新房到手，如何交付验收？

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终于要收房啦，好嗨森！undefined

But，在收房的时候，你知道，你花尽千辛万苦、背负房贷压力、耗费半辈子积蓄买来的新房质量到底是怎样的吗？

家居微课夜聊会，我们邀请了翘楚验房网的江小双老师，来跟大家分享新房验收干货。

如果你是收房小白，对新房交付验收一无所知，又不想被忽悠，就一定要认真看看小爱的课堂笔记咯！

拿房前的注意事项与交付条件undefined

拿房前，需要从3个方面来考察新房是否符合交房条件。

备案：开发商项目须取得竣工验收备案证，新房的每一栋楼都会有相对应的竣工备案证，应在收房现场向业主公示。

材料：交付前开发商项目需要得到各部门的审批，交付时开发商向业主提供”五证两书一表“。

条件：新房配套的水、电、气、路、邮等硬件条件是否达标。undefined

1、建设工程竣工验收备案undefined

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。

如交付现场或物业办公室未在明显位置张贴或公示《工程竣工验收备案表》则表示此项目为违规交付，业主即使收房也无法办理房产证等相关手续。

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（图示为交房中心公示样本）

2、五证两书一表undefined

其次是房地产项目的“五证两书”，它是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书一表。

  房地产项目当中“五证”是指：

undefined《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》

二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

一表：《房屋实测面积表》

     “五证”与《竣工验收备案表》一同在交付现场或物业办公室公示，“两书”则交到每户业主手中。除此之外，交付时还必须向每位业主提供《房屋实测面积表》。

3、各项硬件条件达标

     我们所说的“硬件”包括“五通”，即：水、电、气、路、邮 。

     水，即小区交付已通水，包括已安装分户水表、水管连通、管道按规定入户，水流/水压正常等

     电，即小区交付已通电，包括已安装分户电表、电路接通、管线按规定入户并设置到位、电线管径合格等

     气，即小区交付已通燃气，包括燃气管线铺设到位、管线入户完成并通过验收undefinedundefinedundefined

     路，即小区交付内/外部道路已通，包括小区外部及周边道路铺设完成，并且地面平整、无砂石/砖块；内部道路施工完成、沥青或砖地面铺设平整、各类车辆同行顺畅等

     邮，即小区交付已通邮政，目前此项关注度不高，已被通网所替代。

     以上“五通”其中一项未达标即不符合交付条件。

毛坯房验收项目

如果没有专业人士在场，可自行对照此清单一项项查看。

• 查看相关文件undefined
  
  

《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案证》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

• 入户门undefined
  
  

门框：是否稳固、灌浆、周振，安装牢固，胶条密封到位；

门扇：是否外观平整、漆面完好无流坠、漏刷和磕碰、色泽一致；

门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；

门把手：是否牢固、操作灵活；

门轴：是否平整牢固、转动平稳；undefinedundefined

猫眼：是否完好，视野清晰；

门铃：是否按钮完好，加电有声；

可视对讲：有/无，是否清晰、加电有声；

• undefined室内门窗工程
  
  

窗框：是否稳固、周正，表面平整，才是是否符合合同及规范；

窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密，材质是否符合合同；

玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；

把手：是否完好、牢固、灵活；undefined

密封：是否窗缝密封、窗框严密；

窗台：是否完好、无裂缝、无渗水、高度是否符合规范；

窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍；

• 室内地面工程undefined
  
  

空鼓、裂纹、起砂、表面平整度、下沉现象、水平情况、管线外露、钢筋外露等；

• 室内墙面、顶面工程
  
  

墙面：查看合同标准，空鼓、裂纹、爆灰、平面平整度、垂直度、阴阳角等；

顶面：查看合同标准，平整度、水平度、有/无渗漏；

• 梁面柱面工程undefined
  
  

水平度、垂直度、平整度、倾斜、空鼓、裂纹、钢筋外露、蜂孔、下沉等；

• 厨房
  
  

地面标高差、地面防水（查看合同）、预设给排水口是否合理、烟道止回阀安装；

• 卫生间
  
  

地面标高差、地面防水、预设给排水口是否合理、排气孔、蓄水、阻火圈安装等；

• 阳台
  
  

外阳台、泛水坡度、空鼓、裂纹、墙面砖铺贴、渗漏等；

护栏：护栏垂直间距、安全距离、高度、安装牢固等；

• 强弱电工程
  
  

安全：接地方式、总等电位联结、各空气开关贴标、电气线路敷设、导线材质、线径等；

强电箱：配线、导线连接、保护接地线、漏电保护、空气开关等；

开关插座：连接、安装，专线、转路、接地线配置等；

照明线路：回路控制、标识、电源畅通等；

弱电系统：电视信息管线配备、网络电话、综合布线、安防、门禁系统等；

• 给排水工程
  
  

管道固定、管件借口、渗水、防锈处理等undefined

给水：配件、热水管保温；

中水：管道与设备、水表、阀门的安装及标识等；

排水：阻火圈、下水、泛水坡度、存水弯、水封深度，管道与墙面、地面交接处理措施等；

• 空调
  
  

空调孔位置、空调室外机位置、排水管设置；

• 噪声污染
  
  

卧室、厅的噪声等级；

• 其他
  
  

合同附件四、室外土建、屋面设施、其他；

微课现场Q&A

Q1：收房时面积怎么验收？我们业主怎么大致测量呢？开发商出示的结果可信吗？

A：房屋面积是一项比较复杂的系统，而且是只有测绘资质的单位才可以测量的，面积是房管局统一管理的，开发商也不能随意更改。

Q2：交房的门后期是不是得换一个？undefined

A：换门的问题 先要看看您的门的等级怎样，能不能满足使用需求 如果满足 则不需要更换。  

Q3：麻烦问下哦，是不是所有天花发霉，都是因为上层漏水啊？

那如果发霉的地方能用纸巾抹布搽掉，请问这是天花漏水吗？

A：需要看部位的，如果是漏水的话，则应该有渗水的点 。undefined

首先需要确认是否为霉印，然后如果是，一般只有潮湿的条件下才会产生，这就需要知道附近有哪些部位可能出现渗水 比如 有霉印的部位在卫生间或厨房附近，或者附近有水管，水暖等 。

Q4： 我想问下  我们小区是先交了维修基金、 一年物业和一年水电，才能上去收房这样合理吗？

A：一年的维修基金是物业公司代收，这个费用是房管局要求的，物业费和水电费的收费方式，可以具体的咨询本区的物价局，询问是否合理。

Q5： 如果收楼的时候，发现质量问题非常严重，可以申请赔偿吗？会有什么样的判定标准？

A：如果有很严重的问题是可以要求赔偿的，赔偿的标准主要以造成损失和维修的成本作为参照进行赔偿 。

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