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近两年,随着楼市交易活跃,维权纠纷也达到高潮。其中,相对较为高发的就是逾期交房、房屋质量问题、虚假宣传、房产证难办理四大难题。
逾期交房
随着市场大环境、房企融资环境的变化,以及疫情等原因,近两年的楼市,大范围逾期交付蔓延。
日前,我们发布了《最大逾期交付潮或来临!西安已有近20盘明确延期交房》,有很多网友给我们留言,反映自家小区延期交付。
除了近期已明确的近20家项目外,网友反映,目前延期交付的还有阳光城翡丽曲江、海亮德文郡、中南青樾、华宇东原阅境、红星美凯城、远洋御山水、金科博翠天宸、万景荔知湾、卓越坊、世园林语、绿地璀璨天城,绿地国港新里城、沣东绿地新里城等。
这些项目中,有些是去年需要交房但至今尚未交付的,有些是今年即将交付但从施工进度来看已确定需要延期的。
那么,对于我们买房人来说,遇到房屋延期应该怎么办?
1.首先,弄清楚开发商延期交付的原因。
可以联系开发商、咨询相关政府部门。最直接的办法就是去人民网地方政府留言板留言。
2.对因开发商原因造成房屋延期交付的,按照购房合同约定进行索赔。
需要注意的是,可以联系尽可能多的业主,人多力量大;同时,重视依法维权,寻求律师帮助,依法索赔。
房产证难办理
房产证难办理的问题由来已久。在各种官方平台,针对房产证办理的投诉几乎是各类房屋纠纷中最多的。有交房两三年还未办证的小区,还有交房近十年、甚至十余年难办证的小区。
图片来源:人民网地方领导留言板
为了破解房产证办证难题,西安从新建商品住房入手,已经推出两项新规:
1.买房人可自行办证
从今年1月1日起,西安市自然资源和规划局开始推行购房人自行办证。但办理范围限于已办理商品房买卖合同网签备案,但未进行所有权首次登记的商品房。
截止到3月15日,西安不动产登记中心已发布两批可自行办理房产证的项目,共计19个楼盘。
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2.推行交房即交证
自2021年5月1日起取得《商品房预售许可证》的开发项目,推行交房即交证,开发企业可根据实际情况自愿申请。
不过,对已交房入住多时、尚未办证的项目,西安在去年年初就进行了不动产登记遗留问题摸底排查,目前尚待相关处理意见出台。
房屋质量问题
房屋质量问题普遍存在,遍布大中小城市,几乎没有一个房企项目产品没有出过质量问题。
尤其是在前几年的市场上扬期,成交量高企,啥样的房子都不愁卖。然而,“萝卜快了不洗泥”,高周转下房屋质量问题频发。
此外,随着房价的大涨,买房人对房屋的预期也越来越高,最终交房时的落差也让不少购房者走上维权之路。所以,交房之季的房屋质量维权纠纷也是最多的,尤其是一些精装房小区。
图片来源:人民网地方领导留言板
对于房屋质量问题,如果在保修期内,业主可要求开发商进行整改;如果开发商不积极整改,可向法院起诉。
维权时,购房者要准备好充足的证据和必要的证明材料,协商时,要阐明问题发生的事实经过,提出自己合理的要求,必要时可指明所依据的法律条文,以达成问题的尽快解决。
《商品房销售管理办法》规定:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定,保修期从交付之日起计算。
具体的保修期限方面,《建筑工程质量管理条例》规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
虚假宣传
因开发商虚假宣传而引起的购房纠纷非常常见。令人无奈的是,这种问题虽然显而易见,但维权却极为艰难。因为好多虚假宣传都是置业顾问口头所言,或者宣传资料所载,但并没有被写进购房合同。
图片来源:人民网地方领导留言板
建议购房者,买房时一定要确保将相关事项约定进购房合同。对于开发商宣传的外部配套和学区,一定去相关政府网站核实,同时,要明白社区外部市政规划在未落地前都有变数。
在购房过程中,注意保留证据。证据为项目宣传资料、户型图、参观样板间时拍的照片,以及购房过程中置业顾问的说辞录音。
一般,面对虚假宣传,开发商多会声称,样板间、沙盘都明确标注了非交付标准,宣传物料不具有约束力,一切以购房合同为准。
但是,即使某些内容购房合同无约定,但因开发商虚假宣传而造成的纠纷,也可以通过法律途径解决。
根据最高法《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定:“商品房的销售广告和资料说到关系业主入住空间,且对房屋价格有重大影响的,应当视为要约”。
也就是说,只要开发商的虚假宣传内容对买房人的购房意愿,以及房屋价格有重大影响的,都可视为要约。这种情况下,开发商应当承担违约责任。
逾期交房、房产证难办理、房屋质量问题、虚假宣传,新房交易中的四座大山,每一个都让人糟心,也极难“撼动”。但是,我们一定要理智维权,学会见招拆招,懂得用法律武器维护自己的合法权益。切记,维权,要“文斗”不要“武斗”。
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