楼市去库存是把双刃剑 造成城市之间“抽血”现象

想起这一年

自2015年11月高层首次喊话楼市去库存以来，这在过去8个月成为影响中国房地产市场的重要行动指南，从某种意义上说，这是今年供给侧结构性改革“三去一降一补”这五大任务中最快奏效的一个。

然而，热门城市不够买，滞销城市卖不动，依然是当下去库存大战中的矛盾所在。并且随着资金向部分城市的蜂拥，造成了城市之间的“抽血”现象，使本就基础不牢靠的三四线城市更加一蹶不振，去库存正演变成少部分城市的楼市狂欢，以及城市之间、房地产与其他行业之间的资金大抽血。

中央提出去库存的初衷，是推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求;推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率，从这个出发点来说，去库存的效果被楼市狂欢所掩盖了。

正因如此，7月26日的中央政治局会议对供给侧结构性改革的五大任务做了执行方向的明确，其中再次强调去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。

不过，城镇化和农民工市民化是一项系统工程，并非如个别城市那样以财税政策刺激农民工购房就能办到，它最需解决的是农民进城的“后顾之忧”问题，需要其他配套改革的真正落实到位。

下半年，随着房地产调控“因城施策”的推进，以及资金端的收紧，房地产市场可能会走出与上半年不同的走势，但热门城市的降温并非去库存的初衷，反而可以说是某种“副作用”，如何拯救三四线城市，才是下半年政策发力的方向。

钱去哪儿了?

“坚决不碰三四线”，不知从什么时候开始，这成了房企用脚投票的抉择。在这一轮房地产行情中，早先布局一二线热门城市的房企赚的盆满钵满，而在三四线城市跑马圈地的却陷入投资失误的泥潭。

以7月为例，当月全国300个城市土地出让金总额为2057亿元，但其中一线城市和二线城市分别收入342亿元和1303亿元，占据全国“卖地”收入的近80%。

房企决策的背后，是成千上万的购房者用钱投票的结果。去年下半年以来，一线城市房地产市场首先领涨，避险资金和投资客争相涌入，在去库存精神下出台的普惠性货币和税收政策，使一线城市楼市鲜花着锦，烈火烹油。

紧接着，随着春节后深圳、上海等地调控政策的收紧，资金外溢到一线城市周边地区和部分“强二线”城市，出现了南京、苏州、合肥、厦门等地的连夜抢房怪状。

与此同步的是这些一二线城市的土地市场狂欢，今年上半年长三角的杭州、南京、苏州、合肥、上海5城土地出让金收入3355.9亿元，同比平均大涨230%。

以上海为例，每一次热门地块的拍卖都吸引至少超过15家房企的竞逐和上百轮的举牌，房企宁愿以几倍溢价冒着高风险在一线城市拿地，也不愿去三四线“救市”。

再以安徽铜陵为例，最近几年，铜陵多宗土地拍卖出现流拍，这种情况在2015年甚至达到了极致——所有地块全部流拍。

在这种形势下，一些过去依赖土地财政的三四线城市经济更加羸弱，“地卖不出去了，还有什么好说的”，这是东部某省非热门城市一位官员的感叹，当地上半年财政收入负增长。而与此同时，因土地价格的暴涨，当地省会城市上半年一般公共预算收入涨超20%。

除了城市之间的抽血，房地产对于其他行业的抽血也成为本轮楼市狂欢最大的副作用之一。

上半年，我国居民按揭贷款新增2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。同时，M1与M2剪刀差持续扩大，表明大量居民存款转换为房地产企业的活期存款，实体经济陷入所谓的“流动性陷阱”之中，民间投资增速从年初开始就一泻而下。

人去哪儿了?

为什么去库存会变成这样一场地区与地区、行业与行业之间的资金大抽血?

除了宽松的货币政策刺激外，人口现象解释了二线城市房价上涨的原因——城镇化撞上了大城市化。

如果说2010年以前的房价上涨表现为人口现象，那么本轮支撑一线城市房价上涨的因素，则是不折不扣的货币现象。但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在，这主要表现在二线省会城市，表现在三四线城市向二线城市的迁徙过程中。

以河南为例，该省常住人口在过去5年间几乎没有增加，净增速甚至是-3%。但郑州作为其省会城市，同期人口约增长10%左右。

这种人口净流出与省会城市的人口净流入，正在合肥、南昌等多地上演，由于一线城市严控人口和置业门槛的水涨船高，为了获得更优质的公共服务资源，人口向省会城市和中心城市涌动。

这种选择的后果是什么?

一方面，三四线城市的新增住宅将鲜少有人问津;另一方面，在一线城市或省会置业，需要举全家之力，这些家庭往往选择卖掉此前的多套房产，将资金集中输送到上述城市，这无疑给三四线城市的去库存更添一道难题。

去库存该怎么办?

客观来说，本轮去库存是有成效的。

今年以来有20多个省份立下“军令状”，针对不同情况推出去库存的具体实施方案。截至2016年6月30日，全国有近百个城市推出了购房落户相关政策。很多中西部城市更是推出了不同的去库存金融工具，还有多个中西部省份明确表示，保障进城农民及其子女平等享受就业、教育、医疗等公共服务，为农民工和有意愿的农民进城购房创造条件。

根据同策咨询的数据，截至今年6月，4个一线城市中北京、上海库存下降同比超20%，深圳由于房企推盘节奏加快，库存上升了近14%。在去库存最大的赢家“强二线”城市，苏州库存下降了47%，南京更是下降了56%。二三线省会城市如长沙、武汉、福州等也下降明显。

而在非省会城市，去库存效果则各有千秋。浙江舟山下降了14%，山西运城则增加了4%。不过从全国范围来看，2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势。

下一步，楼市去库存应摒弃普惠的货币和税收政策，坚持因城施策，一城一策。

更重要的是，三四线城市公共服务均等化的加快推进，这包括产业结构升级，教育、医疗等公共资源配套，还需解决农民市民化的“后顾之忧”问题。这并不容易，甚至在短期内难以实现，但确是去库存的长久之计。