购买顶楼却屡遭“水漫金山”，郑州业主这样维权

无与伦比的美丽

大河报·大河客户端记者 段伟朵 通讯员 陈俊南

买房是人生大事。不过，如果购买的房屋没几年就出现漏水的情况，该如何维权?现实中，房屋漏水情况各不相同，有的是因为房屋本身质量问题，有些则是邻居操作不当导致，有些则是水管爆裂等。因此，房屋漏水维权过程中，举证至关重要。11日，记者从郑州市中原区人民法院获悉一起房屋漏水引发的案件，该案近日还入选了中国法院2020年度案例。

【案情】购买顶楼屡次漏水，室内装修、物品均受损

2011年8月，谢某玲购买某公司开发的商品住宅一套，并支付了全部购房款299608元，某公司于2012年10月31日将房屋交付谢某玲使用。房屋是顶层，开发商出具的《商品住宅质量保证书》显示：屋面防水的保修期限为5年。

然而，住进去没多久，房屋出现漏水情况。2014年9月26日，因涉案房屋漏水问题，谢某玲和某公司签订《具结书》，某公司针对室内损失向谢某玲一次性补偿12000元，用于业主自行维修漏水造成的物品损坏及所有损失，某公司承诺在2014年10月15日前对房屋漏水问题维修完毕。

此后，虽经多次维修，但房屋仍存在漏水问题，故谢某玲起诉，请求法院判令某公司对涉案房屋漏水问题进行修复至不再漏水，同时请求判令某公司赔偿损失53508元。

经鉴定，屋面漏水系因屋面防水层质量不符合要求而引起。

为啥索赔5万余元?谢某玲向法庭提交相关证据显示：室内损失18748元、误工损失7363.64元、交通费损失500元、干洗受污衣物损失1470元;针对剩余25426.36元损失，其并未提交相应证据。

谢某玲为证明其室内损失数额向法庭提交其本人制作的《赔偿明细》一份、河南某装饰工程有限公司与谢某玲签订的《装修施工合同》原件一份。某公司对此质证称屋内损失与其没有因果关系，对谢某玲主张的重新装修的标准和依据均不认可。

【判决】开发商应为漏水损失担责，修复并赔偿业主1万余元

中原区人民法院经审理认为：某公司应当按照商品住宅质量保证书的承诺，在保修期内对屋面防水承担保修责任。但《房屋司法鉴定报告》能够证明在《具结书》签订后，谢某玲房屋仍存在漏水问题，系某公司施工的屋面防水层质量不符合要求导致，故某公司未完成对谢某玲房顶漏水问题的维修义务，构成违约。法院对谢某玲要求某公司对涉案房屋漏水问题进行修复的诉讼请求予以支持。

针对谢某玲的室内损失，鉴于房屋漏水给谢某玲造成的房屋及室内物品损失真实存在，并因长期得不到解决而给谢某玲生活造成诸多不便，故在庭审中，针对举证责任分配，法院向某公司释明，但某公司仍坚持其原答辩及质证意见。

中原法院认为，本案系业主与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，属于《中华人民共和国消费者权益保护法》调整范围，在作为消费者的谢某玲提供相关证据证明其室内损失系由某公司行为所致且损失数额为18748元的情况下，作为经营者的某公司亦负有对客观存在的损失数额进行概括性陈述并提供相应证据予以证明的义务，但其未尽该义务，故本院对谢某玲提交的《赔偿明细》和《装修施工合同》予以采信，认定谢某玲室内损失数额为18748元。结合本院在事实查明部分认定的误工、交通费及干洗受污衣物损失，因房屋漏水等质量问题给谢某玲造成的损失共计21969元，该金额系本案中能够认定的自谢某玲接收房屋至今的全部合理损失，将某公司已赔偿的12000元扣除后，某公司仍应当向谢某玲赔偿损失9969元。此外，还应支付鉴定费4000元，共计13969元;

某公司不服一审判决，提出上诉。河南省郑州市中级人民法院经审理后，维持原判。

【说法】消费者维权时往往处于弱势，法院遂将举证责任分配开发商

针对此案，中原区人民法院法官介绍，人格平等原则同意思自治原则、所有权绝对原则、自己责任原则并称为近代民法的四大原则。随着人类步入工业社会，各国立法逐渐对该四大原则进行了修正，民法亦从近代民法逐步进入了现代民法时代。以人格平等原则为例，现代民法并不强调民法中各类主体人格的绝对平等，逐渐在劳动、消费等法律关系领域，侧重对劳动者、消费者的保护，并形成了劳动法、消费者权益保护法等民事特别法。

本案系自然人与房地产开发商之间的房屋买卖合同法律关系，谢某玲作为消费者从作为房地产开发商的某公司处购买商品房。双方买卖合同法律关系在受《中华人民共和国合同法》调整的同时，亦受《中华人民共和国消费者权益保护法》调整，谢某玲为消费者，某公司为销售者。双方之间所发生的虽为平等主体之间的民事法律关系，但基于双方在信息、能力、知识占有量等方面的差异，导致作为消费者的谢某玲在维护自身权益时，往往处于弱势。

审判中，法院应当充分注意到诉讼双方法律人格实质上的不平等，在举证责任分配、释法答疑等方面应当充分注意保护作为消费者的谢某玲的合法权益。本案中，某公司向谢某玲交付房屋的时间是2012年，至谢某玲提起本案诉讼已长达4年时间，涉案房屋是谢某玲居住权的基本保障，某公司作为开发商，在得知谢某玲房屋漏水且严重影响居住的情形下，应当依据诚实信用原则，及时、全面履行维修义务，以确保谢某玲能够正常居住。但诉讼中，经鉴定已经确定房屋漏水系某公司交付房屋质量问题导致的情况下，其仍不积极履行维修及赔偿义务，进而导致谢某玲房屋继续长期处于漏水状态，使作为业主及消费者的谢某玲最基本的遮风避雨的居住需求得不到保障。

法院为避免鉴定耗时、司法程序拖延，组织双方对房屋因漏水所致的损害情况进行了详细的勘验，在勘验的基础上，指导双方针对损失数额大小进行陈述并举证。谢某玲依据法庭举证责任的分配，对损失数额进行了详细陈述，并提交其与装修公司签订的装修合同，合同清单中对每一项维修费用均予以了明确。至此，谢某玲已经完成了其对损失数额的初步举证责任。某公司作为具有房屋开发、维修专业知识的企业，拒绝对客观存在的损失数额进行陈述，且未提供任何反证证据。

法院基于对处于弱势人格的业主的保护，径行将举证责任分配给某公司，进而对谢某玲主张的合理损失数额予以支持。具备强势人格一方的某公司在本案中的不诚信诉讼行为，违背了民法诚实信用原则，在加重其举证责任的同时，法院亦通过适用《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，判决全部诉讼费由其承担，凸显了对违背诚信行为的否定性评价。综上，法学理论本来源于法律实践，审判中，应充分尊重并敬畏人类几百年来对各项法学理论的总结，运用各项法学理论来指导审判实践。

【背景】该案成功入选中国法院2020年度案例

近日，在最高人民法院《中国法院2020年度案例》评选活动中，承办此案的中原区法院员额法官陈俊南根据此案编写的《现代民法不平等人格制度下的举证责任分配——谢某玲诉郑州某房地产开发有限公司房屋买卖合同案》案例成功入选。

近年来，中原区法院以转变工作作风，提高工作质效，培养专家型法官，建设学习型法院为目标，优选调研骨干成立调研专班和调研小组，形成领导、骨干带头，人人参与的浓厚学习调研氛围。

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