惠州的房子还有谁买？

海珊

如果没有深圳客，惠州的房子还有谁买？

先摆明立场，写这篇文章绝不是为了给惠州楼市泼冷水，仅仅是表达对这个市场的看法。
从事房地产行业近7年了，从2018年开始聚焦在深莞惠市场，从来没有像今年这样悲观过，房子卖不出去，同行大批量失业，虽然苟活在这个市场上，但对未来看不到一丝希望，这是我，也是大多数在深莞惠地产人的心态。
目前惠州的市场到底有多差？虽然经常关注市场数据，但最近的市场数据着实吓我一跳，根据惠州中原提供的数据，惠州全市1-4月住宅成交不足150万㎡。要知道150万㎡，放在往年，仅仅是一个月的成交量，如果市场按照目前的状态运行下去，那么2022年全年，成交量将会保持在450万㎡左右，就算下半年成交稍有起色，总体成交量也不过500多万㎡，这个数字将是2016-2020年惠州高峰阶段的1/3，2021年衰退阶段的1/2。市场在萎缩，但没想到萎缩如此严重，这样的市场，让人不由得冒出一身冷汗！
为什么惠州的房子就卖不动了呢？正好我不仅关注数据也经常跑市场，原因其实很明显——外地人不买惠州的房子了，惠州本地人也开始观望起来。2021年市场衰退之前，到底有多少外地人买惠州的房子？保守估计是一半以上的房子是深圳、东莞等外地客户买的，在惠阳、大亚湾、博罗和仲恺，这个比例可能高达80%！而如今鲜有深圳、东莞人还冲向惠州买房，惠阳、大亚湾这些主打深圳客的片区，以及仲恺、博罗主打东莞客的片区，其售楼处只能用门可罗雀来形容，零星的几个成交还都是本地人，中介感叹现在根本找不到客户。
外地人为什么不来惠州买房了？房价下跌导致置业信心下降、疫情影响、投资收益低、收入下降……都可以解释，但最根本的原因其实是深圳市场的低迷，深莞惠三个城市房地产市场是高度联动的，几乎每一次惠州市场被引爆都与深圳脱不了关系，2015年深圳3·30新政后，置业热度迅速传导至东莞和惠州；2020年深圳成立40周年大礼包（虽然没有）再次引爆惠州。而如今，深圳自己的房子都卖不出去了，关外的光明、龙岗、龙华和坪山等地，在一二手倒挂的情况下，开盘去化率经常还不足30%，大批楼盘开始打折促销。深圳的房子不涨，惠州的房子失去了上涨的最强驱动力。
惠州的房子还有希望吗？短期内，甚至2-3年内都看不到任何希望。惠州的新房库存是1700-2000万㎡，按照目前的去化速度，在没有新增供应的情况下，库存就要消化3-4年时间，如果后市市场稍微有所起色，也需要消化2-3年。在去库存的周期内，房价上涨的动力几乎是没有的，而房价不涨让很多人失去了买房的原动力，市场是仅存的就是一些真正的刚需客户，所谓真正的刚需客户，也就是面临结婚置业，子女上学置业等此类要求的客户，而真实如此刚需的客户有多少呢？如果市场上仅存在类似的刚需，那么惠州市场的缩量可能会持续下去，最终将符合600万人口（惠州2020年第七次人口普查的结果是全市常住人口是604万人）的标准置业需求，年均成交量将下降至500万㎡左右，甚至更低。
长期来看，惠州市场的希望在哪里？不得不说，惠州的经济发展速度是可以的，2021年，惠州GDP增速10.1%，排名全广东省第二名。了解惠州的都知道，惠州在经济发展方面有极大的潜力，包括：优越的地理位置，紧邻广深港三个超级一线都市；广袤的土地资源，惠州辖区面积11347㎡公里，可以为深圳、东莞转移出来的产业项目提供土地建厂；较好的产业基础，惠州仲恺、惠阳等地本身就有电子产业的底子，诞生了TCL、亿纬锂能和德赛等一批优秀企业；自然环境优良，惠州有丰富沙滩海景资源，山河湖景也是数不胜数，完全有资质发展成为旅游城市……而惠州手握如此多好牌，但经济发展却被深圳、东莞拉开如此大的差距，同样说明惠州有太多需要改善的地方，其中营商环境差是出了名的。惠州经济发展的好，造福能力强，人才吸引力就强，从长期看人口的角度来讲，惠州的希望就在此。
惠州的房子还能不能卖？这个问题要针对不同的人群去回答。
如果是本地刚需，我认为此时此刻就是买房的好时机。现阶段惠州房价已经跌回了三年前水平，部分银行的利率更是调整到了4.8%的历史底部。如果还在纠结是不是站在了半山腰，后市会不会有继续下跌的空间，我认为完全没必要考虑那么多，不排除后市还有继续下跌的空间，但就像买股票永远不会买在最低点一样，长期来看是划算的就是赚了。在如此市场横盘和下跌的极端，刚需可以享受到最优质的购房体验，可以挑选最合适的楼盘、户型和楼层等，甚至可以买打折的现房。市场一旦有启动的信号，复苏是很快的，凡是追涨买到的房子很难称心如意。担心买打折房子交不了楼，我认为这个风险并没有想象的那么大，惠州有严格的资金监管政策，买房资金将优先保障交楼，所以没必要在现阶段太过于担心这个问题。
如果是深圳、东莞外溢的刚需，我认为现阶段也是个好时机。和2018年之前在惠州买房的深圳、东莞客户不一样的是，2019年之后再惠州买房的客户更多是偏刚需的，一方面真的是要住，另一方面确实被深圳、东莞的房价逼到了惠州，类似的刚需客户，在近几年惠州临深、临莞片区成交的客户群体中所占比例越来越大。那么此类客户，真的要考虑情况有没有必要在惠州买房，也就是自己到底够不够刚需。如果仅仅是个想法，还掺杂了其他心思，我建议趁早放弃，比如，我有好几个同事犯了类似的错误，有个北方的同事认为以后会和父母相聚在大湾区，提前在惠州置业，而父母压根不打算来，即便来了也没办法住惠州，房子长期空置，也不愿意降价出售，就成了一个不小的负担。如果够，我认为惠州的房子还是可以买的，一方面是讲给前面本地刚需置业的理由，另外一方面是深惠同城通勤是必然的事情，是未来一定可以实现的，深惠城际在建，深圳地铁14号线沿线在征地，预计5年左右，深惠两地同城化通勤将不是问题，未来还可能在教育、户籍和医疗方面逐渐放开。有此类需求的客户，可以重点关注轨道交通站附近的中大型楼盘，以较低的价格购置，如果合适，二手房也可以是个不错的选择。
如果是投资客，劝退为主，如果确实不差钱，且没有其他投资手段，建议关注核心区有增长潜力的片区。在惠州投资一定不是手上有一些钱都想着买房子抗通胀的，比如有个同事自己在深圳有房，但又有一些闲钱，大概大几十万、不到一百万，想着在深圳继续买房压力太大，把钱投资到成本较低的惠州，这个是大错特错，尤其要避免的。惠州有的是100-200万的房子，而且这些房子的大部分都卖不出去，除了2016年之前在惠州置业的客户，2017年之后再买的基本都亏的一塌糊涂。但并不是完全没有投资机会，这些机会出现在发展潜力更大的核心片区，这些片区房价本分就较高，置业成本较高，如果能以较低的价格买入，未来的升值潜力还是比较大的。所以，在惠州投资和深圳投资根本就是两个完全不同的逻辑，深圳这几年，全市都在涨，有些片区涨的多，有些片区涨的少，但起码不会亏，还能抗通胀。惠州大部分片区都没有任何投资收益，只有极个别潜力板块在较低价购入的情况下，才会有的赚。

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