聚焦315|西安楼市从置业潮到维权潮：逾期交房、虚假宣传……
近两年，随着楼市交易活跃，维权纠纷也达到高潮。其中，相对较为高发的就是逾期交房、房屋质量问题、虚假宣传、房产证难办理四大难题。逾期交房
随着市场大环境、房企融资环境的变化，以及疫情等原因，近两年的楼市，大范围逾期交付蔓延。
日前，我们发布了《最大逾期交付潮或来临！西安已有近20盘明确延期交房》，有很多网友给我们留言，反映自家小区延期交付。
除了近期已明确的近20家项目外，网友反映，目前延期交付的还有阳光城翡丽曲江、海亮德文郡、中南青樾、华宇东原阅境、红星美凯城、远洋御山水、金科博翠天宸、万景荔知湾、卓越坊、世园林语、绿地璀璨天城，绿地国港新里城、沣东绿地新里城等。
这些项目中，有些是去年需要交房但至今尚未交付的，有些是今年即将交付但从施工进度来看已确定需要延期的。
那么，对于我们买房人来说，遇到房屋延期应该怎么办？
1.首先，弄清楚开发商延期交付的原因。
可以联系开发商、咨询相关政府部门。最直接的办法就是去人民网地方政府留言板留言。
2.对因开发商原因造成房屋延期交付的，按照购房合同约定进行索赔。
需要注意的是，可以联系尽可能多的业主，人多力量大；同时，重视依法维权，寻求律师帮助，依法索赔。
房产证难办理
房产证难办理的问题由来已久。在各种官方平台，针对房产证办理的投诉几乎是各类房屋纠纷中最多的。有交房两三年还未办证的小区，还有交房近十年、甚至十余年难办证的小区。
图片来源：人民网地方领导留言板
为了破解房产证办证难题，西安从新建商品住房入手，已经推出两项新规：
1.买房人可自行办证
从今年1月1日起，西安市自然资源和规划局开始推行购房人自行办证。但办理范围限于已办理商品房买卖合同网签备案，但未进行所有权首次登记的商品房。
截止到3月15日，西安不动产登记中心已发布两批可自行办理房产证的项目，共计19个楼盘。
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2.推行交房即交证
自2021年5月1日起取得《商品房预售许可证》的开发项目，推行交房即交证，开发企业可根据实际情况自愿申请。
不过，对已交房入住多时、尚未办证的项目，西安在去年年初就进行了不动产登记遗留问题摸底排查，目前尚待相关处理意见出台。
房屋质量问题
房屋质量问题普遍存在，遍布大中小城市，几乎没有一个房企项目产品没有出过质量问题。
尤其是在前几年的市场上扬期，成交量高企，啥样的房子都不愁卖。然而，“萝卜快了不洗泥”，高周转下房屋质量问题频发。
此外，随着房价的大涨，买房人对房屋的预期也越来越高，最终交房时的落差也让不少购房者走上维权之路。所以，交房之季的房屋质量维权纠纷也是最多的，尤其是一些精装房小区。
图片来源：人民网地方领导留言板
对于房屋质量问题，如果在保修期内，业主可要求开发商进行整改；如果开发商不积极整改，可向法院起诉。
维权时，购房者要准备好充足的证据和必要的证明材料，协商时，要阐明问题发生的事实经过，提出自己合理的要求，必要时可指明所依据的法律条文，以达成问题的尽快解决。
《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，保修期从交付之日起计算。
具体的保修期限方面，《建筑工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
虚假宣传
因开发商虚假宣传而引起的购房纠纷非常常见。令人无奈的是，这种问题虽然显而易见，但维权却极为艰难。因为好多虚假宣传都是置业顾问口头所言，或者宣传资料所载，但并没有被写进购房合同。
图片来源：人民网地方领导留言板
建议购房者，买房时一定要确保将相关事项约定进购房合同。对于开发商宣传的外部配套和学区，一定去相关政府网站核实，同时，要明白社区外部市政规划在未落地前都有变数。
在购房过程中，注意保留证据。证据为项目宣传资料、户型图、参观样板间时拍的照片，以及购房过程中置业顾问的说辞录音。
一般，面对虚假宣传，开发商多会声称，样板间、沙盘都明确标注了非交付标准，宣传物料不具有约束力，一切以购房合同为准。
但是，即使某些内容购房合同无约定，但因开发商虚假宣传而造成的纠纷，也可以通过法律途径解决。
根据最高法《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：“商品房的销售广告和资料说到关系业主入住空间，且对房屋价格有重大影响的，应当视为要约”。
也就是说，只要开发商的虚假宣传内容对买房人的购房意愿，以及房屋价格有重大影响的，都可视为要约。这种情况下，开发商应当承担违约责任。
逾期交房、房产证难办理、房屋质量问题、虚假宣传，新房交易中的四座大山，每一个都让人糟心，也极难“撼动”。但是，我们一定要理智维权，学会见招拆招，懂得用法律武器维护自己的合法权益。切记，维权，要“文斗”不要“武斗”。
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