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前两期《吐血整理系列》得到很多粉丝朋友捧场。
不少朋友提议情报哥：下回讲讲降价的二手盘吧！
作为宠粉达人，只要我能做到，定不负大家。
二手盘成交数据统计工作量很大，要客观说真相不容易，情报哥定下的原则是：
- 时间跨度为6个月，以去年12月跟今年5月的成交均价做对比；
- 在链家有两套以上的成交记录的楼盘才能入选，以此减少单套房源造成的数据偏差。
5900多条成交记录筛选完，给我的最大体会是：
5月的成交记录明显少了。
像金沙洲的金域蓝湾，去年12月一口气成交了18套，今年5月只卖出4套；天河的中海康城从7套减少到1套。
成交量萎缩，最直接的影响是做不了价格对比，也反映出广州进入5月楼市降温周期后，二手房市场在“量”上确实有受到打击。
那成交价又发生多大变化？
答案有惊，也有迷。
第一个惊，来自番禺亚运城。
亚运城：老子不“横盘”了！被嘲房价十年如一日的亚运城，并没有在2字头区间“乖乖平躺”。
亚运城媒体南村，半年不见，均价竟涨了2000元/平。
去年12月在链家成交的17套二手房，没有一套单价过3万。最高2.9万，最低2.4万。但今年5月，9套成交的房子里，有5套单价破3。
而且单价3万以上的房源比3万以下更抢手。
从此，亚运城单价破3的组团，除了天荟，还多了个媒体南村，想入手的刚需只能悲伤摇摇头了。
因为，这两个组团，可以说是亚运城位置最好的，
走“精品”路线的天荟组团，部分二手房成交价去年就已经突破3.5万/平。
不过，比起媒体南村70多㎡两房的主流户型，天荟偏改善。最小90㎡两房，最大接近180㎡。
加上天荟体量小，成交热度不及其他组团。
而离地铁站最远的尚上名筑，量价齐跌，均价跌了几百块，成交周期平均超过3个月。
然而，均价下跌、卖不出，业主心态未必崩。在尚上名筑，依然能看到近期挂牌价调高两三万的房源。
番禺以集聚众多大盘闻名。这些大盘虽然二手房竞争激烈，但还不至于跌。
真正的“横盘”代表，是市桥为圆心的住宅区。看过我们《手头三套房，挂牌两年卖不动》的朋友，应该明白是什么原因。
一年过去，市桥的二手房依然难逃三大难题：楼龄、商业和生活配套。
像“横盘”的华侨城，带看次数不少，可就是很难成交，基本从挂牌到成交要200天起步，700天的也不少。
第178套挂牌的房子，恐怕要等5年才能卖出。
另外，东怡新区东雅园，也跌了。
东怡新区作为盘踞番禺广场的大盘，开发久，可选性多，2字头到4字头都有。
从挂牌价来看，东雅园跟东倩园是东怡新区之中价格偏低的组团，但东倩园5月出现了单价3.3万的破纪录成交价。
为什么会这样咧？点开户型图，你就明白了。
看似平平无奇的80多㎡二手房，却附带40㎡超大露台，从而拉高了单价。
其实，像复式、超大露台这类特殊房源，基本都会拉高房源单价。
所以广大业主们，别只听自己小区卖出了什么高价，先看看卖的是什么产品。
天河价格下跌的二手盘，有点迷。
美林海岸花园的成交均价居然从7.3万“跌”到6.6万！
大变天了！限价终于发威了！等等，有点蹊跷。
链家显示，5月美林海岸有一套309㎡的大单位以4.3万/平成交。这个单价，几乎是其他成交房源的一半。
但后来，4.3万这套房子的成交记录在链家平台不翼而飞了，只留下8万跟7.5万单价成交的两套房源。
这个操作是不是有点似曾相识。
之前时代春树里业主半价卖房被邻居集体举报，那套房子的成交记录不也在平台上消失了？
其实，关于天河二手盘的涨跌，我们之前有仔细分析过，补课的朋友可以点《想不到，天河居然也有不涨反跌的二手盘！业主心好痛……》。
总结下来就是：粤垦燕塘长兴沙太一带，不抗跌，但预算有限的刚需可以去捡漏。
棠德花园的板块位置ok，但挂牌量跟成交量很大，价格一直“横”，不太推荐。
而在天河这份榜单中，上涨60%的富力院士庭引起了我的注意。这个后天河北老牌二手盘，之前表现可没这么抢眼。
富力院士庭的挂牌价跨度很大，贵的9万/平，便宜的还不到5万，如果不是说卖公寓，恐怕都想不出别的原因。
这回，还是要点开户型图：
富力院士庭卖4-5万/平的房源，要么是一居室，要么户型设计太特别。
当然，小户型不等于不好卖。
广州流入人口量大，有买房需求的年轻人越来越多，地段好的小户型胜在四个字：性价比高。
比如天河公园的易丰大厦，同样是一居室，一两百万到手，成交量领跑板块，近半年的成交价涨幅不输一些网红盘。
相反，小区比较老的一居室，就容易横。
比如海珠东晓南著名的晓港湾。
当“金碧三兄弟”破3上4、破4冲5时，晓港湾还在原地踏步，平均成交周期也相当长。
所以，小户型好卖的前提是，出行方便、配套齐全、楼龄不太旧，最好是电梯楼。
越秀区二手小区整体成交量不大，很多楼盘都缺失数据对比。
荔湾跟黄埔比较牛，能收集到对比数据的二手盘里头，近半年没有一个在跌。
白云跌的数量比较多，其中同德围的阳光花园跌了12%。
不过白云跌的楼盘是比较分散的，也暂时不能说明某个板块特别不讨好。
再看外围区。
在南沙，碧桂园“躺枪”的几率有点高。能对比成交价的一共也就12个楼盘，碧桂园占了两个。
金洲是热门置业板块，可南沙碧桂园的楼盘表现还不及进港大道的碧桂园天玺湾。
除了楼盘的位置因素外，也许还出在学位上。毕竟，天玺湾今年能被划入南沙执信。
增城均价下跌的楼盘没有想象多，没有哪个板块表现得特别“横盘”。
只是涨幅基本在3%-5%左右，能达到10%（约2000元/平）已经是不错的表现。
花都最惨，几乎每个板块都有跌的盘，富力金港城跌了10%。
总体来说，近半年市区二手盘算保持在比较稳的态势，整体没有大幅上涨或下跌。
外围区有波动，但由于本身价格基数小，单价波动范围也是几百块左右。
而国家统计局昨天最新发布的6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示：
北京、上海二手房价格环比涨幅领跑全国，广州二手房价格涨幅明显放缓，6月环比涨幅为0.6%，而5月为0.9%。
相比价的波动，量的收缩更明显。
受到银行放贷收紧的影响，二手房的流动性明显降低，预计这个情况会是下半年的主基调。
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发表于 2022-5-25 17:13:25
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