年底盘点① | 2021年西咸楼市「十大事件」出炉

泥泞一地的岁月

2020即将远去，回顾这一年，对于地产行业来说，影响颇为深远。忆往昔，可谓峥嵘岁月稠。


从“十四五”开局，城市规划迎来新契机，到前半年局部楼市火热，后半年限购限售限价的调控加码，以及房企接连爆雷，再到年末疫情突如其来，对于依靠线下业务的地产行业来说，打击也是巨大的。


这些行业内的热点事件，不仅在2021年留下了印记，同时也会对2022年的地产市场持续产生影响。为此，我们从「城市发展、调控新政、房企表现、市场环境」等四个方面，梳理出值得标记，并在很长时间内将持续影响行业发展的「西咸十大事件」，以复盘行业这一年来的起伏历程。

「城市发展」

事件一，“十四五”重点任务，全省之力，秦创原启动建设。

之所以把「秦创原」列为「西咸十大事件」第一件，主要是因为：命脉关键！


对于陕西而言，秦创原的诞生，是创新城市发展之道的强大引擎和关键手笔；对于西咸新区而言，作为秦创原总窗口，落地项目规模、招商企业能级、引入资本渠道等都将提升到一个新高度，反映了其在国家顶层设计中的价值。

事件二，一纸官宣，明确归属，西安全面代管西咸新区。

7月初，西咸新区等来了一份堪称“分水岭”的文件：882平方公里规划范围，划分为西咸新区直管区和西安（西咸新区）+咸阳共管区。「全面授权、不留空白」八个大字，明确了西咸新区的行政、经济和社会管理事务。

网图，仅作示意

25公里距离，由最初的陕西直管，到西安托管，再到如今的全面代管，长跑近20年的西咸一体化，一是终于尘埃落定，迎来清楚明了的权责利划分，步入下一程；二是真正意义上实现了「西安扩容」，“一盘棋”规划将实质性展开。

事件三，西进+北上，设区+更名，咸阳扩容已箭在弦上。

咸阳为什么急需扩容？主要还是发展空间受限，一是不利于做大做强；二是不利于在竞争中博取有利地位。


因此，为了可持续的发展，咸阳的城市扩容已然启动：


西进，打破行政区划藩篱，将新兴纺织工业园和装备制造园，纳入咸阳高新区管辖范围，又以兴平“撤市设区”为突破口，整合产业优势，谋求统一发展；

俯瞰咸阳高新区

北上，推进礼泉“撤县设区”，加紧变身“醴泉区”；大西安文体功能区正式改称为咸阳经开区，主攻临空经济；将与咸阳发展“同根生”的共管区交还，随后，泾阳加入临空经济整体规划。


至此，「咸阳西进」，资金、产业、人才等资源调配，加速集聚咸阳高新区；「咸阳北上」，醴泉、经开、泾阳等城市功能转移升级，共同破题临空经济。这对于破局咸阳城市建设空间、经济发展瓶颈，均大有裨益。

「调控新政」

事件四，沣西、能源金贸区限购，登记凉凉。

8月底，西安楼市新政发布，对限购、限售、土拍、金融等多个方面限制升级。其中，最大的看点便是将沣西新城、沣东新城纳入限购限售的范围。

「沣西新城」
涉及范围：高桥街道、马王街道。
涉及楼盘：万科沣华锦鸣。

沣西新城实景图

「沣东新城」
涉及范围：全域，包括原本不限购的能源金贸区。
涉及楼盘：中梁·鎏金云玺、莱安·万莱逸宸、奥园·璞樾ONE、阳光城壹号|蔷薇溪谷、林凯·溢金湾、陕建·沣渭壹号院、绿城·西安和庐，以及文教园片区的沣水云岭、香榭汇沣。

新政发布的一个月之后，进入限购范围的四盘：香榭汇沣、奥园·璞樾ONE、阳光城壹号|蔷薇溪谷、中梁·鎏金雲玺，陆续迎来意向登记，最高登记申请数只有81个，最高核验通过只有40个，甚至还有核验“0通过”。


政策高压之下，结果不尽如人意。按目前的情况来看，这种冷清的市场情况，和限购的影响，可能还会延续一段时间。

事件五，房产税确定落地，第一批试点城市引发关注。

10月23日，讨论得轰轰烈烈的房地产税，终于确定落地。这次房地产税再也不是狼来了的故事，而是真刀实枪。




近日，全国财政工作会议的文件提出，要深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。


2022年大概率会见到房地产税落地的消息，有观点认为，首批的落地城市，肯定有深圳和杭州，其他的主要城市也会在未来三年，相继落地实施。

「房企表现」

事件六，融创咸阳9盘接连入市，市场成交占比第一。

自2017年开发融创观澜壹号之后，4年时间里，融创先后开发融创中央学府、玺园（代建）、玖园（代建）、融创御河宸院、融创时光宸阅、融创宸光壹号、融创森屿城（待售）、融创西部湾。


其中，融创观澜壹号、融创中央学府已实现交付，融创宸光壹号、融创御河宸院均实现3000+套的年成交量（2021年），咸阳市场没有对标的万亩红盘——融创西部湾正式启动，以绝对的产品力引领市场。

融创西部湾整体规划效果图

融创的“江湖地位”，不仅是4年9盘的开发速度和服务体验，也是连续三年的“销冠”头衔，而这个头衔，将会在今年继续蝉联。

事件七，房企接连爆雷，频现停工、复工迹象。

2021年是中国房企“爆雷”的元年，尤其是7月份的“恒大危机”引起了市场的极大恐慌，恒大全国各地楼盘“纷纷停工”。


此后，恒大宣布自救三大战略：一是全力以赴实现复工复产保交楼；二是全面实施现楼销售；三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。


其中，随着“复工复产保交楼”，恒大各地停工项目陆续出现复工的迹象，这就包括恒大陕西区域内的项目。




在恒大地产在陕西官微上，正在有序推进西安、宝鸡、咸阳等地区在建楼盘的施工，截止目前，位于秦汉新城的8000余亩文旅大盘—西安恒大文化旅游城，位于三原的1.6万余亩文旅大盘—陕西恒大世纪梦幻城，以及西安恒大悦龙台、咸阳恒大珺睿府、宝鸡恒大御景湾等项目已陆续恢复施工。




2021年，对于蓝光发展而言，同样卷入舆论漩涡，翻开地方留言板，陕西区域多个项目被推上风口浪尖，都出现停工现象。不过，截止目前，沣东新城蓝光公园华府二期、沣西新城蓝光雍锦湾，均实现复工，施工作业正在开展。


至于其他行业大鳄，无人能够独善其身，泰禾、华夏幸福、鸿坤、新华联、荣盛、三盛、花样年、恒泰、实地、宝能、天房、协信远创、阳光100、新力、祥生、泛海等等相续传出“违约”或“爆雷”。


可以说，在20余年房地产市场运行中，政策红利、土地红利、人口红利的时代一去不复返，新的时代已经到来，如何促进整个行业健康、持续发展值得深思。


在本轮调控下，房企想要稳健前行，甚至弯道超车，最终比拼的，还是各家房企的融资成本、稳健的经营、精细化的运作、成本的可控。

「市场环境」

事件八，两次“神级土拍”炸场，80多家房企“参战”。

迄今为止，西咸新区出现两次“神级土拍”，毫不意外是西咸楼市关注的焦点。


「最高地价+最高溢价率」绿城以亩单价2139万/亩、楼面价16044元/㎡、以溢价率279%，从28家房企中突围，成功杀入能源金贸区，开发绿城·西安和庐；


「最高总价+最抢手」139轮竞价、58家房企争夺，华润以熔断价22.5亿元，首进沣西，开发华润沣華九里，诞生“第一宗摇号地块+第一贵宅地”。

事件九，西咸土拍忙，咸阳地价突破800万+/亩。

截止12月底，咸阳共挂牌出让43宗涉宅宗地，其中，17宗地流拍，流拍率达到39.5%；26宗地成交，揽金89亿，平均地价581万/亩，平均楼面价2649元/㎡，最高地价达到844万/亩，6宗地地价突破700万+/亩，最高楼面价达到4558元/㎡！


博德进主城、亨星进城东，领航控股深耕城北，新地块新产品即将面市；恒兴地产进入城西，靠近秦都高铁站，周边在售项目有文兴路F4和天地源·珺樾坊。


天地源&启点，联合开发天地源·和樾香都；以及陕建地产、生益地产、天然气置业，均进入高新板块，目前还没有相关项目信息。汇泰实业摘得高新板块4宗地，该公司参与控股融创丽彩置业和融创怡和置业，大概率又是丽彩拿地、融创参与开发建设。


天伦置业再进咸阳高新区，摘得1宗商务用地、1宗住宅用地，地价759万/亩；恒泰置业20亿连入4宗地，均位于装备制造产业园板块。


而在西咸新区土拍市场中，据西咸楼市整理统计，截至目前，在西咸新区挂牌出让的59涉宅地块中，仅有5宗地终止出让。并且，无论是沣东、沣西、能金区，还是泾河、空港、秦汉，房企争抢都异常激烈。


每场土拍都是数家房企争相围猎，热门地块最高竞价139轮、最高溢价率279%、最高亩单价2139万/亩、最高楼面价16044元/㎡……一连串的关键词不断地冲击着购房者的神经。


从年初至今，已有30+家国企、龙头房企陆续进驻，开放营销中心、在建营销中心主体、公示备案价......


东岭、陕煤进入能源金贸区，开发超高层、住宅；绿城高溢价拿地，开发绿城·西安和庐，目前营销中心和样板间刚刚开放。同月，沣东地产摘地沣东新城，目前已公示案名：沣华熙郡，位于万科未来星光的南侧，尚未亮相。


华润摘地沣西新城，开发华润沣華九里，目前营销中心已经开放；进驻空港新城的房企，东航置业开发东航·云锦东方，备案价1.4万/㎡—1.5万/㎡，星皓地产开发星皓·和悦，目前营销中心和样板间均已开放；绿城开发绿城桂语云境，城市展厅已开放。


摘地泾河新城的房企，正荣+卓越+弘阳联合开发北宸天樾，备案价1.4万/㎡—2.4万/㎡；万科开发万科未来时光，备案价1.2万/㎡—1.4万/㎡；隆基泰和再入泾河新城，开发隆基泰和·澜庭溪谷；泾河集团与绿城联合开发绿城泾河·桂雨听澜。


秦汉新城则有5个纯新盘等待亮相，紫薇+越秀联合开发紫薇馨樾府、中天美好开发中天未来玥、招商地产开发招商雍澜湾，以及旭辉、星空华文+当代的新项目。

事件十，西咸房荒，销售内卷，利率上涨+限购限价限贷，行业三大痛点。

①市场存量进一步消化，供应断层危机；土地供应紧缺，无新盘进场；预售证影响，拖慢入市进度；备案价博弈，价格被卡牢。四个方面，导致咸阳和西咸新区出现了「无房可选」的现状；


②在万物皆可内卷的时代，西咸楼市终究也逃不了内卷的事实。比拼产品质量、比拼品牌、比拼服务、比拼价格、比拼销量，显然开发商们谁也不服。更有甚者，还有用海报在“battle”，火药味十足，好在话题就此打住。但引发“内卷”的背后，能让人看出销售市场有多难。


③首套、二套房贷利率分别上调，置业成本增加；“3.30”新政，6项措施出炉，被坊间称作“史上最严限购政策”（西安）。“8.30”调控新政出炉，限购范围再度加码“限流”。再加上限价下的降标减配，以及限贷，审批时间拉长，购房压力与日俱增。


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