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楼市风向:这批城市,值得我们警惕

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发表于 2022-8-10 21:53:19 | 显示全部楼层 |阅读模式
如题,开头不多哔哔,先浅秀一波名单:
南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉......
以上这批城市,需要注意!
当然,这不是我随意捏造,而是来源于一份最近被疯转的市场调查报告。
根据最新发布的《2022年中国城市住房空置率调查报告》,全国28个大中城市平均住宅空置率为12%。
而以上这些城市,空置率则严重超标,甚至超过15%。
通常来说,空置率在5%-10%之间是比较合理的,而目前12%的水平,显然是超纲了!
通俗点解释,房子太多,住的人太少,出现大量空置房屋。
尽管房屋空置率高,并不意味着直接给城市判了“死刑”,还和周期性新房密集入市等因素有关,但这个现象确实值得我们警惕。
也许,这将是未来的常态,因为房子过剩的时代,已经来临!
那么,到底哪些城市房子太多?
先记住这句:越是小城市,空房子越多!
这次重点研究了全国28个城市的3万个小区。
虽然没能覆盖全国所有城市,但是样本数量还是非常充足的,所以还是非常具有说服力的。
最终,得出了一个意料之中的结论:住房空置率也随着城市能级降低而越来越高。
具体来看,一线城市平均7%;二线平均12%;三线平均16%;
参照5%-10%的合理区间,仅有9个城市符合要求,大多数城市处于10%-15%之间,另外还有6个城市高于15%。
没想到,有人买不起房,有人买房不住!
南昌、廊坊、佛山的住房空置率排名前3,都在15%以上,已经超过警戒线,危险!危险!危险!
深圳、北京、上海空置率都很低,均在7%以下,而深圳是28个城市中空置率最低的,只有5%左右。
——不愧是楼市标兵,供需实力稳当!
尽管只研究了28个城市,但那些广大的弱二线和三四线,空置情况也可想而知。
有些事情,不说不合适,说破又伤人:一线城市人挤人,三四线房如葱。
小城市的房子多,也越来越不值钱。
这样的感受,近些年尤为明显。
先前几年逢年过节回老家,饭桌上七大姑八大姨总会有意无意说:“谁谁谁又在县城里买了套房,可出息了!”
近些年回家,饭桌上吹牛逼的声音少了,闷头喝酒的场景多了,实在话稀了,叹气的声音就大了:“唉!房价又跌了,可房贷还要照还。”
一前一后,对比太过明显,事实太过扎心!
说句招打的,对于很多人来说,县城的房子真不是买不起,而是没必要!
买了住不上,纯粹就是一堆钢筋水泥的摆设,最后只能空置。
其实呀,房屋空置只是表象,不同城市的供需错配才是症结所在。
就像前面说的,旱的旱死,涝的涝死;有些城市人多房少,有些城市房多人少。
最近,市场上悲观的情绪越来越浓,空置率攀升又加重了一层担忧。
楼市的下半场,真的很让人担心。
你知道房屋空置意味着什么吗?
意味着你的房子住不上,也不能涨,每个月还要还月供,只是一堆吞金的残垣断壁,这样的房子,就是垃圾!
这么多空置的房屋,中国房地产是不行了吗?
这样的担忧很偏激,但似乎也很合理。
因为各种数据和亲身体验都告诉我们,中国房地产经历了几十年的高速发展后,目前好像并不缺房子了。
根据中国人民银行2019年10月的一份调查显示,我国城镇居民住房拥有率已经达到96%。
说实话,这个数据,已经高得离谱了。毕竟,在座的各位,上学时100分的卷子估计都答不出96分。
如果把数据单拎出来看,已经远远超出了众多发达国家的水平。
同年,美国住房自有率为65%,日本和英国约为60%,韩国和法国约为58%,而德国仅有45%;
就连房屋自有率最高的新加坡,房屋自有率90%,一对比也稍微逊色了。
那在这样的情况下,中国房地产真的还有发展的空间吗?
有!真的有!
但如果你被表面数据吓破胆了,那就真的太单纯了。
因为单从数据上来看,中国确实不缺房子,但核心城市缺房子!
所谓的房屋拥有率,只能说明手上有房子,并不能说明房子真正可以居住到。
举个最简单的例子,我在深圳工作,在老家买了套房子,就属于这样的范畴。
可惜的是,这个房子不仅住不到,而且还要交月供。
别意外,现实世界中这样的大冤种还少吗?买房不住,用来吃灰。
最后直接导致了三四线城市超高的房屋空置率。
我们常说,三四线城市的房产,除了自住之外,多余的都属于垃圾资产。
但是一线和强二线的人却越来越多,居住需求非常膨胀。
在这样的情况下,房子就是稀缺资源,房价也是越来越高。
导致很多人穷尽一生,都想在奋斗的城市买一套属于自己的房子。
不同于水资源和能源,分配不均的时候,可以大手一挥,搞一搞南水北调和西气东送。
但房子这个玩意,真不是说挪就挪的。
总不能把三四线的房子都装上轱辘,推到一线城市去吧?太魔幻了。
毕竟,土地资源有限,核心城市的土地就那么多,能建起来的房子也是有限的。
从某种意义上来说,人还在向核心城市聚集,这些城市的房子只会越来越珍贵。
僧多粥少的道理,大家都懂吧?
至于房地产的发展空间,大可不必担心,不仅不会萎缩,还有上涨的空间。
中国房地产的行业增加值在GDP中所占比重约为7%,而美国和日本这样的发达国家,数值往往超过10%。
尽管直接对比不够严谨,但目前业内的一个共识是,中国的房地产行业,至少还有50%左右的增长空间。
所以说,房地产有未来,但却真的不属于中小型城市!
事已至此,也就明人不说暗话:一大批中小城市,都在危险的边缘疯狂试探。
房屋高空置率,只是一个信号。
这些城市,要么建的太多,要么房子太烂没法住,要么人口大量外流,总之,支撑房价上涨的因素正在消散。
当高空置率的红线出现,如今该如何避坑?
选对城市!选对城市!选对城市!
根据机构研究分析,不同城市的空置率有如下关系:
1.老龄化程度越高的城市,房屋空置率越高。
这点很容易理解,一个城市老年人口多了,说明城市对于年轻人的吸引力较弱。
大家都明白,只有年轻人才是城市流动人口的主力。
——老年人嘛,除了佩洛西那个老太婆,谁愿意整天窜来窜去?
而一个城市老龄化严重,就意味没有充足的年轻流动人口,也就意味着楼市的购买力并不扎实,房屋空置严重也就很正常。
比如南通,老龄人口占比23%,空置率就达到15%;
而再看看深圳,老龄人口只占比3.2%,空置率仅为5.3%;
不用多说,谁优谁劣,一目了然。
2.房价越贵的城市,房屋空置率也越低。
这点就更容易理解了,房价越高,空置成本就越高。
房价那么贵,空着就太浪费了,就算自己住不上,也会想办法租出去。
就比如南昌、廊坊这样的城市,空置率确实很高,但是房价相对来说,也更低。
只有买错的产品,没有卖错的价格。
房价越贵的城市,价值往往也就更高,这是经济规律,也是基本常识。
而中国成百上千的城市之中,只有少数的二三十个城市拥有价值,至少可以保值和长期的增值。
说了这么多,最后总结一句:买房不容易,且选且珍惜,失手买错房,十年都白忙。
而对于空置率奇高的那批城市,谨慎些总没错。

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