重磅！郑州楼市新政19条发布，市长喊话，降低二手房交易税

何小花。

虎年开春，楼市也春意渐浓，多地二手房市场成交活跃度快速提升。这主要还是各地出台积极政策，在信贷等多重利好政策的影响下，“稳楼市”步伐还会加快。
据不完全统计，今年以来，全国已有超过40城发布了各种力度的房地产宽松政策，其中还包括公积金政策调整、人才补贴以及购房补贴等。预计各地未来还有进一步出台楼市宽松政策的空间。
3月1日，郑州市人民政府办公厅发布通知，促进房地产业良性循环和健康发展。通知共提出19项措施，具体包括：支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五大方面19项具体内容，被称为郑州房地产新政19条。
每一条每一项都非常直白易于理解，几乎都是利好市场的措施。对于更深度分析，一起期待诸葛找房数据研究中心会给出更精彩的解读。
但是该文件中未提及此前网传的消息，近日，网传郑州3月1日将出台新的二手房交易税费政策，可以说一时引起热议，消息到底是否为真？
有网友表示，现在除了北京，只有郑州在执行二手房个人所得税20%，交易税费太高，对市场成交不利。除了一些不合理因素外，还对市场恢复缺乏政策支持，极大地压缩了市场的流动性。
还有网友表示，不合理在于原值可能买的是毛坯房，但后来装修款却是自己的，而不应该算到增值部分，这样交的税费显然有些不合理。所以，希望适当放宽差额税免征政策。
3月1日一大早，各个群里都在转发一份A4纸打印的纸张。网传的二手房交易新政策似乎是真，但并没有正式文件下达。
里边有两段话值得关注。
1、个人转让住房，无法提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证的，按1%核定比例征收个人所得税；
2、个人转让住房，能够提供完整准确的房屋原值、有关合理费用凭证的，按差额20%税率征收个人所得税。
当然在最后，你有权选择哪一个，相信大多数人会趋利避害。这就相当于变相取消了二手房差额税。
实际上虽然不是官方文件，但对于降低二手房税费问题，是有根据的。
此前，郑州日报报道称，2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州代市长何雄对郑州房地产业做了分析判断。“以前郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。仅大学生和外来务工人员两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。”
“另外，市民的改善型住房需求，是拉动房地产增长的另一个强劲因素。这方面，郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额和契税额，要把这一政策利用好。”
如何在改善需求上做文章，很显然，明确要采取降低二手房交易个人所得税等措施拉动住房消费，而且也已经明确表态要取消郑州二手房20%差额税。所以，对于网传的变相取消二手房差额税的可能性还是很大的。但可以想见，之所以未看到官方文件，大家都懂得，恐怕还要看后续反应。
上述A4纸文件是郑东新区，随后，有消息称，经开区、中牟、港区三个区域也已经执行差额税新政策，目前来看，郑州已经有四区县对差额税政策进行了调整。
这无疑是对郑州市场巨大的利好，或许接下来还会有更多的区域执行。其实，去年10月份就曾有“郑州二手房交易个税差额税由20%降至1%”的消息传出，不过当时郑州市相关部门对此消息进行了辟谣。
那么到底差额税是怎么回事呢？又是如何影响市场的交易呢？
买二手房税费有很多，大大小小10多种。买房时一般全部买家付，这也没什么可说的，即使你不付，业主也不会饶过你，也会把税费转嫁到房价上。大头的税费主要是四个：契税、个税、增值税及附加、中介费。
增值税，房子已经满2年，普通住宅免征。个人所得税，满五唯一免征！
如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用，当然，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，如果没有，可以采用另一种方式纳税：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。
等于现在郑州的新政策把大家引向了第二种方式。比如，房子的原价是100万，卖方以150万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征收一部分作为税收。等于如果要交税，要么是50万的20%等于10万，要么是150万的1%等于1.5万，高下立判。当然，这个例子比较极端，现在2-5年这么涨的也不多了。
如果税费太高，卖家买家都不乐意，但卖家肯定不让利的，所以很多购房者只能选择买新房，对二手房成交造成了遏制，导致房子卖不出去，价格也下不来，僵持着，这对市场显然不是好事。
如果在税费上进行了调整，那么必然会对市场活跃起到积极的利好作用，从而激活楼市。但同时又要防止市场被炒作。这就是最大的难点，也就是为什么欲遮还羞。
不管有没有正式文件出台，郑州市长的话就已经表明立场，而网传信息也绝非空穴来风。调整差额个税的计税方式，无疑对郑州的楼市都是利好，会有更多人进入楼市。当然做好防范工作，落实好房住不炒，真正的合理住房也能撑起来。
即便不出台正式文件，如今郑州新政19条已经靴子落地，已经足以让市场提气了。对于交易环节中的购房负担问题，相信一定会执行，因为郑州代市长已经承诺。

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何小花。

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