求个妹子 发表于 2022-5-25 17:13:25

跌惨了!这些二手盘,击碎了我对广州楼市的信仰

前两期《吐血整理系列》得到很多粉丝朋友捧场。


不少朋友提议情报哥:下回讲讲降价的二手盘吧!


作为宠粉达人,只要我能做到,定不负大家。


二手盘成交数据统计工作量很大,要客观说真相不容易,情报哥定下的原则是:



[*]时间跨度为6个月,以去年12月跟今年5月的成交均价做对比;
[*]在链家有两套以上的成交记录的楼盘才能入选,以此减少单套房源造成的数据偏差。


5900多条成交记录筛选完,给我的最大体会是:


5月的成交记录明显少了。


像金沙洲的金域蓝湾,去年12月一口气成交了18套,今年5月只卖出4套;天河的中海康城从7套减少到1套。


成交量萎缩,最直接的影响是做不了价格对比,也反映出广州进入5月楼市降温周期后,二手房市场在“量”上确实有受到打击。


那成交价又发生多大变化?


答案有惊,也有迷。




第一个惊,来自番禺亚运城。


亚运城:老子不“横盘”了!被嘲房价十年如一日的亚运城,并没有在2字头区间“乖乖平躺”。


亚运城媒体南村,半年不见,均价竟涨了2000元/平。


去年12月在链家成交的17套二手房,没有一套单价过3万。最高2.9万,最低2.4万。但今年5月,9套成交的房子里,有5套单价破3。


而且单价3万以上的房源比3万以下更抢手。




从此,亚运城单价破3的组团,除了天荟,还多了个媒体南村,想入手的刚需只能悲伤摇摇头了。


因为,这两个组团,可以说是亚运城位置最好的,




走“精品”路线的天荟组团,部分二手房成交价去年就已经突破3.5万/平。


不过,比起媒体南村70多㎡两房的主流户型,天荟偏改善。最小90㎡两房,最大接近180㎡。


加上天荟体量小,成交热度不及其他组团。


而离地铁站最远的尚上名筑,量价齐跌,均价跌了几百块,成交周期平均超过3个月。


然而,均价下跌、卖不出,业主心态未必崩。在尚上名筑,依然能看到近期挂牌价调高两三万的房源。






番禺以集聚众多大盘闻名。这些大盘虽然二手房竞争激烈,但还不至于跌。


真正的“横盘”代表,是市桥为圆心的住宅区。看过我们《手头三套房,挂牌两年卖不动》的朋友,应该明白是什么原因。




一年过去,市桥的二手房依然难逃三大难题:楼龄、商业和生活配套。


像“横盘”的华侨城,带看次数不少,可就是很难成交,基本从挂牌到成交要200天起步,700天的也不少。


第178套挂牌的房子,恐怕要等5年才能卖出。






另外,东怡新区东雅园,也跌了。


东怡新区作为盘踞番禺广场的大盘,开发久,可选性多,2字头到4字头都有。


从挂牌价来看,东雅园跟东倩园是东怡新区之中价格偏低的组团,但东倩园5月出现了单价3.3万的破纪录成交价。




为什么会这样咧?点开户型图,你就明白了。




看似平平无奇的80多㎡二手房,却附带40㎡超大露台,从而拉高了单价。


其实,像复式、超大露台这类特殊房源,基本都会拉高房源单价。


所以广大业主们,别只听自己小区卖出了什么高价,先看看卖的是什么产品。




天河价格下跌的二手盘,有点迷。


美林海岸花园的成交均价居然从7.3万“跌”到6.6万!


大变天了!限价终于发威了!等等,有点蹊跷。


链家显示,5月美林海岸有一套309㎡的大单位以4.3万/平成交。这个单价,几乎是其他成交房源的一半。


但后来,4.3万这套房子的成交记录在链家平台不翼而飞了,只留下8万跟7.5万单价成交的两套房源。


这个操作是不是有点似曾相识。


之前时代春树里业主半价卖房被邻居集体举报,那套房子的成交记录不也在平台上消失了?


其实,关于天河二手盘的涨跌,我们之前有仔细分析过,补课的朋友可以点《想不到,天河居然也有不涨反跌的二手盘!业主心好痛……》。


总结下来就是:粤垦燕塘长兴沙太一带,不抗跌,但预算有限的刚需可以去捡漏。


棠德花园的板块位置ok,但挂牌量跟成交量很大,价格一直“横”,不太推荐。


而在天河这份榜单中,上涨60%的富力院士庭引起了我的注意。这个后天河北老牌二手盘,之前表现可没这么抢眼。




富力院士庭的挂牌价跨度很大,贵的9万/平,便宜的还不到5万,如果不是说卖公寓,恐怕都想不出别的原因。


这回,还是要点开户型图:




富力院士庭卖4-5万/平的房源,要么是一居室,要么户型设计太特别。


当然,小户型不等于不好卖。


广州流入人口量大,有买房需求的年轻人越来越多,地段好的小户型胜在四个字:性价比高。


比如天河公园的易丰大厦,同样是一居室,一两百万到手,成交量领跑板块,近半年的成交价涨幅不输一些网红盘。


相反,小区比较老的一居室,就容易横。


比如海珠东晓南著名的晓港湾。


当“金碧三兄弟”破3上4、破4冲5时,晓港湾还在原地踏步,平均成交周期也相当长。




所以,小户型好卖的前提是,出行方便、配套齐全、楼龄不太旧,最好是电梯楼。




越秀区二手小区整体成交量不大,很多楼盘都缺失数据对比。


荔湾跟黄埔比较牛,能收集到对比数据的二手盘里头,近半年没有一个在跌。




白云跌的数量比较多,其中同德围的阳光花园跌了12%。


不过白云跌的楼盘是比较分散的,也暂时不能说明某个板块特别不讨好。


再看外围区。


在南沙,碧桂园“躺枪”的几率有点高。能对比成交价的一共也就12个楼盘,碧桂园占了两个。




金洲是热门置业板块,可南沙碧桂园的楼盘表现还不及进港大道的碧桂园天玺湾。


除了楼盘的位置因素外,也许还出在学位上。毕竟,天玺湾今年能被划入南沙执信。


增城均价下跌的楼盘没有想象多,没有哪个板块表现得特别“横盘”。


只是涨幅基本在3%-5%左右,能达到10%(约2000元/平)已经是不错的表现。




花都最惨,几乎每个板块都有跌的盘,富力金港城跌了10%。




总体来说,近半年市区二手盘算保持在比较稳的态势,整体没有大幅上涨或下跌。


外围区有波动,但由于本身价格基数小,单价波动范围也是几百块左右。


而国家统计局昨天最新发布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示:


北京、上海二手房价格环比涨幅领跑全国,广州二手房价格涨幅明显放缓,6月环比涨幅为0.6%,而5月为0.9%。


相比价的波动,量的收缩更明显。


受到银行放贷收紧的影响,二手房的流动性明显降低,预计这个情况会是下半年的主基调。

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呵呵复呵呵 发表于 2022-5-25 17:16:50

番禺亚运城还是个不错的楼盘,价格那时相当的亲民,均价才去到2.8-3.2万左右一平米,有19所学校,广铁一中就有4所,还有地铁上班方便,楼主你觉得出手可合适?

no1ono 发表于 2022-5-25 17:22:38

棠德花园适合刚需,刚入手

Kikyo 发表于 2022-5-25 17:25:25

我家的
就是死守远郊区

我是个逗比男 发表于 2022-5-25 17:31:13

我的小区三年没涨了,还跌了一点

no1ono 发表于 2022-5-25 17:34:59

银行限贷,不会那么快见效,很多炒房的人那怕是到处借钱也会扛过去!所以要把周期拉到1~2年后,效果才明显!资金周转不开的大有人在[大笑][大笑]

YnxyANYS 发表于 2022-5-25 17:39:15

银行限贷造成的

他说我死老婆子 发表于 2022-5-25 17:41:40

数据统计还算挺准的,刚出手两套,用了两年才卖掉,郊区盘越早换掉越好

普通人物怨 发表于 2022-5-25 17:44:52

番禺太盘多,所以少有炒房客,价格相对理性

yongzi 发表于 2022-5-25 17:49:48

从化最惨,被无视了
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