房地产市场呈现回暖迹象 料佳源国际续有强劲表现
本报记者 包兴安近日，国家统计局发布《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》，提及全国房地产开发投资完成情况、商品房销售和待售情况、房地产开发企业到位资金情况以及房地产开发景气指数。全国房地产开发高达投资12.02万亿元，同比增长9.5%，2018年全国商品房销售金额达15万亿元，同比增速12.2%。
一线城市超高房价及产业转移，驱使巨大市场外溢需求转向二三线城市。一旦有政策上的变化，基本上都会快速转化为市场成交量，事实反映在数据中，根据《全国百城库存报告》去年11月发布的数据中，三四线城市去库存周期近期正从底部开始反弹。在同样时间﹐山东省菏泽市住房和城乡建设局发文，明确表示即取消新购住房限制转让措施，随后安徽合肥及湖南衡阳市取消限购令，预料日后将有更多三、四线城市跟随。
佳源国际立足江苏，自2017年起以箭速增长。2018年度全年合同销售金额约人民币202亿元，同比增长达到94.6%。与此同时，集团积极扩展土地储备，通过并购丶公开市场招拍挂与合作开发等方式获取共14个项目，新获取土地储备建筑面积约370万平方米，现时拥有的土地面积已超过980万平方米，足够未来3至5年发展需求。
1月31日公司公告显示，截至今年1月，佳源国际的合同销售金额约人民币10.482亿元，同比增长约122%。合同销售面积约90，328平方米，同比增长约83%；及均价约每平方米11，605元，按年增约22%。而根据佳源国际2018年中期业绩，收入录得41.3亿元，纯利同比升88%至9.73亿元，盈利能力较同业突出，万科8.7%、融创13.66%、恒大10.3%、佳兆业11.33%，普遍地产商净利润率都在10%左右的水平。
充足的土地储备，有利房企未来开发，实现现金回流。截至2018年6月30日，佳源国际在中国各大城市的物业组合达41个，包括29个住宅综合体和12个商业综合体，拥有土地储备面积约980万平方米。其中江苏地区依然是占比最大的地区，占比达到67%。佳源国际的2018年非常进取，透过项目并购、公开市场招拍挂与合作开发物业等方式取得12个项目开，发项目超过100亿，并将版图拓展至贵阳、乌鲁木齐及“一带一路”国家如柬埔寨，积极拓展土地储备。
2018全年合同销售面积约178万平方米，同比增加52%。以中国58家样本房企平均去化周期为6.87年计算，佳源国际去化效率积极。而随着11月开售的两个香港住宅及商业项目，佳源国际在大湾区核心城市的发展布局也正式揭幕。
内地房企负债比率一直偏高，皆因与其行业特性有关，行业均值125%，恒大现时负债比率约127%，而在2016、2017年及2018年6月30日，所以市场的担心也并非没有道理，这么大规模的债务，再加上内地如今房地产继续调控，房子卖不掉。想靠销售回款，都很困难。目前很多企业无非就是拆东墙补西墙，靠发新债来偿还老债，甚至不惜铤而走险，在民间进行高利息的资金拆借。佳源国际的净资本负债率分别为150.2%、125.6%及85%，净负债/EBITDA亦由2015年的10.23倍下跌至2018年上半年的0.47倍，现时的负债状况明显较一般中国房地产公司良好，可算其决心及公司执行力非常强大。
相对于地产开发的重资产，物业管理是一个轻资产行业，为企业提供稳定的现金流，在进行品牌输出的同时，迅速扩大经营规模，从而获取品牌溢价。注入物管业务是一个“策略性”动作，两者彼有协同效应，更有助集团估值同时平衡主营业务风险，提供增值服务。佳源国际早前举行股东特别大会，通过以6.89亿元收购集团主席及控股股东沈天晴名下的物业管理业务，并以每股港币13.73元发行5，018万股支付。
出生在浙江省桐乡市的沈天晴（又名沈玉兴），1995年创办佳源集团，自2009年以来已连续十年入围中国房地产开发百强企业，自2013年以来已连续六年跻身中国房地产开发企业50强，中国房地产开发企业品牌价值50强，品牌测评价值达100亿元。2018年6月，被中国城市科学研究会授予“绿色建筑产业化基地”。
1月21日，佳源国际在投资者见面会上对外界传言的债务违约事件作出澄清，表示业务营运及财务状况一切如常。其后还就公司控股股东明源投资（连同沈天晴先生）持有股份的质押、孖展融资情况进行了说明。公告显示质押和孖展融资总额合计仅为1.2亿美元，而佳源国际控股2018年中报数据显示营业收入规模41.30亿元，融资相对收入而言规模较小，从市值来看，佳源国际控股下跌后市值有94.76亿元，融资占市值比例较低，被要求补仓甚至平仓的风险极低。
披露令事件在资本市场明朗化，沈天晴披露其持股状况以增加公司股东信心，让投资者能掌握全面资料。同时，整合明源投资连同其持有佳源全部或绝大部份的股份权益存放在香港一家证券经纪行的账户，藉以增加透明度。沈天晴在会见投资者午餐时表示，在适当时候增持公司股份。
而现时佳源国际正处于“限制买卖期”（blackoutperiod），根据《上市规则》附录十上市发行人董事进行证券交易的标准守则，年度业绩刊发日期之前60日内，或有关财政年度结束之日起至业绩刊发之日止期间，绝对禁止董事买卖任何该等证券。相对往日股价，现时股票正处于低位，预计年报后大股东将增持公司股份，或行使公司回购股份的意愿。
毫无疑问房地产已成为经济火车头，从建屋、贷款、老百姓买房、房贷抵押、引领银行存款滚动，促进各类融资活动。但作为投资者更要保持理性分析，懂得看基本面，公司本身也要做好披露，多与市场沟通。论地产板块，香港地产企业均已经历无数高低起伏，演变成今日恒之有效的企业管冶，这也是上市企业的责任与对中小股民的承担。
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