关于印发《十堰市城区新建商品房预售资金监管实施细则》的通知

十堰阿虎

城区各房地产开发企业、各商业银行：

为深入贯彻落实国家、省、市商品房预售资金监管的政策措施，加强商品房预售资金监管。经市政府同意，现将《十堰市城区新建商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

此通知。

十堰市住房和城乡建设局

中国人民银行十堰市分行

国家金融监督管理总局十堰监管分局

十堰住房公积金中心

2023年8月18日

十堰市城区新建商品房预售资金监管实施细则

为深入贯彻落实国家、省、市商品房预售资金监管的政策措施，加强商品房预售资金监管，确保商品房预售资金用于项目建设，切实维护购房人的合法权益，根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）等文件精神，结合我市实际，制定本细则。

一、部门职责

（一）十堰市住房和城乡建设局是本市城区新建商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），负责本细则的组织实施，协调解决预售资金监管工作中出现的矛盾和纠纷，监督指导监管机构的工作，对房地产开发企业的违规违约行为按有关规定责处。

十堰市房屋产权交易中心（以下简称监管机构）受主管部门委托，负责商品房预售资金监管的日常工作。

中国人民银行十堰市分行负责指导商业银行做好监管账户的管理工作。国家金融监督管理总局十堰监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。十堰住房公积金中心负责监督指导公积金各分支机构做好住房公积金贷款发放工作。

监管银行（即房地产开发企业开立监管账户的商业银行）负责做好监管账户和资金管理工作，按监管机构拨付通知办理资金拨付。发现房地产开发企业违规抽调监管资金、违规开支等行为的，应当停止拨付，并立即告知监管机构。

购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应当在确认商品房买卖合同完成备案后，将按揭贷款直接发放至该套商品房买卖合同注明的监管账户。

人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法[2022]12号)执行。在人民法院对监管账户资金进行冻结或扣划时，监管银行应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将相关情况告知监管机构。

二、监管范围

（二）新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在完成不动产首次登记前进行预售，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款（包括定金、首付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款或其他方式的付款等）。

（三）凡在十堰城区（不含郧阳区，下同）办理预售许可的新建商品房项目，均应接受预售资金监管。

三、开设监管账户

（四）房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择与监管机构及十堰住房公积金中心签订合作协议的商业银行开设监管账户。房地产开发企业应当将监管账户在商品房预售许可证、商品房买卖合同、按揭贷款合同中载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。

（五）申请开设监管账户操作流程

1.网上申请。房地产开发企业登陆十堰市商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），填写相关信息并上传以下资料：

（1）营业执照，法定代表人身份证。

（2）委托书、经办人身份证。

2.要件审核。监管机构自受理申请后5个工作日内完成审核。

3.经审核通过的，监管机构发送商品房预售资金监管账户开户通知到监管银行，房地产开发企业到监管银行开设监管账户。

四、签订监管协议

（六）房地产开发企业开设监管账户后，登录监管系统录入监管账户，监管机构打印《十堰市城区新建商品房预售资金监管协议书》（以下简称《四方协议》）并盖章，经十堰住房公积金中心、房地产开发企业及监管银行盖章后，同相关资料一并报送监管机构及十堰住房公积金中心存档。

（七）房地产开发企业与监管机构签订《四方协议》时，应当在监管系统上传以下资料：

1.施工合同及建筑材料、设施设备采购合同等。

2.项目成本预算书。

3.需要提交的其他资料。

五、购房款交存和监管资金入账

（八）房地产开发企业应当告知并协助购房人将购房款全部交存到监管账户中，不得向购房人提供非监管账户收取购房款。房地产开发企业应当按照《城市商品房预售管理办法》的有关规定，及时通过十堰市房屋管理综合平台和监管系统完成合同网签和资金入账，并为购房人办理商品房买卖合同备案手续。

1.房地产开发企业上传相关首付款、一次性付款及按揭贷款转账凭证、银行回单、网签合同信息明细表等资料至监管系统并完成监管资金入账。

2.签订分期付款购房合同购买房屋的，首付款比例不得低于同期商品房住房按揭贷款首付比例，房地产开发企业应当督促并协助购房人按商品房买卖合同约定的时间及金额将尾款转入监管账户。

3.监管机构在对首付款、一次性付款、分期付款等核对无误后，对网签合同信息明细表中的商品房买卖合同完成备案。

房地产开发企业以房抵监管项目建设工程款的，申请将抵工程款部分的房屋签订的商品房买卖合同完成备案的，在监管系统上传相关施工合同及抵款协议等资料，经监管机构核实后，将抵款协议中涉及的商品房买卖合同办理备案。

监管机构定期对商品房住房按揭贷款、分期付款等入账情况进行监督检查。从监管项目预售之日起满2个月的，预售资金进入监管账户的金额低于网签合同总金额的80％时，监管机构督促房地产开发企业将未进入监管账户的资金交存监管账户，房地产开发企业不按监管机构意见整改的，监管机构向主管部门报告，并将线索移交相关部门处理。对按揭银行未将按揭贷款发放至监管账户的，通报中国人民银行十堰市分行、国家金融监督管理总局十堰监管分局处理。

因司法、行政部门托管、化解矛盾纠纷等特殊情况无法入账的房地产开发企业，提交相关资料经主管部门同意后，办理商品房买卖合同备案。司法及行政部门托管的监管项目，监管账户资金移交管理人进行管理。

六、监管资金额度核定

（九）预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

重点监管资金是指监管账户内能确保项目竣工交付使用所需要的工程建设资金，专项用于支付项目工程建设和设施设备采购费用，包括项目建筑主体、消防、供水、供电、供暖、燃气、绿化等配套工程建设相关的支出以及代偿已经发生的公积金逾期还款。重点监管资金直接拨付到与项目主体、消防及配套工程建设相关的施工企业、建筑材料及设施设备采购等供应商和用于公积金代偿。监管存续期间，重点监管资金不得挪用，房地产开发企业不得将其用于支付其他借（贷）款本息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。

进入监管账户的资金优先作为重点监管资金，达到重点监管资金额度后再进入监管账户的资金为非重点监管资金。非重点监管资金优先用于本项目借（贷）款本息、土地价款、罚金、缴纳税费、营销费用及房地产开发企业员工工资等。

集团公司在我市城区设立分（子）公司的房地产开发企业，在预售商品房交付使用前，严禁集团公司抽调监管资金。

（十）根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用标准等因素，合理确定重点监管资金额度。原则上按预售许可楼栋对应的施工许可面积乘以城区上年度商品房项目工程（包括建筑主体工程、安装工程、小区市政配套与绿化景观工程等）综合平均造价确定，商品房买卖合同约定的交付使用标准为精装修房的，应考虑精装修建设成本。城区上年度商品房项目工程综合平均造价由主管部门委托第三方造价审计机构核定。

经住建部门认定为装配式建筑或二星级及以上绿色建筑的房地产开发项目，重点监管资金标准下调5％。出现风险隐患的预售商品房项目，可以根据“保交楼”的需要适度上浮重点监管资金，上浮比例由主管部门确定。

七、监管资金的拨付

（十一）重点监管资金的拨付。监管银行依据监管机构的拨付通知办理拨付使用手续。

（十二）非重点监管资金的拨付。房地产开发企业可通过监管系统申请，由监管银行直接为房地产开发企业办理使用手续。

（十三）房地产开发企业申请使用重点监管资金的前提条件为：进入监管账户内的资金总额必须达到重点监管资金规定额度标准、工程进度达到本细则规定的要求。

（十四）房地产开发企业应根据项目工程建设进度申请使用重点监管资金。在提出申请时，应通过监管系统下载填报商品房预售监管资金使用备案表，上传项目工程建设进度等相关资料。

监管机构根据工程建设进度，按以下六个阶段拨付重点监管资金：

1.建筑主体施工阶段。

项目建筑主体楼层数完成设计楼层数的三分之二以上时，由房地产开发企业通过监管系统提出申请，经十堰市建设工程管理处（以下简称市建管处）和监管机构工作人员现场核实后办理拨付手续，申请使用重点监管资金的比例不超过30%。

2.建筑主体结构封顶阶段。

项目建筑主体结构施工至封顶后，由房地产开发企业通过监管系统提出申请，经市建管处和监管机构工作人员现场核实后办理拨付手续，累计申请使用重点监管资金的比例不超过45％。

3.建筑主体结构验收阶段。

项目建筑主体结构验收合格后，由房地产开发企业通过监管系统上传市建管处出具的该项目主体结构验收资料，经监管机构工作人员核实后办理拨付手续，累计申请使用重点监管资金的比例不超过60％。

4.项目五方责任主体竣工验收阶段。

项目工程五方责任主体竣工验收合格后，由房地产开发企业通过监管系统上传该项目五方责任主体验收资料，经监管机构工作人员核实后办理拨付手续，累计申请使用重点监管资金的比例不超过80％。

5.项目联合验收阶段。

项目经联合竣工验收合格后，由房地产开发企业通过监管系统上传该项目联合验收合格意见书，经监管机构工作人员核实后办理拨付手续，累计申请使用重点监管资金的比例不超过95％。

6.不动产初始登记阶段。

在完成预售许可对应房屋的不动产首次登记后，由房地产开发企业通过监管系统上传不动产首次登记资料，项目解除监管，可使用监管账户剩余资金。

单个预售许可包含多栋房屋且工程进度不一致的，以施工进度较慢的楼栋为标准审核拨付资金。

（十五）因不可抗力因素和处理突发事件、维护社会稳定的需要，确需使用重点监管资金用于项目工程建设，按主管部门意见拨付资金。

房地产开发企业在商品房预售项目资金监管期间，项目发生重大安全生产事故、群体性上访等事件的，按主管部门意见，可对非重点监管资金进行管控。

（十六）监管机构在受理房地产开发企业用款申请后，应于受理之日起5个工作日内进行核实，对符合重点监管资金拨付条件的，监管机构向监管银行发送同意拨付商品房重点监管资金的通知。有下列情形之一，不符合使用条件的，予以驳回，并说明理由：

1.工程进度未达到本细则规定要求或申请使用额度超出规定比例的。

2.收款单位与合同约定不符的。

3.其他不符合使用规定的情形。

（十七）监管银行依据监管机构同意拨付商品房预售重点监管资金的通知，在1个工作日内，将资金直接转入监管机构同意拨付的收款账户。

八、监管账户变更

（十八）监管项目需变更监管账户的，变更期间该监管账户对应的新建商品房不得销售，监管账户内的资金暂停拨付。

（十九）房地产开发企业申请变更监管账户，应当在监管系统上传以下资料：

1.监管账户变更申请。

2.原监管账户的监管银行出具同意变更监管账户的资料。

3.需要提交的其他资料。

（二十）监管机构自受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，并向监管银行发送解除商品房预售资金监管的通知。房地产开发企业在办理原监管账户解除监管手续后，重新开设监管账户；已签订《四方协议》的，房地产开发企业应当交回《四方协议》原件；已办理商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在监管账户变更后，办理预售许可证证载账户信息变更手续。开设新监管账户后，原监管账户内的资金全部转入新监管账户。

九、不明入账的处理

（二十一）购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者各商业银行发放个人抵押贷款形成的不明入账，房地产开发企业应当及时划分到购房人名下。

十、冲正处理

（二十二）属于资金错误划入监管账户的，房地产开发企业应当上传以下资料到监管系统申请办理账务冲正：

1.冲正申请。

2.监管银行出具的资料。

3.由于发放购房按揭贷款或者银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户的，还应当提供相关发起银行出具的资料。

（二十三）监管机构自受理申请后3个工作日内完成核实，并向监管银行发送商品房预售资金监管账户冲正通知。房地产开发企业到监管银行办理冲正手续。

（二十四）因银行误传数据、拨付失败等原因，形成的不明入账导致账务问题的，可参照上述冲正流程处理。

十一、退款处理

（二十五）房地产开发企业与购房人已办理退房手续申请退款的，由交易双方共同申请，并在监管系统上传以下资料：

1.退房退款申请。

2.房地产开发企业授权委托书、法定代表人及经办人身份证复印件。

3.购房人身份证复印件（核实原件）。

4.需要提交的其他资料。

监管机构通过十堰市房屋管理综合平台和监管系统核实后，在5个工作日内办理业务合同撤销、变更、通知监管银行退款等手续。退款资金从非重点监管资金中列支。

十二、解除监管

（二十六）房地产开发企业在办理监管项目不动产首次登记后，应及时申请解除监管账户的监管。

（二十七）房地产开发企业申请办理解除监管的，在监管系统上传以下资料：

1.解除监管申请。

2.监管项目不动产首次登记资料扫描文件。

监管机构自受理申请后3个工作日内完成核实。核实通过的，向监管银行发送解除商品房预售资金监管通知。

十三、违规行为处理

（二十八）房地产开发下列行为之一的，一经查实，由主管部门责令其限期改正，并可采取商品房网签备案、监管资金使用审核、预售许可审批等管控措施。逾期不改的，由主管部门按照有关规定予以处理，同时记入房地产开发企业信用信息档案，向社会公示。

1.未按规定将商品房买卖合同全部购房款交存到监管账户的。

2.未按规定使用重点监管资金的。

3.未按规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的。

4.以收取其他款项为名，或变相逃避监管、违规挪用或抽调资金的。

房地产开发企业作为新建商品房预售项目建设主体，应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用及抽逃预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的法律责任。

施工企业、建筑材料及设施设备采购等供应商，出具虚假资料协助房地产开发企业套取重点监管资金的，应当承担相应的法律责任。

（二十九）监管银行不认真履行监管义务，违反合作协议、四方协议及本细则相关规定的；按揭银行未将按揭贷款直接发放至商品房买卖合同注明的监管账户的，监管机构可取消其监管银行资格，并将监管银行、按揭银行上述违规违约行为通报中国人民银行十堰市分行、国家金融监督管理总局十堰监管分局，由中国人民银行十堰市分行、国家金融监督管理总局十堰监管分局按相关规定进行处理。

（三十）预售资金监管的主管部门、中国人民银行十堰市分行、国家金融监督管理总局十堰监管分局、十堰住房公积金中心、监管机构、监管银行、按揭银行及本细则规定配合监管工作的人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。

十四、实施时间

（三十一）对本细则出台前处于监管中的项目，以项目当前工程建设进度为节点，对照本细则进行资金留存和拨付。未交付使用的，对超过重点监管资金额度的可以申请提取，对不足的以后期商品房销售入账金额补足。已实际交付使用的项目，按重点监管资金额度5%的比例留存，待完成不动产首次登记后，项目解除监管。

（三十二）本细则由十堰市住房和城乡建设局负责解释，自印发之日起施行。各县市（区）可参照执行。本细则有效期为五年。

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