加拿大新移民2年暴涨40%！将给房市火上浇油？
来源：置业哥 海外置业政策地产市场是疫情期间加拿大蓬勃发展的行业之一
自疫情出现以来，加拿大房市经历了很多变化。全国房价已经上涨34%，加拿大房屋负担能力也恶化到31年来最差的水平。新的Ipsos民调显示，四分之三没有房屋的人想要购买，但是已经负担不起。
皇家地产公司表示，疫情是地产市场的催化剂，让地产市场蓬勃发展，新一波的疫情可能推迟加拿大央行今年的加息计划，从而刺激房屋销售，预计2022年加拿大的综合房价将上涨10.5%达到85万9700元，独立屋和公寓的房价分别上涨11%和8%。
疫情出现以来
加拿大房价上涨34%
根据加拿大地产协会（CREA）的数据，自2020年3月疫情开始以来，加拿大的房价已经上涨了 34%。加拿大平均家庭收入和房屋价值之间的差距也比任何其他G7国家都严重得多。
加拿大皇家银行（RBC Economics）的新报告显示，2021年第三季度，加拿大的房屋负担能力已经恶化到31年来的最差水平。去年第三季度，加拿大房屋综合持有成本占家庭收入中位数的47.5%，环比增长了2个百分点，与一年前相比增长了近6个百分点。独立屋房屋持有成本占家庭收入中位数的52.1%，公寓房屋持有成本占家庭收入中位数的33.8%。
RBC经济学家Robert Hogue指出，自1985年以来，加拿大房屋负担能力指标平均在40%-41%左右，目前的数据已经超过长期均值40.6%。大温的房屋负担能力是全国最差的，2021年第三季度温哥华的房屋负担能力指标比上一季度增加了0.9个百分点，达到64.3%。
加拿大房屋的平均价格已飙升至78万元，而受疫情影响更严重的美国，平均房价只有31万2000元。对抗疫情的战争不仅直接打击了餐馆、游轮行业、娱乐业和航空公司，也让数百万加拿大人更加买不起房。
大约三分之一的加拿大成年人，即超过800万人，没有自己的房屋。近日Ipsos的一项民意调查发现，四分之三没有房屋的人想要购买，但是他们买不起。Ipsos表示，很多潜在房主都面临这种情况。
加拿大苏富比国际地产公司和市场调查公司Mustel Group近日发布的一份报告也指出，由于房价上涨，82%尚未购买首套房年龄在18-28岁间的Z世代担心自己无法在想要的社区买房，其中38%的人对此表示非常担心。28%的人表示，当前生活费的开支是他们为买房存首付的最大障碍。在独立屋的高房价面前，有几乎50%的Z世代表示已经放弃了拥有独立屋的梦想，其中有34%都是因为购房的高成本而放弃。
新一波疫情严重
央行或推迟加息计划
皇家地产公司（Royal LePage）总裁兼首席执行官Phil Soper表示，新一波的疫情可能会推迟加拿大央行在2022年的加息计划，继续刺激加拿大的地产市场。
由于新一波疫情严重，Soper预计今年第二季度开始的加息可能被推迟到2022年下半年。他指出，低利率持续下去，疫情作为催化剂的时期也被延长。地产市场是疫情期间加拿大蓬勃发展的行业之一。
皇家地产公司之前发布了2022年度市场调查预测报告，报告预计，2022年加拿大的综合房价将上涨10.5%达到85万9700元，其中独立屋和公寓的房价分别上涨11%和8%，达到91万8000元和59万4000元。Soper指出，这个涨幅大约是2021年全国大部分地产市场增长程度的一半。
从房屋类型上看，虽然很多人想要购买大面积的独立屋，但随着独立屋和公寓价格差距越来越大，很多投资者和首次买家还是会选择公寓。
预计2022年大温独立屋和公寓房价分别上涨12%和8%，达到189万2800元和76万6800元。独立屋的价格对很多人来说是遥不可及的。
大多伦多地区是唯一一个预计公寓价格升值将超过独立屋的地区。2022年大多伦多公寓房价预计上涨12%达到76万3800元，独立屋房价上涨10%超过156万。大多伦多地区的首次购房者将注意力集中在价格相对更实惠的公寓上，调查显示，绝大多数移民打算在他们居住在加拿大的前三年租用公寓。
2021年被压抑的未实现的需求，将延伸到2022年的春季。2022年市场仍是卖方市场，虽然房屋供应紧张，但比去年春季和初夏的情况略好，当时的地产市场严重失衡。此外，联邦政府增加接收移民，也会带来新的需求，尤其是在大城市中心。
Soper指出，加拿大强劲的经济、健康的就业趋势，以及病毒变种的出现，都应该有助于地产市场的发展。由于新一波疫情的出现，回办公室工作的人减少，人们继续在家工作，人们会将注意力继续投入到生活住宅上，从而推动房屋交易。疫情变种出现，正常的旅行和娱乐将再次受到限制，也就增加了家庭的现金储备。所有这些经济变量都可能刺激住房活动，买家会利用增加的储蓄和创纪录的低利率优势，进行首次购房、升级房屋或是购买休闲物业。
两年人数暴涨40%！
新移民将给加拿大过热的房市火上浇油！
据环球邮报报道，在经历了18个月的房价疯狂上涨后，下一批买家的涌入，将为加拿大过热的房地产市场火上浇油。
报道称，加拿大联邦政府将年度移民目标提高到历史最高水平，为新移民激增创造了条件。加拿大需要这些人来填补职位空缺，同时，这些新移民将立即增加主要就业中心和附近城市的住房需求。在全国房地产价格过去两年已经跃升40%后，这将加剧住房市场的竞争。
蒙特利尔银行(Bank of Montreal)首席经济学师波特(Douglas Porter)分析了18个发达国家的人口增长和房价之间的关系，他说：“加拿大强劲的人口增长是推动房价上涨速度快于其他许多经济体的一个因素。”
他发现，与人口保持稳定或减少的国家相比，人口增长较快的国家的房价通胀更大。
从2010年到2020年，新西兰和加拿大的人口都以每年平均超过1%的速度增长。以加拿大为例，增长的主要原因是移民。
在同一时期，新西兰房价平均每年上涨7.9%，加拿大每年上涨7%。
与此同时，人口不断减少的国家则经历了房价停滞或下跌。日本人口平均每年下降0.2%，而房价平均每年上涨0.2%。
移民可能推高加拿大房价的一个原因是，加拿大的政策迎合了拥有财富和工作技能的新移民。许多新移民带着丰厚的银行账户，或者有足够的专业知识。和其他有经济能力的人一样，他们也会买房子。
C.D. Howe研究所高级政策分析师、移民劳工专家马布比(Parisa Mahboubi)说，融入社会对所有新来者都是一个挑战。但“经济移民，尤其是那些有加拿大经验或受过教育的移民能够迅速融入劳动力市场。这意味着他们能够比其他移民更快地购买房产。”
加拿大统计局(Statistics Canada)的新研究表明，在很多情况下，移民购买昂贵房地产的背后是既存财富，而不是加拿大的收入。
例如，根据统计局的加拿大住房统计项目(CHSP)数据，在卑诗省列治文市，年收入中位数仅为11,100元的典型移民买家，2018年在一套住房上的支出中位数为76.3万元。相比之下，在卑诗省收入最低的五分之一地区，一名加拿大出生的典型买家，其年收入中值为3.23万元，2018年在一套住房上的花费中值为39.6万元。
CHSP分析了土地登记信息、房地产评估和税务文件。
低收入移民和加拿大出生的买家在消费金额上的差异表明，这些新移民是靠在加拿大以外赚到的钱生活的。这些资金的实际来源尚不清楚。CHSP表示，移民的财富可能是以前在加拿大或国外赚取的收入，或由他人赚取或少报的收入。
CHSP观察到，2018年，卑诗省的大多数移民买家是在2009年之前移民到加拿大，并通过各种经济移民计划入境，这些计划旨在吸引技术工人和富人。
“如果你是经济移民，而你没有其他机会，房地产将成为最快的财富生成器之一，”卑诗西蒙菲沙大学(Simon Fraser University)城市项目主任Andy Yan说，“他们是富有的。但是当他们找工作的时候，情况就变糟了。”
导致加拿大房价高企的其他因素包括：抵押贷款利率低、大批寻求高投资回报的国内投资者，以及越来越多的千禧一代组建家庭和置业。
在加拿大最大的就业中心多伦多地区，平均房价在100万元以上，许多周边城市的房价也接近或高于这一水平。这使得加拿大人和新移民离开多伦多，搬到南安省的小地区。一些人干脆离开安省，去了里贾纳、萨斯卡通、温尼伯和哈利法克斯。
加拿大的六个大城市：多伦多、温哥华、蒙特利尔、埃德蒙顿、卡尔加里和渥太华曾经是移民的首选目的地。但这种情况一直在改变。
2002年，加拿大最大的几个城市接纳了全国88%的移民和非永久居民。根据加拿大抵押和住房公司(CMHC)的数据，2019年，这一比例低至68%。
同期，这些城市的国际净移民人数增长43%。但加拿大其他地区的国际移民人数飙升了370%，尼亚加拉(Niagara)、伦敦(London)、基奇纳-滑铁卢(Kitchener-Waterloo)和剑桥(Cambridge)等安省地区的增长尤其强劲。
今天，这些小城市的住房严重短缺。
在基奇纳-滑铁卢，剑桥，伦敦和尼亚加拉-St. Catharines地区，根据加拿大房地产协会房价指数的数据，一套住房的价格比两年前高出60%。
新移民的涌入将给这些地方带来更大的压力。如果房价继续上涨，更高的生活成本可能会使新移民望而却步。
St. Catharines市长Walter Sendzik表示：“我们需要移民进入劳动力市场。但是如果他们因为负担不起社区的生活而不能进入劳动力市场，那将是一个重大的挑战。”
2021年的联邦移民目标是40.1万。2022年的目标是41.1万。2023年是42.1万。相比之下，2019年的新移民人数为341180人。
CMHC高级分析师帕萨雷利(Anthony Passarelli)说，如果移民人数达到创纪录的水平，而加拿大不以增加住房供应作为回应，那么对住房市场的影响可能是显而易见的。他补充称：“我们可能会经历类似的情况，你会看到连锁反应：另一次价格飙升，以及人们因价格过高而搬出大都市中心、搬到更远的地方。”
当被问及加拿大是否应该放慢移民步伐，直到有足够的经济适用房时，蒙特利尔银行的波特说：“我怀疑政策不会受到住房市场担忧的影响。话虽如此，在确定移民目标时，至少应该考虑对住房的影响。”
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