海外投资警示录｜扒一扒“500余人投资日本房产踩雷”的那些事

猛然醒悟

◎本文作者：陈意，掘金日本房产负责人。
毕业于中国知名大学复旦大学，11年银行和日本不动产从业经验，熟悉日本不动产法律法规、投资政策。
大家好，我是掘金日本房产的负责人陈意，今天还是我来跟大家叨叨。3000字长文，希望对投资海外的朋友有帮助。
昨晚，有朋友第一时间转发了第一财经的一篇文章给我，看到文章里讲的“雷坑”，作为一个7年的日本房产“老人”，他们的暴雷完全在意料之中。
2019年10月，疫情之前，大阪民宿业还很火爆，有一位在资管公司做股权融资的朋友跟我说大阪一家公司要进行股权融资，问我是否了解。我一看，原来是它！就说了一些知道的信息。
较早关注我们的读者应该知道，我们早在19年就开始提醒读者：像文章中提到的这家公司，和类似的投资模式一定要小心！！（详情可以戳以前的文章《大阪的这类民宿，正在迎来死亡威胁！》、《千万不要投资日本的“包租”民宿！》）
唉！今天，我们一起来扒一扒这场惊天骗局，分享一下日本房产投资圈的一些“黑幕”。
骗局是怎么形成的？

我们先来回顾一下，F公司是怎么把这个局玩得团团转，还坑了这么多钱的？
据第一财经报道，这家F公司是一家在日本注册的华人背景的开发商，在大阪开发了不少楼盘。企查查上，这家公司的注册资本金在一亿元，法定代表人是一位日本人。
他们通过自身的包装，给远超行业规则的高佣金，委托了国内不少移民公司和中介售卖他们的房子。于是，在高佣金的诱惑下，连某个世界五大行之一的国内分部都下海推荐起了F公司的项目。

（现在在其公众号，还能找到2020年推荐F公司项目的文章）

《第一财经》文章中提到的不少受害者，就是看中了这世界五大行的背书，踏上了受骗之路。
但要我说，大机构确实有它的优势，可能他们会有渠道获得比较优质的项目，但大机构在某些领域未必是专业的。在日本房产行业，世界五大行或许还没有我们专业（开个玩笑）。
F公司极善包装。在他们的营销话术中，他们的项目不仅“高收益、10年包租”，还跟客户“约定”好如果投资者想卖房，F公司将会“无条件”回购他们的房子。
这就相当于一个理财产品，100%能赎回本金，还能保证6%的高收益。既有大品牌背书，又有保本高收益做诱惑，这稳赚不赔的生意，换你你心不心动？
但这套包装，细究起来其实全是漏洞。别急，我们一个一个盘。
首先是这套高收益的说辞。
【期房付款】
F公司卖的是日本的期房，据说房子建好后会被做成民宿。民宿由F公司代为经营，还包租10年，投资者只要一次性交完房屋全款，在交完款后就可以拿到6%的返款。也就是说，房子还没建好，只要交钱就有收益可拿。
看似很香，但仔细一想根本不符合商业模式。
日本法律中规定，售卖期房，开发商最多只能收取买家10%的购房款，超过10%就需要进行资金托管。在房子完全建成后，买家才需要交付剩余的尾款！而F公司却是一次性让客户交完房屋全款，这事就已经违法！
【收益兑现】
说到收益，它的操作就是一个完完全全的庞氏骗局了！
只要一次性付清房款，在房子建成之前，就可以享受6%的包租收益。大哥，你房子都没建好，民宿都没准备好接客呢，收益从哪里来啊？
在日本，确实也有不少正规的房产包租项目，但包租方都是在建好房子后才正式承租。
而且为了风险控制，包租方会降低承租租金，比如市场租金10万的房子，包租公司因为要承担空室的风险，给房东的包租租金一般是8万。所以，市面上正规的新房包租，租售比很少超过4%！而F公司给出的是6%。
【房价】
我们也曾经接触过F公司的项目，知道其实他们项目的价格比大阪市面上的民宿要高不少。去年，我们拿到了一个紧挨着F公司难波项目的房源，却比F公司的售价低了30%-50%！
所以你现在知道收益怎么来了吧？羊毛出在羊身上，从高出市场价的房价来呗！

（F公司2020年的大阪项目）

【回购】
收益很离谱，回购这事儿就更离谱了。
首先，客户购房时，会产生包括登记费、取得税、律师费、印花税等3%的税费；而回购也就是意味着房子要进行2次过户更名，那税费至少6%！
你想想，公司都是要赚钱的。这个开发商需要承担2次过户的税费、承担项目的广告费和销售公司的巨额佣金、承担自身公司各种人力物力支出、承担给客户每年6%的租金，在这么多的费用之下，还能保证回购房子？起码这个项目本身每年得赚个50%才敢这么干吧？
这个收益，可能吗？
如果大阪民宿行业火热，有源源不断的新客户进来，这套模式自然能够运行下去，但一旦遇到了疫情，没有了新的购房的客户，哦豁，那就完了。
所以你会看到报道中会出现的情况：

“一开始，大家都是正常收到收益金或者租金，但随后情况发生很大改变。比如，刘刚在购买上述房产之后，连续收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就碰到了房屋收益金和租金均延迟兑付的情况。”
吴绵强，公众号：第一财经资讯投资日本房产？500余人深陷“雷坑”，数亿投资款或打水漂，罪魁祸首已找到→

可惜的是，不少投资者本身没有筛选项目的能力，代理项目的中介若是不够专业，不去甄别项目的好坏，只为了佣金就推荐烂项目，买单的只会是可怜的消费者。

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彻头彻尾的合同诈骗

【产权转移】
前面提到了，这个公司和项目本身就挺有问题的。但后来我发现，这，就是彻头彻尾的诈骗！
第一财经的文章中对购房的过程进行了这样的描述，非专业人士估计会觉得很难理解，我解释一下：
卢女士在2019年9月9日之前付了全款给F公司。
F公司在9月9日这天没有把房子产权转移给卢女士，反而是把房子登记到了自己的名下，且向近畿产业信用组合贷款了10.14亿日元，所以抵押权是近畿产业信用组合。
2021年4月5日，F公司把房子出售并过户给了大阪的一家机构。（也就是F公司还清了近畿产业信用组合10.14亿日元的贷款，不然没法过户）
F公司真是神操作！
【购房合同】
另外，报道当中展示的所谓购房合同长这样：
这是《不动产买卖合意书》，根本不是日本的买卖契约书！
日本正常的购房流程是这样的，无论买新房还是二手房，买方在签约前会拿到一份重要事项说明书，里面事无巨细地记载了房屋的各个情况。包括房屋的大小、是否有心理瑕疵（比如周围有没有黑社会、有没有发生过死亡事件等），以及房屋的所有权，有没有被抵押。
买方确认无误后，才会签署不动产买卖契约书。

（不动产买卖契约书长这样）

而F公司使用的合意书，完全就是为了欺骗不懂的中国投资人。客户以为已经签署了跟F公司的房产买卖合同，却怎么知道，签署的只是一个F公司精心设计的为了骗钱的无效合同。
【抵押权】
《第一财经》的报道是这么写的：

他们购买的这些房屋，目前面临非常糟糕的境况，有的诉讼官司缠身被法院临时冻结，有的被抵押给金融机构用于贷款，还有的索性所有权都被转移至第三方公司名下。
吴绵强，公众号：第一财经资讯投资日本房产？500余人深陷“雷坑”，数亿投资款或打水漂，罪魁祸首已找到→

在日本，卖主在抵押情况下出售房屋是很常见很正常的情况。
比如我们交易过的卖主有贷款和抵押的房产，重要事项说明书里会详细的写出来。
在签约时，买方只需付全款的10%作定金。签约后，卖家必须要在过户前还清贷款，等银行出具了相关证明，司法书士确认了卖家这套房子的抵押权已经取消之后，才会让买家付剩下的90%的尾款，并进行过户。
所以在日本买房，签约时房子可还在抵押中，但过户时抵押权一定已经被取消了。
反观F公司的操作，压根就没有想过把房子过户给买房的这些客人。不仅说好的收益没了，就连房子也没到手。
【破产】
现在，F公司的报表上已经是净资产-218亿日元，也就是资不抵债了！持有的房产也都是被银行或其他公司抵押的状态。
这套所谓包租，高收益高回报的玩法，最终让500余位国内的投资者买单。
最后，F公司还“威胁”，如果客户发起诉讼，F公司将进入破产清算程序，清算回报率将不超过8%。也就是说如果你花了500万买房，最后最多只能拿回40万。
回顾完整个购房骗局，其实你会发现里面的坑都是能规避的。
比如在选项目的时候，不符合市场逻辑的项目就很可疑。
高收益+包租回购的模式有很高风险，房子还没过户就有收益，甚至收益超过正常值，这些都是不符合市场逻辑的，如果遇到就非常值得警惕。我们选房的时候也要了解市场。
其次就是买房又不是买白菜，而且还是买海外房产，还是要适当的了解当地基本上的法律法规。比如，如果购买的是日本期房，一次性付全款就是违法的！
当然，这件事又一次印证了一个道理，找一个靠谱专业的购房中介有多么重要！
最后，请大家牢记投资的不可能三角：高收益、高流动性和低风险不可能同时存在。如果一个投资产品能完美到包含这三点，那你就要想想是不是个骗局了。
……
海外买房人生地不熟，最怕踩坑！
很多人还用着中式思维买房，更容易被套路！
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玛奇朵

也别投迪拜的地产，坑

玛奇朵

不是还有一家华人不动产公司学丰臣在东京也这么搞吗？名字叫啥

春田花花

五大行也不能信了
普通老百姓又能怎么办呢？
这事仲量联行会承担部分责任吗？