房子限购和限售是两码事儿，一个控制涨，一个控制跌
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。一、
我是咨询买房的，但是总有人来找我探讨怎么能让房价崩盘？无语。
今天又来了一个，主要论点就是一句话：只要买房后限售20年，那房价一定暴跌。
那我就问他了：商品价格是由供需关系决定的，如果买入后不让出售，那会是增加供给还是减少呢？
回答是：不让出售自然就没人买了，等同于增加了供给。
那我又问了：钻石恒久远，一颗永流传。这几乎没有二手货吧，相当于不让卖。但真有新婚夫妻因为不让卖而不买吗，价格降了吗？
回答是：钻石被商人垄断了，所以不会降。
那这问题来了，“房子难道不是被商人垄断的吗？土地难道不是被垄断的吗？”
之后就没回音儿了，弄得我还挺寂寞，憋了一肚子的话还没说呢。
二、
说实话我是挺佩服我们的，并不说我自己，而是开发商这个群体。在这30多年中，中国开发商形成了虽然松散但目标一致的团队，反复的强调各种似是而非的观点，自然也就给不少人洗了脑。
而且开发商们不仅给这些人洗脑，还让他们主动的去传播，也就又给别人洗了脑，去影响更多脑子不太会思考的人。其实这就是社会发展的走向，人和人的思维差距，影响的最终结果就是财富的多少。
就拿这调控政策来说，“限购”确实是为了打压房价的，相当于抑制了需求。但真实效果其实不是很大，因为再限购也是短期的，对长期没用。
就像五年社保，那不就是等五年吗，五年后攒的钱更多，真要想炒的话力量会更大。怎么都是这些需求，规定20结婚和25结婚其实无所谓，还真能让人家都打一辈子光棍儿不成？
大学扩招其实就相当于限购，间接的延迟了年轻人进入社会找工作的时间。但这效果很好吗？多学了几年大学，反倒觉得自己筹码增加了，对找不到合适的工作反倒增加了更多的怨言。
三、
而“限售”呢，虽然也有打击的功能，但根本作用其实是为了稳定房价的。表面上看是为了遏制投机和炒房，不让短期内上市。实际上也不过是错后了几年，而且限定的时间越长，对开发商越有利。
不信的话可以让汽车行业试试，规定买了车就20年内不许转让，你看4S店不得乐疯了的，立刻就敢加价提车你信不信？
别的城市不知道，北京最早出现限售是2000年前后，针对的都是公房，规定是分配到手后必须住满5年才许上市交易。表面上说是为了公平，要不然太便宜那些刚有资格分到福利房的人了。
但实际上呢，这就是开发商们推动的，要不然一下子上百万套公房解禁，哪怕有几万套同时挂牌都受不了。二手房多了就必定将大幅冲击新房市场，毕竟商品供应量多了就会引发降价，买房人倒高兴了，可开发商不得赔死。
所以自从公房解禁就伴随着五年限售，这政策一直延续到2003年。到2003年可能是觉得总这么限下去也不合适，而且很多房子都到年头儿，也没有集中上市降低房价，所以就统一解禁了。
可是开发商们还是不踏实，总害怕某些次新房能冲击市场，于是又鼓动着把经济适用房什么的给限了。目的还是一样，尽量错后上市，等我们卖完了你们再卖好不好？
于是限售也就成了一种调控手段，属于隐藏的大招儿，留着调控不利的时候祭出这法宝呢。如果房价再一次上涨过快，那很可能放松限售，一下子就能有多少万套集中上市，房价则大概率会随之下降，没准儿还能引发崩盘呢。
从长期来讲，无论税费还剩限售年限都对市场没什么影响，顶多是个辅助作用。否则也就甭研究什么经济学了，连喷子键盘侠都能懂的原理，经济学家和领导们能不明白？
但从短期来讲，无论是哪种调控手段，都可以快速影响房价，就看力度有多大了。所以我根本就不担心北京房价的暴涨，更不担心暴跌，就因为政府手里的筹码太多了，手段储备太足了。
四、
当然，限售虽然从长期看不会影响房价，但对业主的收益却是会影响的。没别的原因，主要就是因为折旧。限售的基本都是新房，那无论是福利房、保障房还是回迁房，都是越新的时候价格越高，每过一年就会折旧一部分。
一般来说折旧率是前五年最高，在10-15%左右。之后就少了，越来越少。这其实就跟汽车一样，新车到手就打八折，前一两年内贬值最快，之后就慢了，10年之后还几乎不怎么变了呢。
房子也一样，越新时候损耗越大，但在限售的情况下谁也没辙，想卖也卖不了。这对自住为主的无所谓，得到了享受，算是值得的。但对于就想靠房子牟利的来说不太友好，价值高的时候不能卖，等能卖的时候怎么都损失了一部分。
但是这跟开发商没关系，炒房客是赔是赚我们才管不着呢，反正都是你自己的钱。我们关心的是千万别取消限售，时间越长越好，真要是一辈子不让卖才好呢。没有了二手市场，那才真正是开发商垄断的天下了。
五、
其实这招儿一点儿不新鲜，看看钻石的营销就知道了。本来这玩意儿并不稀缺，二手交易也挺频繁，价格也就上不去。但是，自从戴比尔斯对大众强行洗脑，把钻戒和婚姻绑定之后，人们就逐渐减少了二手交易，因为谁也不愿在新婚上用二手货。
之后，本世纪最牛叉的广告洗脑词诞生了：A Diamond Is Forever！翻译成人话就是：钻石恒久远，一颗永流传！
这句广告词诞生其实才70年，是二战后的冷战初期才流传的，戴比尔斯花了大价钱在全世界给人们洗脑。人们也就逐渐接受了这概念，也就是买了钻石就不能卖，一定要听从钻石商的建议：限售。
都说钻石是人类历史上最大的商业骗局，其实谈不上，只能说是最牛叉的营销而已。什么是营销？就是把观念植入你的脑子里，然后把你兜里的钱掏出来，还得让你再去替商家宣传，这就是营销的最高境界。
六、
房地产曾经是最赚钱的行业，开发商们自然就值得下力气去研究营销，也更愿意游说监管部门出台对自己有利的政策。其实小喷喷和小键健们可以帮着开发商呐喊，一定要终身限售，买了房子就不准卖，准能让开发商乐出鼻涕泡儿了。
反正我是挺怀念公房禁止上市的那个年代的，那真是躺着赚钱啊！现在不行了，限售时间太短，要是只让买不让卖才好呢，喷喷键键们仍需努力，谢谢了。
仅供参考。
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