二手房挂牌超2万/㎡！这里，还是主城“房价洼地”吗？

想起这一年

登记两天了，绿城全运村新一批房源上线后，又破千人。
这次仅有82套房，都是大户面积段的大平层产品，随着登记人数的攀升，这无疑中签率在下降中。
港务区楼市还是那么火？这里，还是主城“房价洼地”吗？
洼地不”洼“了？
一直以来，港务区在西安楼市，都是“价格洼地、价值高地”，因此港务区新房市场活力非凡，千人摇/万人摇不断。
首先是，目前我们能看到的均价1.5万/㎡上下的房源，主要集中在港务区。
其次是，城市形象较新，奥体场馆、灞河幸福岸线以及十大总部超高集群和奥体中轴线景观。
再次是，10余家品牌房企进驻开发品质住宅，多以小高层产品呈现。尤其是绿城、华润、招商等房企更是持续深耕，伴随着港务区一路长大。
最后是名校+。高新一中、陕师大、铁一中等多个名校+落地，吸引了大批注重孩子教育的家庭。
相比四年前，在售新房约1.1万/㎡左右，如今门槛已经提高，在售房价约为1.5-1.7万/㎡。但若是放在主城区范围，依旧有价差，还是洼地。
事实上，大家认为港务区不那么”洼“了？一方面是对比区域前几年的房价；另一方面就是，区域如今正迈着步子奔向改善。有以下几点被拿来佐证：
1、1.8万/㎡的限价地项目面市
位于港务区港丰路以南的电建地产·泷悦长安（毛坯限价1.8万/㎡），是港务区目前限价最高的地块。加上后期装修成本，房价直逼2万/㎡。
项目近日公示了2栋小高层，价格区间在1.63-1.84万/㎡，主力户型为108㎡、130㎡、143㎡，产品偏向首置初改群体。
2、绿城全运村推大平层产品
绿城全运村前一批芳华苑组团售罄后，再推涵碧苑组团，相比之下，涵碧苑户型面积大步提升，主打高层大平层产品，主力户型为175㎡、200㎡、225㎡，价格有微小的浮动。

3、二手房挂牌价达2万/㎡+
华润置地未来城市，二手房挂牌高层约1.7-2.1万/㎡，洋房约2.3-2.9万/㎡；再来看看绿城全运村二手房，高层约1.9万/㎡，洋房/小高约在2.2万/㎡左右。
没错，价格倒挂了。尤其是在今年学区划分后，绿城全运村划分到铁一中陆港小学、铁一中陆港中学范围；而华润置地未来城市划分到高新一中陆港小学、高新一中陆港初级中学范围。
随着区域的发展成熟，配套逐步完善，价值提升，必然新的地块和项目价格也会随着提升，这在房地产行业是比较普遍的。
所以，对于在新区买房而言，配套看的见，所见即所得，当然房价就不低了；房价很理想，但配套需要时间，未来风险增加。一个萝卜不能两头切呀。
洼地还能”洼“多久？
目前港务区在售房价约为1.5-1.7万/㎡，还有大批房源在售或待推。
在售新房有：绿城全运村、保利锦上、招商央畔、绿地国港新里城、华润紫云府……
绿城全运村五期的几个地块夹在两个学校之间（铁一中陆港小学、铁一中陆港中学）可以说是项目比较优质的地块了。
芳华苑首推的704套房已经开盘，还有5栋小高层+1栋高层待售，户型面积和价格都略有提高，均价在1.53-1.69万/㎡之间。
荷风苑近期公示了11栋楼，全部为高层的大平层产品，面积149-226㎡，均价区间在1.53-1.71万/㎡。先推了2栋楼，正在登记中。后期还有涵碧苑组团待推。
保利锦上已经推售了8栋楼，南北两个地块各推4栋楼，均价1.48-1.56万/㎡；招商央畔6月推出了1126套房，均已开盘目前平销中。绿地国港新里城推出了3栋楼，均价1.46万/㎡，正在平销中。紫云府二期精装转毛坯销售，均价1.48万/㎡，也已经开盘正在平销。
待售/即将加推的有，电建地产·泷悦长安、华润置地未来城市、中粮·奥体壹号、雲玥府、中冶奥体云璟（二期）、陆港海心湾、奥城珑樾云祥府/云璟府（山东龙翔两个地块案名）……
其中，泷悦长安价格已经公示（小高层均价1.7-1.8万/㎡）；华润置地未来城市后续有5栋住宅，面积约115-140㎡；中粮·奥体壹号、中冶奥体云璟（二期）后续也有房源待推。
雲玥府、陆港海心湾、奥城珑樾云祥府/云璟府，以及金地管理代建的颐馨所摘地块等，纯新盘储备待开。这些新盘拿地时限价，毛坯限价在1.57-1.71万/㎡，未来房价格局也比较明朗了。
如此看来，港务区未来仍将是西安楼市的主力供应板块。那么，洼地还能”洼“多久？
目前，除了泷悦长安，其余楼盘，包括未入市的纯新盘，价格仍维持在1.5-1.7万/㎡之间。
但是，大家注意了，是毛坯房还是装修房？是高层是小高层产品？
这是不一样的，同样的价格，选择了毛坯，意味着将额外附加一笔装修费用，实际购房成本更高；同样的价格若是选择高层，而没有选择小高层，未来的居住舒适度和房产后期溢价是有差距的。
我们看到，拿地时的毛坯房限价已达1.8万/㎡，未来新供土地或会在其上下浮动，浮动幅度取决于大环境；区域内的改善将会成为主角，已逐步在过渡。
对于想要进入港务区买房而言，可以抓住眼前的机会。

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