2024十堰楼市十大看点③主城区碰撞楼市发展新格局 城中心再放光芒

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当城市的发展到了一定的程度，老城更新、新城扩张，就是每一座城市发展不变的规律。
正如十堰，在“北扩东进中优”的战略发展下，十堰的城市版图开始向外扩张，逐渐建立了新的城市版图，如熊家湾片区、建设大道片区、林荫大道片区。
而去年又在发展势头正猛的熊家湾片区中诞生了更当红的中 央商务活力区，定位高、立势远，势要打造具有十堰山城特色的中 央商务CBD，地标型建筑、学校、医疗资源以及道路等一系列的城市配套加速落地。

一时间新区的发展风头无两，新区的楼市热度飙升，主城区似乎稍显暗淡，难道主城真的要退居二线了？当然不是，与新区的剧烈起伏相比，主城虽然缓步前行，却非常稳健。这也正是主城的价值所在，也是机会所在。
资源顶配 核芯价值难复制
看似主城面貌在逐年老去，主城更新的步伐减缓，实际上其寸 土寸金的价值却从未改变。
十堰历经几十年的发展，资源大部分都集中在主城区内，这里汇集了城市中最精粹、集中的资源，便捷的交通网络、成熟的城市配套、优质的教育资源......其它区域无法比拟。

交通方面，主城区有着jue对的优势，人民路作为十堰发展较早的道路，多年以来的发展，使其成为了十堰最轴心的一条道路，而北京路已经成为了十堰的政务中心、教育中心、商业中心、文化中心，这两条道路作为十堰极为重要的道路，其繁华以及城市职能是任何一条道路不可复制的。

商业方面，除了各生活区形成的小型商业集群外，五堰商圈、北京路商圈、上海路商圈、六堰商圈、武商集团人民商场、华悦城、大洋百货以及新诞生的十堰环球港、十堰花园城、美+LifeMall，这些大型商业综合体，都汇聚在十堰主城区，是十堰人最常去的地方，也是人流量最为集中的地方，其商业地位不是新区可以撼动的。

特别要提的是教育资源，主城区的教育配套是十堰最早、最多、实力最好的学校，我们耳熟能详的重点学校。人民小学、市人民小学朝阳路校区（东风44小学）、实验中学、柳林小学、五堰小学、十堰市二中、外国语学校等都分布在主城区。所以更多得家长愿意选择学校周围的老破小，让孩子将能享受到更多更好的教育资源，赢在起跑线上。

还有医疗配套，主城区有着享誉全国的太和医院，市人民医院，国药东风总医院等。主城区的资源太多、太全、太优质。众多硬核配套，使得主城区的依旧是十堰人口最为密集的区域。

当然主城区，也是最十堰的地方。醇熟热闹的商圈、以及十堰沉淀下来历史文化、街巷中独特的城市烟火气，这些都是主城区才有的，无论城市怎么扩展，大家对于主城区的归属感是不会改变的，主城，就是最有烟火气、最具人情味的地方。

中心饱和 主城置业门槛高
置业主城，实则就是对核芯配套资源的占有。
但是主城区作为十堰最早发展起来的城市中心地带，土地储备几乎已经用尽，且各类老小区密集，拆迁更新难度大，这也使得主城区的在售新房楼盘随着时间推移变得愈发稀少。

目前十堰主城区在售的热门楼盘主要有招商·兰溪谷、百强世纪城四期悦境和鸣等少数楼盘。
其中招商·兰溪谷以其优越的地段优势、资源配套、内外兼优的产品、高性价比价格，高层价格6500-7000元/㎡的房价获得市场高度青睐，产品入市流通非常快。项目分四期开发，目前一二三期已售完，四期期房销售火爆，是现房扎堆的市场中，期房销量非常好的楼盘之一。据相关数据显示，招商·兰溪谷2023年年度销售额达8.6亿元，红盘实力彰显。

百强世纪城四期悦境和鸣，城市中心顶配楼盘，但其价格太高，阻挡了很多购房者的脚步，且无论市场如何动荡，其楼盘价格始终坚挺。据1月房价显示，百强世纪城四期悦境和鸣高层中间户9200-9600元/㎡，洋房11000-13000元/㎡，可以说是楼市中同类产品中最贵的楼盘，没有之一。

再看二手房市场，万秀城、唐城中岳汇、东正国际、东方明珠、柳林春晓、天麟时代广场、东山苑、锦绣翰林、燕林小区等主城区学校划片非常好的二手房小区，要么价格高，单价七、八千，甚至过万，比比皆是。要么价格不高，五千多、六千多也有，但小区老旧，各项配套都跟不上，宜居舒适度并不高。更别提主城区许多年代已久的老旧小区居住品质并不高。

焕新提速 楼市碰撞新格局
2024年，将是十堰主城区焕新之年。
主城的地段价值，肯定不用多说，而2024年的界面焕新，主城仍在继续，并有增多趋势。
1、打造高端中央文化区
首先从片区来看，前文我们提到熊家湾有中央商务活力区，而主城区同样也有中央文化区。以百二河一河两岸为主，核芯区域为头堰到三堰区域，覆盖朝阳南路与车城南路沿线区域，属于老城更新的重要规划区，这个区域即是城市的起源之地和三线建设的生产中心，也是当下城市的生活之轴。未来还将引领城市向北拓展，对城市发展具有格局性影响。

随着百二河生态修复工程的逐步完成，东风公司的多个厂区搬迁完成，沿线留下了大量富有价值的工业遗产和发展空间，可供改造。
中央文化区顺应“车”与“城”的发展基盘，保留城市特色，在现有遗址上升级改造，建设一座“泛博物城市”，打造城市中心高端旅游文化消费新场景。

目前这个区域多个项目都在推进中，包含41、43厂区的中国汽车博物馆“三合一”项目建设中；十堰规划馆已批复；44厂区的十堰宴客厅筹建中，绿能公园、双创工厂推进中；朝阳南路地下过街通道以及中国汽车博物馆片区路网规划等多条道路建设方案已公示；朝阳南路改线工程建设中；百二河生态修复“上善若水”段规划方案公示，以及十堰市东风44小学改扩建工程等。

中国汽车博物馆“三合一”项目效果图

项目非常多，期待值很高。未来中央文化区全部建成后，这里既是文娱与生活的消费空间，也是十堰主城区新活力中心。
2、盘活存量土地焕新能
主城核芯区域的土地本身供应就凤毛麟角。为盘活存量用地，为城市发展赋新能。
一方面，十堰整合存量土地，焕新城市活力。如北京南路凤凰山山体生态修复工程，即凤凰山山体游园，就是将搁置已久的天麟地块重新开发，打造成十堰城市后花园，该项目于2023年9月已开工建设，内容包括出入口广场、山体游园、林相改造等工程，预计于2024年9月完工。

项目完工后，将营造可游可赏的优美生态环境，不仅能方便市民登山游玩、亲近自然，也让凤凰山焕发生机，还能进一步改善城区环境，提升城区品质。

另一方面，进行土地腾退及拆迁，释放土地资源，释放用地压力。近几年，十堰主城区进行了中心城区工业用地的腾退。据统计，2018年至今，累计搬迁腾退老旧厂区约1700亩。通过腾退老厂区，实现了城市工业生产区与生活服务的分离，为十堰城市居民生活区拓展了空间，也为城市更新改造留有空间。比如中央文化区的打造，就是利用东风旧厂区土地资源，打造具有十堰历史文化特色的中心活力区。
3、多宗土拍为新盘赋能
在住宅方面，中心主城区通过释放土地资源，让主城区有了更多的土拍，新的土拍带来新盘，其与生俱来的地段优势，以及各种优质配套资源，对购房者是极大的吸引力，直接释放主城区的购房需求。

从土拍来看，2022年-2023年十堰中心主城区相继成交了多宗地块，地块包含汉江南路地块（福山·玺樾）、以及中央文化区的朝阳南路2宗地块，六堰区域的广东路地块，多地块成交为主城区的新盘赋能。
汉江南路地块为福山·玺樾项目，占地面积约91亩，项目毗邻百二河，距离六堰转盘较近，是六堰区域的新盘，优越的地段优势，早已qiang占市场目光。是未入市但关注度、讨论度非常高的楼盘。
项目批前公示已出炉，规划建设16栋住宅，包含2梯4户、2梯3户、2梯2户的格局，楼栋层数从14层到26层不等。有平层也有大露台产品，项目在建中，预计2024年或将会入市。

朝阳南路地块位于中央文化区核芯，包含2宗地块，于2023年11月拍卖。其中，十政储出〔2023〕10号地块，占地面积约44.2亩，由湖北和瑞置业有限公司以14600万元竞得，成交楼面价：1981.5元/㎡。

湖北和瑞置业有限公司是由东正和永兴两家房企联合成立的新公司，此前合作开发过玖晟·云著，此次把目光投向于中央文化区，区域赋能，地段价值彰显，未来产品非常值得期待。
六堰广东路盛百地块，该地块只有23.2亩，于2023年11月拍卖，由湖北盛百置业有限公司以9980万元价格竞得。

这宗地块与国药东风总医院片区棚户区改造项目有关，也是拆迁地块，其位置实打实的主城区最中心，周边累计起来的资源可以说是相当丰厚。东风总医院、七中、东汽一中、广东路小学、六一小学、人民公园、东风大市场等优质配套不胜枚举。优质地块带来非常高的期待值。
除此之外，中心主城区五堰深圳街还有一个项目——金龙广场，为深圳街南侧片区棚户区拆迁改造完成后的新建项目，总建筑面积46700㎡，建成后将成为人民路新的标志性商业综合体。

可以看到，随着随着城市更新的脚步加快。近两年中心主城区的挂拍地块数量也在变多，有土拍就有新盘，未来新盘入市，不仅给了主城区改善新的选择，也给了刚需难得入住主城的机会。
新区有新区的魅力，主城有主城的的醇香，在城市化进程不断拉大城市框架，新区建设是一定的，但新区的繁华需要时间，等待不是每个置业者都能付出的昂贵成本。主城区现有的核芯价值优势和独特的烟火气，短期内都是难以超越的。主城区只要有新房，必将吸引置业者的回归。

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