楼市风向：这批城市，值得我们警惕

人生苦短何须

如题，开头不多哔哔，先浅秀一波名单：
南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉......
以上这批城市，需要注意！
当然，这不是我随意捏造，而是来源于一份最近被疯转的市场调查报告。
根据最新发布的《2022年中国城市住房空置率调查报告》，全国28个大中城市平均住宅空置率为12%。
而以上这些城市，空置率则严重超标，甚至超过15%。
通常来说，空置率在5%-10%之间是比较合理的，而目前12%的水平，显然是超纲了！
通俗点解释，房子太多，住的人太少，出现大量空置房屋。
尽管房屋空置率高，并不意味着直接给城市判了“死刑”，还和周期性新房密集入市等因素有关，但这个现象确实值得我们警惕。
也许，这将是未来的常态，因为房子过剩的时代，已经来临！
那么，到底哪些城市房子太多？
先记住这句：越是小城市，空房子越多！
这次重点研究了全国28个城市的3万个小区。
虽然没能覆盖全国所有城市，但是样本数量还是非常充足的，所以还是非常具有说服力的。
最终，得出了一个意料之中的结论：住房空置率也随着城市能级降低而越来越高。
具体来看，一线城市平均7%；二线平均12%；三线平均16%；
参照5%-10%的合理区间，仅有9个城市符合要求，大多数城市处于10%-15%之间，另外还有6个城市高于15%。
没想到，有人买不起房，有人买房不住！
南昌、廊坊、佛山的住房空置率排名前3，都在15%以上，已经超过警戒线，危险！危险！危险！
深圳、北京、上海空置率都很低，均在7%以下，而深圳是28个城市中空置率最低的，只有5%左右。
——不愧是楼市标兵，供需实力稳当！
尽管只研究了28个城市，但那些广大的弱二线和三四线，空置情况也可想而知。
有些事情，不说不合适，说破又伤人：一线城市人挤人，三四线房如葱。
小城市的房子多，也越来越不值钱。
这样的感受，近些年尤为明显。
先前几年逢年过节回老家，饭桌上七大姑八大姨总会有意无意说：“谁谁谁又在县城里买了套房，可出息了！”
近些年回家，饭桌上吹牛逼的声音少了，闷头喝酒的场景多了，实在话稀了，叹气的声音就大了：“唉！房价又跌了，可房贷还要照还。”
一前一后，对比太过明显，事实太过扎心！
说句招打的，对于很多人来说，县城的房子真不是买不起，而是没必要！
买了住不上，纯粹就是一堆钢筋水泥的摆设，最后只能空置。
其实呀，房屋空置只是表象，不同城市的供需错配才是症结所在。
就像前面说的，旱的旱死，涝的涝死；有些城市人多房少，有些城市房多人少。
最近，市场上悲观的情绪越来越浓，空置率攀升又加重了一层担忧。
楼市的下半场，真的很让人担心。
你知道房屋空置意味着什么吗？
意味着你的房子住不上，也不能涨，每个月还要还月供，只是一堆吞金的残垣断壁，这样的房子，就是垃圾！
这么多空置的房屋，中国房地产是不行了吗？
这样的担忧很偏激，但似乎也很合理。
因为各种数据和亲身体验都告诉我们，中国房地产经历了几十年的高速发展后，目前好像并不缺房子了。
根据中国人民银行2019年10月的一份调查显示，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%。
说实话，这个数据，已经高得离谱了。毕竟，在座的各位，上学时100分的卷子估计都答不出96分。
如果把数据单拎出来看，已经远远超出了众多发达国家的水平。
同年，美国住房自有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国约为58%，而德国仅有45%；
就连房屋自有率最高的新加坡，房屋自有率90%，一对比也稍微逊色了。
那在这样的情况下，中国房地产真的还有发展的空间吗？
有！真的有！
但如果你被表面数据吓破胆了，那就真的太单纯了。
因为单从数据上来看，中国确实不缺房子，但核心城市缺房子！
所谓的房屋拥有率，只能说明手上有房子，并不能说明房子真正可以居住到。
举个最简单的例子，我在深圳工作，在老家买了套房子，就属于这样的范畴。
可惜的是，这个房子不仅住不到，而且还要交月供。
别意外，现实世界中这样的大冤种还少吗？买房不住，用来吃灰。
最后直接导致了三四线城市超高的房屋空置率。
我们常说，三四线城市的房产，除了自住之外，多余的都属于垃圾资产。
但是一线和强二线的人却越来越多，居住需求非常膨胀。
在这样的情况下，房子就是稀缺资源，房价也是越来越高。
导致很多人穷尽一生，都想在奋斗的城市买一套属于自己的房子。
不同于水资源和能源，分配不均的时候，可以大手一挥，搞一搞南水北调和西气东送。
但房子这个玩意，真不是说挪就挪的。
总不能把三四线的房子都装上轱辘，推到一线城市去吧？太魔幻了。
毕竟，土地资源有限，核心城市的土地就那么多，能建起来的房子也是有限的。
从某种意义上来说，人还在向核心城市聚集，这些城市的房子只会越来越珍贵。
僧多粥少的道理，大家都懂吧？
至于房地产的发展空间，大可不必担心，不仅不会萎缩，还有上涨的空间。
中国房地产的行业增加值在GDP中所占比重约为7%，而美国和日本这样的发达国家，数值往往超过10%。
尽管直接对比不够严谨，但目前业内的一个共识是，中国的房地产行业，至少还有50%左右的增长空间。
所以说，房地产有未来，但却真的不属于中小型城市！
事已至此，也就明人不说暗话：一大批中小城市，都在危险的边缘疯狂试探。
房屋高空置率，只是一个信号。
这些城市，要么建的太多，要么房子太烂没法住，要么人口大量外流，总之，支撑房价上涨的因素正在消散。
当高空置率的红线出现，如今该如何避坑？
选对城市！选对城市！选对城市！
根据机构研究分析，不同城市的空置率有如下关系：
1.老龄化程度越高的城市，房屋空置率越高。
这点很容易理解，一个城市老年人口多了，说明城市对于年轻人的吸引力较弱。
大家都明白，只有年轻人才是城市流动人口的主力。
——老年人嘛，除了佩洛西那个老太婆，谁愿意整天窜来窜去？
而一个城市老龄化严重，就意味没有充足的年轻流动人口，也就意味着楼市的购买力并不扎实，房屋空置严重也就很正常。
比如南通，老龄人口占比23%，空置率就达到15%；
而再看看深圳，老龄人口只占比3.2%，空置率仅为5.3%；
不用多说，谁优谁劣，一目了然。
2.房价越贵的城市，房屋空置率也越低。
这点就更容易理解了，房价越高，空置成本就越高。
房价那么贵，空着就太浪费了，就算自己住不上，也会想办法租出去。
就比如南昌、廊坊这样的城市，空置率确实很高，但是房价相对来说，也更低。
只有买错的产品，没有卖错的价格。
房价越贵的城市，价值往往也就更高，这是经济规律，也是基本常识。
而中国成百上千的城市之中，只有少数的二三十个城市拥有价值，至少可以保值和长期的增值。
说了这么多，最后总结一句：买房不容易，且选且珍惜，失手买错房，十年都白忙。
而对于空置率奇高的那批城市，谨慎些总没错。

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