重磅：丁祖昱评楼市2020年十大预测曝光

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乐居财经 林振兴 发自上海2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

房子是用来住的，不是用来炒的。这是房地产行业2019年最重要的一句话。上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。下半年，犹如赛马般，房企之间，格局发生了显著变化。

进入2020年，这个磅礴的年份，主题更加包容，经济的叙事更为宏大，房地产行业的浪潮愈加澎湃。此次跨年演讲，丁祖昱将以亲历者、参与者、记录者的身份，预测2020年的下一程，楼市会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2020年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱给出了他的答案。

预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”

丁祖昱在现场表示，政策方面要从“防涨”到“防跌”，无论是价格下跌还是成交量下跌都是需要关注的政策面，所以2020年（房地产）政策与过去有点不一样的。

从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

预测二：继续“放水”楼市不是受益者

丁祖昱预计2020年会继续“放水” ，但楼市不是受益者。虽然他鼓励房地产是最大制造业，但“放水”只给房地产就太简单。在“房住不炒”的指导下，做好打持久战准备，房地产去杠杆是长期战役。

近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

预测三：行业规模、企业规模双见顶

丁祖昱坦言，2020年行业规模稳住，整体企业规模也稳住，但不排除部分企业还会继续增长。但他看来，整体企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调。为什么销售增长就是好？当前市场下，不增长也能赚钱，也没有什么不好。2019年出现很多现金流为负的企业，2020年负现金流的企业会更多。所以，他建议2020年房企需要重新考虑制定销售目标。

预测四：深圳不会涨，长三角空间大

丁祖昱在现场大胆表示，2020深圳房价不会涨，但长三角发展将展现出极大空间。

克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%

预测五：加速去库存，销售依赖渠道

丁祖昱称，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比小于5%，到2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1%-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。2020年，为加速去库存，渠道依赖仍将表现突出。

预测六：拿地不急，全年都是“窗口期”

在拿地方面，丁祖昱建议，2020年不用着急，适合就拿地，不用像2019年那样在3至5月份去抢地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，对于投资者来说，应该更从容一点，机会可能会更多一点。

预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

所谓“大鱼吃小鱼”的年代进一步演变成“大鱼吃大鱼”的时代，未来也会如此。

预测八：仍看好物业，但企业开始分化

在2020年，丁祖昱将继续看好物业，但企业会出现分化，每家物业企业市盈率发生比较大的变化，好的物业依旧比今年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业，2020也是物业企业分化的一年，包括很多上市的物业企业。

预测九：租赁变天，还需寻找新模式

丁祖昱表示，随着年底政策的改变，2020年对待租赁市场的看法也应该改变。他认为，租赁市场未来空间很大，但企业需要在细分领域进行细化，做更加符合市场的产品。未来，租赁还需要不断提升。

预测十：看好地产股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务

丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测表示，看好万科（SZ:000002）、融创（HK:01918）、金茂（HK:00817）、世茂（HK:00813）、美的（HK:03990）、佳兆业（HK:01638）、绿城服务（HK:02869）、碧桂园服务（HK:06098）8家地产股。

鉴于2019年预测的房地产股中没有物业企业，但物业公司在过去一年获得了良好的涨势，他在今年的预测中加上了两家物业公司，此外，六家房地产企业。

这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。现场，丁祖昱笑称：“买股票还是要拼自身的运气和人品，希望现场观众在2020年底能为我的这个预测鼓个掌。”

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李曼婷

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