浅析田园养老的开发模式和运营模式

何小花。

田园养老的开发模式

田园养老的开发就是对田园、农业资源，乡村闲置农宅的统一收租、整改、利用。改造要讲究文化性、乡土性等原则，乡味得到最大程度的保留与展现。乡村风貌、建筑材料也要尽可能体现出乡土化。

一、异地养老模式

异地养老模式包含“季节性”养老、“候鸟型”养老和异地购房养老三种模式，每一年抽出几个月的时间，随着季节的变化，到不同的地方或者到购得的乡村住宅地去，进入到另一种生活状态，通过呼吸山田原野的新鲜空气，体验原始的农耕，以亲手种植的绿色产品为食，健健康康、快愉快乐的安享晚年。

案例：广西巴马长寿村





1、自然气候条件

巴马地属广西河池市，位于广西西北部，是一个多民族聚居地，巴马地区属亚热带季风气候区，典型的喀斯地貌，蕴藏着丰富的溶洞，年平均气温20.4℃，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜均小有温差，人居环境和气候条件十分宜人。

2、巴马养老品牌

巴马地区土地、谷物中含有大量的硒，水质好，且环境幽静，空气清新，负氧离子浓度高，再加上特处的地理位置，成为一个天然疗养圣地，是世界五大长寿之乡中百岁老人分布率最高的地区，被誉为“世界长寿之乡·中国人瑞圣地”。

3、巴马养生食品

巴马由于其独特的地理位置和环境，长期以来朴素自然的饮食文化在历史发展过程中自成一体，而且凭借新鲜空气、矿泉水、无污染的食物、青山绿水和神秘莫测的岩洞成为游客们的健身和天然疗养场所。巴马地区山多地少，地理环境较为封闭独特，所以生长的五谷杂粮多受地理、气候、环境、土质、水质等独特条件的影响而成为稀缺的珍品，包括稻谷、油鱼、木薯、香猪等种类丰富多样，在2005年，巴马香猪通过国家地理标志产品保护。

4、旅游资源

丰富多样的地形条件，温和适宜的气候，共同造成了巴马丰富独特的旅游资源，主要旅游景点有百魔洞、祈寿宫、赐福湖风光、弄友原始森林、龙洪田园风光、好和响水天坑、东山瑶族风情、长寿探秘等。这些令人心旷神怡的自然风光，吸引了大批的异地“候鸟”前来度假、养老。

二、立体养生养老模式

立体式养生养老是集文化资源与自然资源于一体，将运动、医疗、宗教、文化等养生方式相结合的立体式养生理念，是养生养老综合体的表现。立体式养生养老，服务项目齐全，为身、心、灵的放松和长大提供全方位引导，是借助项目地特有的自然、文化资源，完善一系列配套设施基础上构建的综合养老模式。

案例：文登养生之都

1、自然区位优势

文登南临黄海，有156公里海岸线，岬湾相间，岛礁棋布，12公里优质沙滩，岸坡舒缓，沙净水清;岸边有绵延数十里的万亩松林，造就了南海别具魅力的黄金海岸。这里空气中负氧离子特别丰富，对人的皮肤和呼吸道系统非常有益，空气质量常年优于国家一级标准。文登拥有丰富的自然养生资源和优越的区位优势、环境优势、文化优势、交通优势、土地优势等多种核心优势，对于发展田园养老具有得天独厚的地理优势。





2、养生养老资源优势

(1) 文化资源

文都的圣经山是中国道教全真派的发祥地，通过激活利用道家文化，打造国学培训和禅文化体验，打造成为道家修持静修基地。并且依托良好的自然环境，打造完善的养老、疗养配套设施，对于退休后的老年养老群体，是一所修心、静心、养心的绝佳场所。

(2) 自然养老养生资源

滨海养生资源：拥有156公里的黄金海岸线，

温泉养生资源：文登是中国“温泉之都”，城区周边20 公里范围内散布5处高品质天然温泉

山林养生资源：昆嵛山、圣经山、天福山、回龙山

农业养生资源：无公害珍鲜果蔬、海产品等特色农业加快发展，海参养殖达到2.5万亩，西洋参种植达到3万亩。

丰富的滨海、山林和农业资源为养老服务提供众多的项目设计和可选活动，感受山林饱含负氧离子的养老空气，参与适宜的农事体验活动，无公害农产品的饮食保证，都作为养老场所重要的物质基础呈现出来。

三、休闲农业养老模式

农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。

案例：崇明岛养老农家院

1、养生资源

崇明岛地处长江口，是中国第三大岛，被誉为“长江门户、东海瀛洲”，是世界上最大的河口冲击岛，世界上最大的沙岛。崇明岛气候宜人，四季如春，生态旅游初具规模，海鲜、鲜果等养生食品丰富，是上海老人青睐的养生地区。

2、养老体系

“崇明岛农家养老”首批试点村———新河镇金桥村。这个村有80户农家符合养老条件。被选中的农家每户住房面积都在150平方米以上，卫生设施一应俱全，保证入住老人都有自己独立的房间，且提供子女探望时的住宿。每个居住在农家的老人只需要支付500元护理费、住宿费和200元伙食费。





案例：北京将府庄园养生园

将府庄园养生园位于北京东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有200多万平方米的绿化带，自然环境优越，同时距离市区较近，交通方便。

将府配套设施包含：

● 国际会所：设有图书阅览室，小型超市，咖啡厅和茶社以及艺术装饰品店、花店、面包房等特色小店，美容美发店、洗衣店等，满足养老群体的各种日常生活需求。

● 康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。建立健康档案，定时对老人的健康状况进行监督和管理，提供必要的医疗保障。

● 管理服务中心：接待来访，会员服务及管理办公中心。

● 将府俱乐部：设置有包含文化艺术、书画、园艺、养生课程在内的老年大学，还可以自发组织和参加各种兴趣俱乐部，设置多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗游泳馆等。为老年群体的业余精神文化、体育休闲生活提供丰富多彩的选项。

● 垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽情享受大自然的美妙。

● 高尔夫球场：小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽情挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场还特别设计了绿色景观，老年人可一边打球一边欣赏绿色景观，与大自然零距离接触。

田园养老的运营模式

运营模式是企业的运营目的，就是通过吸引客户、雇员和投资者，在保证盈利的前提下向市场提供产品和服务。田园养老首先要区分运营主体，一般包括专业运营管理公司和村集体统一运营管理。此外，在选择运营模式要注意把握运营的要点，对于田园养老产品品牌精心塑造，充分调动农民的参与积极性。达到三方效益共赢：投资开发商——农民——乡村。

一、会员制的俱乐部模式

养老机构的会员制模式是在出租房屋的同时提供的变相养老服务。一方面是以养老的口号经营房地产，另一方面又以房地产的名义捆绑销售养老服务，是一种很好的商业模式。会员制模式有利于开发商回笼资金，且开发商拥有养老地产的产权，可以进行抵押融资，但对于消费者却存在潜在的风险，目前在社会上存在巨大争议。

1、代表案例：

北京太申祥和山庄

2、典型特征：

采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。

3、模式点评：

（1）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;

（2）将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式;

（3）山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色

二、度假基地连锁模式

将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式。它以基地连锁的扩张形式来完成，是一种将养老和度假旅游完美整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户。与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔，例如北京金港家苑、江苏生态养老连锁等，在这种连锁的模式下，老人可以住北京，也可以住上海，还可以住海南或者东北等公司连锁机构。

1、代表案例

北京金港家苑、江苏生态养老连锁

2、典型特征

将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式。

3、模式点评

是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。

三、分时度假模式

将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁。它是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。分时度假养老是客户只购买房屋一定时间的使用权用来养老度假，并不占有房屋的产权，房屋产权属于开发商。目前分时度假式养老在我国尚未流行，在海南、昆明等地有一些地产实行，取得了较好的效果。

1、代表案例

云南卧云仙居、浙江城仙居

2、典型特征

将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁

3、模式点评

是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。 我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。

四、以房养老模式

以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。发展至今，在我国主要出现了租售换养、以大换小、售后返租、倒按揭四种主要形式，并对应着不同的适合人群。

1、代表案例

南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓

2、典型特征

采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”

3、模式点评

这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。

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