经济观察：中国定调明年楼市政策三大着力点

又是春天

“房子是用来住的，不是用来炒的”，16日闭幕的中央经济工作会议战略性地重新定位了中国房地产市场。会议明确让其真正回归居住属性，中国房地产市场多年缓行的长效机制建设有望真正进入快车道。

多位专家在接受中新社记者采访时指出，如何让房子“炒不起来”，减弱楼市的金融属性，防止大起大落，是未来房地产市场政策的重要方向。为实现这一定位转变，明年中国的房地产政策可能出现三大主要着力点。

理顺供求关系

自1998年大规模“房改”以来，近20年时间，中国楼市出现爆发式增长，逐渐成长为一个十万亿(人民币)级的庞大市场。但楼市发展却出现区域冷热不均，供需错配的结构性问题。

“一二线大城市楼市过热，但很多三四线城市楼市怎么都炒不起来，这是供求关系决定的”，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，“稳楼市”首先要理顺供求。

在供给方面，中央经济工作会议提出，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。供不应求的地区增加土地供应，无疑是平抑房价和缓和供求的重要手段。

在需求层面，会议提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。顾云昌指出，除限购、限贷等行政性手段外，更要在城市化过程中，主动调整人口、产业等的配置，减少特大城市中心城区的人口导入。

比如：可以考虑完善医疗、教育、产业等配套，将中心城区的人口特别是老年人吸引到周边的小城镇居住。

降杠杆防范金融风险

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，“当前的一个显著问题在于从开发商，到地方政府再到购房者，房地产领域的每个环节都涉及杠杆的使用，层层叠加之下，地价和房价都被数倍扩大，风险累加”，降杠杆，防范金融风险将成为“稳楼市”的关键。

今年9月30日以来，中国20多个城市密集出台了50多项楼市调控政策，其中提高二套房的首付比例被普遍应用于多地的楼市调控政策当中。随后以上海、天津收紧房贷政策为代表的新一轮调控潮，更是以金融端的全面收紧为标志。加之，此前一轮打击“首付贷”的政策，业内人士认为，今年各地已开始有意识地降杠杆，防控金融风险。

胡景晖指出，这种防控明年有望从严，一是操作上更加严格，二是现在一些大额信用卡支付、消费贷、装修贷等大多是变相的首付贷，未来这些渠道可能会被彻底堵死。

当然，在防范风险的同时，也不能误伤合理的购房和贷款需求。会议提出，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

多部门合力改革

楼市分化加剧和房价的“大起大落”反映出房地产市场的病灶并不仅仅发生在楼市本身，而需要从整个“免疫系统”入手根治。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，促进房地产稳定健康发展，关键是建立一套让房地产利润平均化的市场调节机制与政府调控机制。这一机制的建立需要从金融、土地、财税、投资、立法等各领域联合发力，而且也需要配合实体经济的提振。

胡景晖指出，房地产的问题更多在于产业、人口、教育、医疗等资源能否均衡布局。这并非一个部门能够解决，而是需要多部门“打破门户之见”，共同参与和规划。

顾云昌也认为，缺乏投资渠道是中国楼市容易走向投资、投机化的主要原因。现在大多数民众投资存在一种“非股即房”的现象，这不仅易导致房股两市出现“你涨我跌”的跷跷板行情，还容易导致大涨大跌，于市场稳定不利。专家建议尽快推出房地产信托投资基金(REITs)等楼市间接投资渠道。

另外，房产税等既能充当地方政府财源，降低地方政府土地财政依赖，又能将房地产领域税收从交易环节后移至持有环节，抑制“炒房”的手段被寄予厚望，或加快进入立法程序。

土地、财税、立法等解决房地产领域根本问题的改革多年来一直阻力重重。此番中央经济工作会议部署的长效机制建设能否持续进行，能否真正让“限购”“限贷”等行政性调控手段逐渐淡出，考验决策层的调控技巧。