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728政治局会议中提到：
因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
下半年的政策面一定是继续宽松的，甚至有“用足用好”这样的表述，看来高层对各地方上半年出台的宽松政策不够满意，力度还没到位。
大会开完没几天，北京开始定向放松“认房又认贷”，下半年的楼市放松潮，也许才刚刚开始。
壹丨鼓励老年人置换到郊区
开完会仅一周，北京放开60岁及以上老人的购房限制：
北京市发布，将在今年第二批供地三个试点建设全龄友好住宅的项目，试点为老年人购房提供特殊支持政策，如果老人购买140平米以下住房、无房且无在途贷款，可按35%的首付比例，而且允许子女“接力贷”。
北京提到的三个试点项目，都处在北京五环——六环之间，新房价格4-6万/㎡这个区间。
所谓的“全龄友好住宅”，其实就是适老化建筑，在社区设计、户型设计上，重点照顾老年人的起居习惯。
北京这样的城市，来得越早或者出生就在这里，躺赢城市红利，早年靠分配或低价买了房子，房子的价值可能在大几百万，甚至上千万，但自己的月收入只有万元出头，很多退了休的老人的确面临着这样的问题。
所以，这次政策提到“老年家庭名下无住房且无在途贷款”，是在鼓励老人们卖了市区的老破小，置换到这些新房。
贰丨接力贷 才是重头戏
北京市2021年60岁及以上人口441.6万人，占比20.2%，这是相当大的一部分人群，但老年人能有多少真实的购房需求。
北京政策虽然在引导，走出几十年的居住圈去适应新环境，对于老年人其实是极难割舍的。
政策的关键在于：子女可以作为共同借款人，就是所谓的“接力贷”得到了官方认可。
北京的限购众所周知是全国最严的，最重要的一点来自首套购房资格的认定，只有北京无房，全国无贷款记录（已还完也不行），才能拥有北京买房首套资格，“认北京的房，认全国的贷”。
如此严苛的首套认定下，很多在老家买过房的北漂，或者想要在北京“以小换大”的改善族压根买不起房子。
此前，北京普宅的首付比例为：首套首付35%，二套首付60%，而非普的首付比例则为：首套40%，二套80%。
而现在：
购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并享受相应的贷款优惠利率；
140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；
在这其中的限制有，中心城区60岁以及以上老年家庭购房，将户口迁在试点项目所在地，并且名下无住房，无在途贷款的老年家庭。
在政策和接力贷的掩护下，老人可以把房子过户给孩子或者卖掉，然后通过35%的首付、首套房贷利率，买入三个试点项目中的140平米以下的大三房，甭管最后谁来住，确确实实把首付给打了下来。
首付八成，降至首付三成五，首付资金直降三四百万不再是空谈，但政策的范围，又很小，只针对：“户口在中心城区的60岁以上家庭，购买以上三个项目并将户口迁至项目所在地。”
调控的风格“很北京儿”，力度够大、范围很小，又够精准。
政策本身，放在全国范围内，北京已经很保守了，整体的限购、限贷、限售等调控体系，并未发生质变，借着“试点接力贷”变相放松限贷，拿出点松绑的态度，来试探试探市场的反应。
叁丨信号＞政策本身
楼市救了近一年，数据上还是没有太大反应，下半年要有好的成效，之前一直未动的一线城市必须挺身而出，去做放松的表率。
今年以来，各地出台楼市松绑政策已超过500次，但四个一线城市的政策鲜有松动，只是上海、广州有过一些局部区域、定向人才购房的政策微调。
其实从楼市热度的角度来看，北京也确实只能出台有限的利好。
今年1-6月，北京市商品房销售面积为446.1万平方米，同比下降8.7%。其中，住宅销售面积为329.9万平方米，同比下降20%。
20%的下跌，在全国上半年普跌的局面下并不算差，而且北京又是房价最高、调控最严的城市，放在全国统一的销量维度里去做比较，反而能体现出一线城市的含金量。
在总价千万以上的二手房交易领域，北京仍保持着稳定的成交，千万级别的豪宅热销，一部分来自人们对好房子的需求，更多是寻找优质资产去避险。
北京楼市是毫无疑问的风向标，但本身又没有出现太大的问题，轻易放开调控，有成交量剧烈反弹的风险，北京既要考虑到放开后的大涨，也要完成政治任务，去出台宽松的政策，就需要北京出台恰到好处的动作。
这次出台的政策，也确实是符合北京本身的定制化调控，对一小部分人出台利好，而不是大水漫灌。
半年经济都看到了，房地产确实拖累了全局经济的增长，下半年要稳经济，不指望楼市担起多大的重任，但最起码不能再拖后腿了。
现在是北京，接下来就是广上深；现在是老年人，接下来就是年轻人。还是那句话，“房住不炒”下，唯有改善能救市场。
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发表于 2022-8-10 22:52:43
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