华中“下沉市场”图鉴：不去武汉长沙，去哪里？

無恙

做商业离不开“人”，人的需求始终推动商业的发展。
在华中，武汉、长沙、南昌等省会城市，集聚多方资源，商业地产一路高歌。而襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州等地级市，虽坐拥百万人口，商业却停留在“百货时代”。
可变化的脚步，不曾停止。过硬的经济、文化、教育、交通基础，叠加上巨大的人口红利，这些百万人口城市正释放着新商业能量，潜力等待激活。
对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，聚焦湖北（宜昌、襄阳、十堰、鄂州、荆州）、湖南（株洲、衡阳、岳阳、益阳、永州、常德）、江西（九江、赣州、抚州、上饶、宜春）16个拥有百万人口（以主城区人口为统计标准）以上的地级市主城区商业现状。
本文共有5大分析维度，包括经济与人口、商业指数、夜生活消费指数、城市购物中心发展机会、交通指数。一连串数据背后，呈现的是华中商业“下沉市场”图鉴。
当武汉、长沙、南昌这些省会城市日益拥挤，商业地产的玩家们，下一步该去哪儿？
经济与人口




▌ GDP与人口：襄阳最硬核，“有钱“又”有人”




数据来源：各省市统计局、公开资料整理


多方元素塑造城市实力，人口始终是经济发展和商业演进的必要条件。当生育率低下、结构性变化带来的人口红利消失时，人口资源对城市的重要性正在凸显。
据各省市统计局数据，主城区人口超过百万的华中16城，GDP皆在千亿元以上，大多是各省的经济担当。
其中，湖北、湖南、江西分别有3个（襄阳、宜昌、荆州）、4个（岳阳、常德、衡阳、株洲）及4个（赣州、九江、上饶、宜春）城市进入了全省GDP前五（省会城市除外）。
就GDP全省占比看，主城区人口数排前三的襄阳、宜昌、赣州分别约占全省GDP总值11%、10%、13%，绝对有头有脸的城市“贵族”。
其中，主城区人口数和GDP总量，襄阳都是稳稳的NO.1。紧随其后，寸步不让的，是宜昌。
▌ 人均可支配收入：贫富差距悬殊，株洲人钱包最鼓




数据来源：各省市统计局、公开资料整理


不同城市经济发展状况各异，居民收入自然不同。
据赢商网统计分析，华中16个百万人口城市中，城镇常住居民人均可支配收入TOP10，有9个位列GDP TOP10行列。
具体看，城镇常住居民人均可支配收入TOP5城市为株洲、九江、宜昌、上饶、襄阳，对应的倒数5名为鄂州、常德、十堰、益阳、永州。
不难发现，株洲居民的钱包最鼓，城镇常住居民人均可支配收入为42867元，最低的永州仅为28470元，比株洲的二分之一略高，收入差距可见一斑。
城市商业指数


▌ 商业存量：衡阳、赣州、宜昌占前三，鄂州垫底




数据来源：赢商大数据
（统计对象：商业面积≥1万㎡百货、购物中心、集中型商业）
衡阳聚集了超20个商业项目，商业存量指数领跑16城，与赣州、宜昌占据前三甲。
作为武汉“1+8”城市圈中的一员，紧邻武汉的鄂州却意外垫底，存量不足，指数仅为21。
横向对比16城商业存量可发现，存量较高的城市多数为GDP排名较前的城市，与经济的发展呈正相关性。
处在第一梯队的衡阳、赣州、宜昌、株洲、襄阳、九江、常德、岳阳，GDP均超过2600万亿元，对应的商业存量指数也在前8名。
▌ 人均商业面积：衡阳、九江供需平衡，多数城市供不应求
华中百万人口16城人均商业面积指数


数据来源：赢商大数据
（统计对象：商业面积≥1万㎡百货、购物中心、集中型商业）


人均商业面积指数主要衡量的是城市商业供应与市场需求之间的相对关系（所统计的商业包含体量超过一万方的百货、购物中心和集中型商业）。
从结果来看，衡阳、九江人均商业面积指数远远高于其他城市，供需基本平衡。但新发展形势下，未来入市的商业将面临同质化竞争、市场变化加快、区域发展不均衡等一系列挑战。
▌商业平均体量：宜昌是NO.1，可发挥空间大




数据来源：赢商大数据
（统计对象：商业面积≥1万㎡百货、购物中心、集中型商业）


近两年，宜昌商业发展迅猛，新开商业项目体量呈上升趋势，故而整体平均体量指数领跑16城。
在激烈竞争环境下，大体量的商业项目更容易打造成体验性强、品牌丰富、业态全面的生活中心，获得全客层消费者关注。
相较之下，平均项目体量三四万方的益阳、鄂州，整个市场开发相对保守，多以服务周边社区的小项目为主，受自身体量限制，可发挥空间有限。
夜生活消费指数


▌ 襄阳人民最High，鄂州最佛系
夜生活作为城市生活的另一面，是现代城市不可或缺的一部分，已逐渐成为年轻主力消费客群的重要生活方式。
由此产生的夜间消费指数更是一个城市经济发展、生活习惯、活跃度等方面的体现。
我们选择了酒吧、KTV、电影院（22点以后放映的电影场次数量）三个活动时间以夜晚为主、白天为辅的细分娱乐业态作为样本，来看16个城市的夜生活消费指数。




数据来源：赢商大数据、美团


据赢商大数据，襄阳作为湖北的第二大经济城市，酒吧门店的经营遥遥领先。而KTV的数量上，荆州有绝对优势。
赣州在夜间电影播放场次上是冠军，襄阳夺得次席，鄂州明显最少。
综合来看，襄阳与鄂州是16个城市中，夜生活消费指数的两个极端，襄阳夜生活最丰富，鄂州在推动夜生活消费方面任重道远。
城市购物中心发展机会


为更科学分析16城市商业发展态势，赢商网单独抽取各城市购物中心作为样本，引用赢商大数据中心创立的“城市购物中心人气活跃指数”体系，利用体量规模、客流规模（需求）、城市消费人口（需求）等数据，通过加权、滤波等算法处理得出不同城市的“人气活跃指数”，代表城市消费者到购物中心的潜在活跃程度。




数据来源：赢商大数据，统计对象为购物中心


从场所供给、消费者人气两方面综合定位16个城市购物中心发展机会的坐标点。




数据来源：赢商大数据，统计对象为购物中心

• 博弈机会城市：购物中心面临竞争环境激烈，新入市项目可能意味着新一轮市场博弈、洗牌更新。
  

株洲、衡阳未来购物中心竞争激烈，未来购物中心精细化运营能力至关重要。赣州、宜春为非典型存量市场，市场成熟度一般。襄阳、常德、岳阳运营欠佳的购物中心淘汰风险大。

• 增量机会城市：购物中心人气活跃潜力尚未完全释放，存在较大有效新增空间，城市购物中心增量机会大。
  

鄂州吸引消费者的购物中心相对缺乏，客流潜力未被现存量购物中心所满足。荆 州、十堰市场有一定增量空间，但不宜过度关注增长速度，更应该注重增量质 量。永州、宜昌、益阳、上饶现有市场格局有被强势进入者改变的趋势。

• 本土化机会城市：消费者前往购物中心的活跃度不够，消费习惯培养和购物中心吸引力提升两方面都需要挖掘机会。
  

抚州城市街铺发达，消费者对前往购物中心目的性消费的倾向性并不强烈。

• 更新机会城市：购物中心从存量供给上看已经超过潜在需求，盘活存量比增量更重要。
  

九江在积极通过对商业场景升级营造进而引导消费升级层面相对动作不足，盘活城市整体存量市场还有很长的路要走。
交通指数


城市通过交通将人聚集到一起，将交易中的货物进行集散。交通，对经济和商业的影响巨大。内部交通外，外部交通是城市与外部保持较强联系的大动脉。
我们通过航运、水运、高铁、高速四种外部交通方式，对16城的交通便捷性进行综合评判。




数据来源：携程、机场官网及公开资料整理


数据显示，得益于靠江的优势，宜昌、上饶的综合交通指数相对突出，两者水运指数（码头数量）较高。
此外，上述两城市的高铁、民航班次亦较多。两城市均与国内多个城市开通航线，通过高速也能与多城直通。
衡阳、岳阳、九江尽管享有三个交通维度的优势，却分别因水运、水运、航空方面薄弱而显缺憾。
分指标看，宜昌、襄阳开通的机场航线数多于其他城市，而九江、荆州、益阳、株洲、永州、抚州、鄂州因为停航改造、机场在建或者无机场等原因，暂未通航。
水运方面，上饶、宜昌、九江、鄂州因为“近水”，码头数量远远领先其他城市。
高铁所经班次方面，上饶、衡阳表现突出。而高速作为短途最高效的交通方式之一，赣州、株洲、衡阳占有优势。
总地图概览
如此看来，综合五大维度，绘制的这张华中商业“下沉市场”图鉴上：

• 宜昌、襄阳、赣州潜力靠前，未来商业可塑性强；
  

• 鄂州、十堰、永州，则因经济、人口、交通等基础相对薄弱，而整体实力排名靠后。
  

对商业地产商们而言，收好这份图鉴，等同于手握一本华中商业“投资指南”，以后去哪儿开疆拓地，大数据说了算。




声明：以上内容来源于网络，如有侵权请联系我们(123@shiyan.com)删除！

想起这一年

新一线崛起