新房成交1388万方 2019宁波房价零涨幅 奉化杭州湾楼市令人吃惊
每年春节前，我们《经视看地产》就会开启延续多年的年度特别策划——《全省楼市大扫描》。我们深入到浙江的各个城市，实地探访当地真实的楼市温度。前两期节目，我们去到了温州和嘉兴，今天是第三期，我们要去到的是浙江东部的宁波。
宁波是浙江省辖市，副省级市、计划单列市，经济实力雄厚，而宁波楼市的发展也因此打上了这座城市的烙印，特色鲜明，自成一派。
回顾2019年的宁波楼市，成交量创下历史新高，但房价涨幅为零。这其中的原因，和四个关键词有关。
01
格局：2019年成交量创新高 房价涨幅为零
宁波，地处浙江省东部，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，有着“东方鹿特丹”之称。
2016年，宁波进行了一次大范围的行政区划调整，也重新划分了宁波楼市版图。海曙区、鄞州区、江北区、北仑区、镇海区组成宁波市五区。奉化撤市设区，成为宁波最年轻的第六区。
慈溪市、余姚市、宁海县、象山县被统称为宁波四县市。刚刚升级的前湾新区，在宁波楼市中依旧被称为杭州湾。
根据宁波华星研策提供的数据显示，2019年，宁波全市商品房成交总量高达1388万平米，这是自2004年有统计以来，宁波市区住宅成交量最高的一年。
细化到成交结构，市五区占比53%，奉化区占比11%，杭州湾占比13%，四县市占比23%。
如果将时间倒回到2019年初，连业内人士都不会相信2019年宁波楼市会如果抢眼。
彼时的宁波楼市，在经历了1年多限购调控后，进入了市场低谷，2月份的新房成交甚至跌到1411套的全年最低点。
不过也是从2月份开始，宁波楼市开始有了变化。北仑青年政策出台，对购房家庭给予 1-2万的补贴，同时奉化也出台人才购房政策，博士购房最高优惠55%，楼市热度开始升温。
紧接着4月1日起，宁波限购区外的首套房贷比例下调到20%，二套下调到30%，房贷利率也随之下降，市场进一步升温。6月份，新房月成交量已经攀升到了7878套。
下半年，宁波迅速出台4份文件，从销售、全装修、资金、土地等方面全面规范市场，首付比例回调等政策，成交量平稳回归。
叶巍俊
宁波房地产资深人士、巍然视点传媒创始人
一二月份为什么低迷？因为银行的按揭政策非常苛刻，即使符合按揭条件的人，到银行也不放贷给你，这是一个重要的原因。那么到三四月份马上上来，到五月份到一个高峰，是因为宁波市出台了非常吸引人的人才引进政策，就是中专毕业大专毕业的学生，甚至10年之内都可以在宁波落户。
和成交量起起伏伏不同的是价格，2019年，宁波全市均价维持在16905元/平米，全年房价涨幅控制在零。
蓝挺
宁波华星房产研策事业部负责人
2019年宁波大市的房价涨幅是零，但是各个区的价格其实都比去年上涨了，主要是成交结构的原因，比如市中心的高价楼盘，成交套数相对来说会比较少，而像奉化这样一万多的甚至一万不到的楼盘成交特别多，所以最后一平均，整体均价一点都没有涨，这也说明一城一策贯彻得非常坚决。
02
海曙鄞州：地段决定热度
2019年年底，鄞州区诞生了一宗“地王”地块，由荣安&布利杰以21640元/平米的楼面价竞得，地价冲破了宁波天花板。
在新房成交方面，2019年宁波成交排名前十榜单中，宁波壹号院、龙湖坤和天境、上湖城章等三个楼盘上榜，表现抢眼。
同时值得一提的是，虽然鄞州区的总库存在五区中排名第一，但去化周期却是五区中最短的。
叶巍俊
宁波房地产资深人士、巍然视点传媒创始人
新鄞州的各个功能区块重新做了调整，形成“一带、一廊、一滩、一城、一区、一圈”六大空间，这符合整个浙江大湾区建设的规划，也激发了大家购买房子的热情。
第二，鄞州区它处于老城区向新城区自然延伸，配套是非常完善的，无论是商业配套还是它的交通。
改善型需求集中的鄞州区，也是宁波GDP第一的核心城区，在交通和配套商拥有着很强的发展后劲。
交通方面，未来地铁1、3、4、5号线将连接成网。教育方面，鄞州区未来将新增5所学校。商业方面，也是大鳄云集，鄞州宝龙广场、宁波新世界广场等8个商业项目，将进一步提升鄞州区的城市能级。
黄颖祺
宁波新世界广场营销总监
我们宁波新世界大概是80万平米左右的总建筑面积，它涵盖了k11购物艺术中心、k11艺术花园、写字楼、高端豪宅等，是一个多业态，组成的一个城市综合体。
未来，会以k11作为龙头，打造一些有别于宁波一般 shopping mall所带来的商业的体验。另外会在一期的商业里面去呈现国际化，更生态的特色型经营。
除了鄞州区，海曙区这一年的楼市表现也非常的抢眼。
甬江、奉化江、姚江三江汇流之处，是宁波最传统的市中心三江口，这里也是海曙区的中心位置。
2019年，海曙区的雅戈尔江上和海曙金茂府，跻身宁波销售前十榜单，这两个楼盘的热销，也成为了宁波楼市由冷转热的代表性事件。
蒲涛宇
金茂宁波公司营销总监
海曙金茂府在2019年卖了33个亿，在今年宁波单项目里边进军了前五，在排行榜前五名里边单价是最高的。
海曙区在文化、教育、商贸有非常长的历史沉淀，所以我们也讲是真正的宁波主城区的发源地。
尤其是今年，也呈现出回流现象。早期从海曙出去到江东到鄞州，有一部分回流的现象，也是源于各个主城区之间的功能模块甚至是规划发生了一些变化，导致很多一部分客户又回归海曙。
03
奉化区：撤市设区利好全面爆发
2019年，奉化楼市共有37个楼盘开盘，17个楼盘售罄，平均去化率达到83%，这样一直拉动了奉化区的成交量，2019年全年奉化新房成交18148套，在宁波六区中占比31%。
也是在奉化，出现了2019年首个“日光盘”。3月17日，宝龙奉甬新城二期开盘，417套房子2小时内售罄。
同时，区域内的滨江诺德学府，出现了一房难求。宁南金茂悦，3个多月实现清盘。
蒲涛宇
金茂宁波公司营销总监
基本上都是当天开盘全部都售罄的，大概800多套房子，两次开盘基本上都销售完毕。首开到售罄应该是三个半月到4个月左右的时间。
裘林波
滨江诺德学府营销经理
很多客户来了之后就直接说还有没有房子，我要哪个面积的，我今天钱带了，就很夸张。我们早上八点半正式上班，基本上在八点左右才开门，很多客户就五六点钟就在等着这里，就怕自己买不到房子。
伴随着高成交量和快速去化，奉化2019年房价上涨了6%，均价定格在了12746元/平米。二手房则出现了部分倒挂现象。
土地市场的反应更为夸张。2019年，奉化平均楼面地价从2018年的3823元/平米上升到4502元/平米。
2019年12月31日，绿城以楼面价9810元/平米拿地，成为奉化地王，引发了不小的轰动。
汪益群
滨江集团区域营销总监
因为奉化前几年撤市设区之后，其实相对于宁波来讲绝对是一个价值洼地。宁波靠奉化最近的地方均价基本上都已经35000-40000元/平米左右，奉化原先的均价只有12000-13000元/平米，现在主城区的限价是在15000-16000元/平米。
其实从宁波过来开车走高价也好，包括高速也好，其实30分钟都是可以到的。而且现在宁波到奉化在修城际高铁、城市轻轨，也在修高架，以后开通之后是非常方便的。
04
杭州湾：有楼盘一年卖了7000多套
宁波杭州湾新区，位于浙江省宁波市北部，宁波杭州湾跨海大桥南岸，居于上海、宁波、杭州、苏州等大都市的几何中心，是宁波接轨大上海、融入长三角的门户地区。
2019年7月，宁波前湾新区成立，宁波杭州湾新区353.2平方公里全域划入，占据前湾新区面积58%，杭州湾迎来新一轮发展机遇。
伴随着绿地、港中旅、合生等房企的进驻，这片长三角区域最大的滩涂也“蜕变”成房地产的新兴战场。
2019年，杭州湾新区共成交商品房243万平米，同比涨幅6%。成交均价12679元/平米，同比涨幅13%。
与此同时，宁波全市成交排行榜前五名中，有四个位于杭州湾新区。排名第一的绿地海湾，单盘成交金额达64.4亿，全年成交7000多套，连续两年成为宁波的销冠楼盘。
袁国平
杭州湾城市公司营销总监
从4月到11月之间，我们基本上每天上百组，有可能有200~300组客户，就是我们我们10000平米的售楼是基本上都是会挤满的。
杭州湾从2017年开始是第一批投资客，上海跟温州的投资客，2018年之后，随着一个产城的联动性，以及慢慢呈现了一个画面之后，上海、温州、杭州、宁波都开始慢慢往这边涌入。
2019年国家战略的提升，以及周边的一个配套逐步显现的时候，全国的客户群都在往我们这里涌入。
虽然去化惊人，但是超级大盘带来的库存同样惊人。据统计，目前杭州湾新区的大库存为800万平米，去化周期3.3年。
蓝挺
宁波华星房产研策事业部负责人
杭州湾市场严格意义上说是面向全国市场，所以它的库存虽然相对于某个区域来说可能是很大，相对于大片区或者全国市场来看的话，又要另当别论。
首先那边的开发商以一线开发商为主，第二基本上它开发的楼盘都是一些快消型的楼盘，面积都是以中小面积低总价的产品为主，适合投资。第三，杭州湾的开发商基本上会自带产业，并不能以解决城市人居的角度去看问题。
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文章来源:经视看地产
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