西部湾。


其中,融创观澜壹号、融创中央学府已实现交付,融创宸光壹号、融创御河宸院均实现3000+套的年成交量(2021年),咸阳市场没有对标的万亩红盘——融创西部湾正式启动,以绝对的产品力引领市场。


融创西部湾整体规划效果图


融创的“江湖地位”,不仅是4年9盘的开发速度和服务体验,也是连续三年的“销冠”头衔,而这个头衔,将会在今年继续蝉联。


事件七,房企接连爆雷,频现停工、复工迹象。


2021年是中国房企“爆雷”的元年,尤其是7月份的“恒大危机”引起了市场的极大恐慌,恒大全国各地楼盘“纷纷停工”。


此后,恒大宣布自救三大战略:一是全力以赴实现复工复产保交楼;二是全面实施现楼销售;三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。


其中,随着“复工复产保交楼”,恒大各地停工项目陆续出现复工的迹象,这就包括恒大陕西区域内的项目。




在恒大地产在陕西官微上,正在有序推进西安、宝鸡、咸阳等地区在建楼盘的施工,截止目前,位于秦汉新城的8000余亩文旅大盘—西安恒大文化旅游城,位于三原的1.6万余亩文旅大盘—陕西恒大世纪梦幻城,以及西安恒大悦龙台、咸阳恒大珺睿府、宝鸡恒大御景湾等项目已陆续恢复施工。




2021年,对于蓝光发展而言,同样卷入舆论漩涡,翻开地方留言板,陕西区域多个项目被推上风口浪尖,都出现停工现象。不过,截止目前,沣东新城蓝光公园华府二期、沣西新城蓝光雍锦湾,均实现复工,施工作业正在开展。


至于其他行业大鳄,无人能够独善其身,泰禾、华夏幸福、鸿坤、新华联、荣盛、三盛、花样年、恒泰、实地、宝能、天房、协信远创、阳光100、新力、祥生、泛海等等相续传出“违约”或“爆雷”。


可以说,在20余年房地产市场运行中,政策红利、土地红利、人口红利的时代一去不复返,新的时代已经到来,如何促进整个行业健康、持续发展值得深思。


在本轮调控下,房企想要稳健前行,甚至弯道超车,最终比拼的,还是各家房企的融资成本、稳健的经营、精细化的运作、成本的可控。




「市场环境」






事件八,两次“神级土拍”炸场,80多家房企“参战”。


迄今为止,西咸新区出现两次“神级土拍”,毫不意外是西咸楼市关注的焦点。


「最高地价+最高溢价率」绿城以亩单价2139万/亩、楼面价16044元/㎡、以溢价率279%,从28家房企中突围,成功杀入能源金贸区,开发绿城·西安和庐;


「最高总价+最抢手」139轮竞价、58家房企争夺,华润以熔断价22.5亿元,首进沣西,开发华润沣華九里,诞生“第一宗摇号地块+第一贵宅地”。




事件九,西咸土拍忙,咸阳地价突破800万+/亩。


截止12月底,咸阳共挂牌出让43宗涉宅宗地,其中,17宗地流拍,流拍率达到39.5%;26宗地成交,揽金89亿,平均地价581万/亩,平均楼面价2649元/㎡,最高地价达到844万/亩,6宗地地价突破700万+/亩,最高楼面价达到4558元/㎡!


博德进主城、亨星进城东,领航控股深耕城北,新地块新产品即将面市;恒兴地产进入城西,靠近秦都高铁站,周边在售项目有文兴路F4和天地源·珺樾坊。


天地源&启点,联合开发天地源·和樾香都;以及陕建地产、生益地产、天然气置业,均进入高新板块,目前还没有相关项目信息。汇泰实业摘得高新板块4宗地,该公司参与控股融创丽彩置业和融创怡和置业,大概率又是丽彩拿地、融创参与开发建设。


天伦置业再进咸阳高新区,摘得1宗商务用地、1宗住宅用地,地价759万/亩;恒泰置业20亿连入4宗地,均位于装备制造产业园板块。


而在西咸新区土拍市场中,据西咸楼市整理统计,截至目前,在西咸新区挂牌出让的59涉宅地块中,仅有5宗地终止出让。并且,无论是沣东、沣西、能金区,还是泾河、空港、秦汉,房企争抢都异常激烈。


每场土拍都是数家房企争相围猎,热门地块最高竞价139轮、最高溢价率279%、最高亩单价2139万/亩、最高楼面价16044元/㎡……一连串的关键词不断地冲击着购房者的神经。


从年初至今,已有30+家国企、龙头房企陆续进驻,开放营销中心、在建营销中心主体、公示备案价......


东岭、陕煤进入能源金贸区,开发超高层、住宅;绿城高溢价拿地,开发绿城·西安和庐,目前营销中心和样板间刚刚开放。同月,沣东地产摘地沣东新城,目前已公示案名:沣华熙郡,位于万科未来星光的南侧,尚未亮相。


华润摘地沣西新城,开发华润沣華九里,目前营销中心已经开放;进驻空港新城的房企,东航置业开发东航·云锦东方,备案价1.4万/㎡—1.5万/㎡,星皓地产开发星皓·和悦,目前营销中心和样板间均已开放;绿城开发绿城桂语云境,城市展厅已开放。


摘地泾河新城的房企,正荣+卓越+弘阳联合开发北宸天樾,备案价1.4万/㎡—2.4万/㎡;万科开发万科未来时光,备案价1.2万/㎡—1.4万/㎡;隆基泰和再入泾河新城,开发隆基泰和·澜庭溪谷;泾河集团与绿城联合开发绿城泾河·桂雨听澜。


秦汉新城则有5个纯新盘等待亮相,紫薇+越秀联合开发紫薇馨樾府、中天美好开发中天未来玥、招商地产开发招商雍澜湾,以及旭辉、星空华文+当代的新项目。


事件十,西咸房荒,销售内卷,利率上涨+限购限价限贷,行业三大痛点。


①市场存量进一步消化,供应断层危机;土地供应紧缺,无新盘进场;预售证影响,拖慢入市进度;备案价博弈,价格被卡牢。四个方面,导致咸阳和西咸新区出现了「无房可选」的现状;


②在万物皆可内卷的时代,西咸楼市终究也逃不了内卷的事实。比拼产品质量、比拼品牌、比拼服务、比拼价格、比拼销量,显然开发商们谁也不服。更有甚者,还有用海报在“battle”,火药味十足,好在话题就此打住。但引发“内卷”的背后,能让人看出销售市场有多难。


③首套、二套房贷利率分别上调,置业成本增加;“3.30”新政,6项措施出炉,被坊间称作“史上最严限购政策”(西安)。“8.30”调控新政出炉,限购范围再度加码“限流”。再加上限价下的降标减配,以及限贷,审批时间拉长,购房压力与日俱增。


文章来源:西咸楼市公众号,请勿转载

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min12qi 发表于 2022-4-1 07:25:33

卖地惊心动魄
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