刚刚，西安首批二手房指导价正式发布，二手房成交价要降？
自西安市政府“330”楼市新政中，提及“逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为”后，西安购房者就对二手房指导价翘首以盼。这三个月来，在各个政府留言平台，针对二手房指导价的相关询问有不少。
终于，西安住建发布了二手住房参考价相关政策。首批共102个住宅小区二手住房成交参考价也于今日对外发布。（小区名单见文末相关阅读）
严打学区房 下架价格虚高房源
7月8日，西安住建发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。
明确指出二手住房指导价的形成：西安市房产交易管理中心将以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析形成。
并要求二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。
《通知》再次重申，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
同时，要求各房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。
从6月下旬开始，西安就有传言，贝壳已经在针对高价二手房进行“关黑”处理。虽说在求证当中，诸多贝壳经纪人表示“没有”、“不知情”。但是，贝壳找房二手房区域列表中，西安二手住宅高价区域曲江、高新已经悄然消失。
此次二手房参考价发布机制的印发，刚好印证了此前的传言，西安在二手房指导价方面其实早就开始行动了。
量升价涨 西安二手房市场成交火热
从今年上半年的成交情况来看，数据显示，1-6月西安二手住房成交超3万套。这个量有多大呢？这么来说，去年全年，西安意向登记房源是7.5万套。
两相对比之下，足以见得二手房成交量之大。
今年来，二手住房成交量高企
而二手房成交的火热，主要还是由于新房的供应不足。今年来，到7月初，西安楼市已经诞生了12个万人摇。仅6月一个月，就出现4个万人摇。
还是以6月为例，6月西安城六区、长安区、沣东新城、临潼区意向登记共推出房源8054套，而意向登记家庭有118402组。这其中的供需缺口可见一斑。
新房一房难求，大量的购房需求被迫涌入二手房市场。
目前，新房市场虽然供不应求，但在政府严格的限价之下，房价涨幅平稳。而二手房市场，随着需求量大增、成交量高企，价格也不断上涨。
6月的国统局数据显示，5月西安二手住房价格环比上涨1.0%，涨幅位居全国第二！
随着二手房市场热度的攀升，二手房价格也越来越高，新房、二手房价格倒挂愈加严重。这也是不少新房项目频频万人摇的一个重要原因。
多重因素之下，二手房指导价势在必行。
二手房房价要降？指导价仅供参考
对二手房制定参考价，一方面让二手房交易中价格更加透明，中介哄抬房价的行为将无所遁形；另一方面，也在一定程度上打击了新房市场中的投资者。在新房市场供应紧张的当下，此举有力的保护了有真正需求的购房者。
当然，不得不承认，此举可能会误伤部分刚需买房人。二手房指导价往往较低，而银行贷款审批多基于指导价。这样贷款额度降低，首付门槛无形中被迫提高。
此次西安二手房参考价发布机制的实施，打击力度最大的应该是“学区房”、“学位房”。尤其是价格虚高的“学区房”、“学位房”，将会出现明显的降温。
许多网友看到此次政策后询问“二手房房价是不是要降了”。这一点需要明确，二手房参考价，仅是一个参考，目的在于降低市场预期，尤其是价格虚高的房源，从而引导二手房房价回归合理。
在实际成交中，仍按照交易双方自愿的原则，并不存在强制性。但是，按照规定，在交易各环节中，相关机构和部门将以指导价为参考依据。也就是说，如若成交价异常，在某些交易环节是会受阻的。
目前可以肯定的是，受政策影响，未来二手房成交量将会逐渐下降，二手房价格上涨将会得到控制。
相关阅读：部分住宅小区二手住房成交参考价格
据《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发〔2021〕20号）和《西安市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》等文件精神及要求，现将我市部分住宅小区二手住房成交参考价格予以发布。
特此通告。
附件：部分住宅小区二手住房成交参考价格
西安市房产交易管理中心
2021年7月9日
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