风险提示：商品房交易要当心这12种风险

小城大爱

认筹和认购活动不受保护、样品房只供参考……近日，中山市住建局发布《商品房交易风险提示》(以下简称《风险提示》)，针对目前中山存在的商品房主要问题进行风险提醒，这也是近年来首次进行商品房风险提醒。记者了解到，今年以来不少购房者因为各种原因与开发商存在纠纷，包括被收取电商费用无法退回、认筹后发现楼盘无预售证等了大半年才开盘却被告知涨价、原本符合贷款条件却首付门槛提高要求增加首付等。该《风险提示》基本上囊括了大部分风险预警。

要想承诺兑现

应以书面合同确定
在《商品房交易风险提示》中，市住建局称，目前中山房地产市场交易较为活跃，但在交易过程中，也存在一些不规范现象。为保障购房群众的合法权益，维护中山市房地产市场秩序，该局提示广大消费者，在房屋买卖、交易过程中，要注意加强风险意识和法律维权意识。

记者注意到，该《风险提示》囊括了12种不同的风险提示，其中不乏一些经常见诸报端的纠纷点。例如，对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护；签订合同时，应使用国土局、工商局制定的合同示范文本，购房人应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。签订后，由此产生的法律后果由签订方负责。对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。

除了上述两种容易产生纠纷的情况外，购房款是目前中山房产纠纷的“大头”。该《风险提示》提醒，交付购房款(含定金、首付、尾款或全款等)时，应首先确认拟购的商品房所在项目是否由具有房地产开发资质的开发企业开发建设；再确认拟购的商品房所在楼幢是否已经办理《商品房预售许可证》(可登录“中山市住房和城乡建设局政务网”，网址：http：//w w w .zsjs.gov.cn查询《商品房预售许可证》)，且该商品房是在《商品房预售许可证》的预售许可范围之内。买受人购买商品房，与房地产开发企业双方确认后，应进行网上签约；而房地产开发企业的商品房预售款应全部直接存入《商品房预售许可证》上载明的预售款监管专用账户，而不能存入其它账户或支付现金，避免预售款被挪用。

认筹等不受保护

有人蒙受损失
虽然购房款有明确的规定受到法律保护，但认筹和认购活动产生的纠纷却未必。《风险提示》称，市民参与没有获得预售许可的商品房项目进行的所谓“V IP认购”、参加“X X俱乐部”、“X X电商活动”等认筹和认购活动不受保护。记者通过市政府市长信箱、住建局局长信箱等渠道了解到，就有购房者因为认筹后久等开盘，却最后被告知房源加价而想维权。

有市民投诉称，自己从2016年4月30日起，先后在小榄镇某楼盘以电商团购、内部认筹方式交付一万五至二万元认筹金，并签注了标明具体房号、面积、总价及折扣的认筹(购)书，在一直追问其销售人员签合同具体时间时，“销售说的从2016年6月、8月、10月、12月份开盘，然后又改口2017年3月份开盘，并信誓旦旦地说就按照这个价格来销售，开盘时还有优惠”。拖了一年多时间后，最后在2017年8月份该市民被通知确实准备开盘了，但价格按照市场价12000元/平方米的均价来销售，价格升了近50%，且没有商量，不买就单方面退回相关已交金额。

而《风险提示》则表明这样的情况不受保护。对此有不少市民表示，并不清楚这样的情况。“如果不是看到这个提示，我还以为认筹和定金都是确定了能够拿到房子，能够受到法律保护的”，市民郑女士表示，此前身边就有亲戚因为认筹后近一年都等不到开盘而向南区一开发商投诉，不过后来担心楼盘升涨而选择到其他楼盘购房才作罢。有业者称，这相当于明确告知认筹金、诚意金这类所谓的做法与定金等方式有着法律意义上的不同。

禁止炒买炒卖

警惕金融风险
此外，此前由于房价上涨过快等原因，楼市一度出现不和谐的做法，例如销售、中介人员内部抢号炒卖房源、有人利用房地产众筹等方式非法吸储使得市民遭受财产损失等，在《风险提示》中也有提出。

提示称，相关单位、市民要警惕和自觉抵制社会不法分子利用互联网等手段进行的“以不实或虚假土地使用权和房地产销售、以承诺购置土地使用权后约定集资建房、返本销售、售后包租、约定回购、销售土地使用权和房地产产权份额”等方式非法吸收资金，以免上当受骗，造成财产损失。同时，为防止在商品房交易的“炒买炒卖”行为中导致购房人的财产损失，开发企业在预售时，应及时为购房人办理购房资格认定手续。不得将通过预售买来的房屋，采用加价或其他方式转售给其他购房人。

此外，双方签订商品房买卖合同后，开发企业应当自签约之日起30日内，向中山市房地产交易登记管理所部门申请办理商品房预售合同登记备案手续，防止“一房多卖”的风险。

此外，提示还称，购房者需在购房之前确认本人购房资格，不要相信房地产销售和中介宣称的可通过非正常途径开具相关证明，予以规避我市限购政策的说法。

关注

暂无针对装修房双合同约束条文
该《风险提示》基本上囊括了大部分风险预警，但对于购房者目前最关心的装修合同问题，却暂无额外提醒。该提示仅提醒，开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备的配置，只做促销时的样板，不作为交楼标准，当事人另有约定，可从其约定。但至于装修的标准与价格是否匹配，则并没有强制要求。

据了解，有部分开发商会在装修房上做文章。例如有购房者投诉称，由于网签线在9000千元/平方米左右，开发商要求其以装修款名义支付剩余房款，实际上装修均价在家装市场不超过1000元/平方米，但实际上装修款却高达3000元/平方米，并被要求签订两份合同及协议书，以此来规避网签价格的约束。南都记者走访后发现，不少价格超限的楼盘多采取这样的做法。甚至有开发商销售人员直言不讳地表示，若不选择这一做法则无法网签，也无法获取预售证，在这样的情况下首付款从3成能增加到5成以上。

有业内人士也透露，为了实现网签目的，有开发商选择带装修出售，但装修的价格远比市场上的装修价格高，而这一额外的“装修价”则算进初期首付中，使得不少购房者的首付压力增大。

记者留意到，佛山等城市早前也因为这一问题出现纠纷，并回应不得以规避房地产调控政策为目的，故意串通，把商品房总价不合理拆分、虚假装修或虚高装修价格。此外，江门市目前也针对新建商品房装修事宜进行约束规范。有购房者呼吁，希望相关部门能够对这类行为进行明确的指导。

来源：长江地产网