重点城市集中土拍收官，地市“寒潮”或延续至2022年

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距离2021年结束还有2天，重点22城中，除了宁波以外全部完成了本年度最后一轮集中供地，至此，本年度集中土拍接近收官。多数城市土拍市场“惨淡”收尾，土拍规则放松也难抵御土拍“寒潮”。


从全年成交数据来看，受集中供地和市场下行压力影响，土地市场成交规模较去年同期明显下滑，据CRIC数据显示，截止12月20日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降24%和10%，其中成交金额近六年来首次下滑。为抵抗周期性波动，2022年房企拿地仍将延续审慎态度，预计土地市场整体热度仍将低位运行。


融资难和市场下行压力影响下，土拍热度并未能迎来年终“翘尾”，“国企托底”、“流拍撤牌”和“底价成交”成为贯穿下半年土拍市场的关键词。



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01

首轮土拍地王频出，二、三轮热度“入冬”

综合已完成三轮集中土拍的重点城市表现来看，超半数城市三轮集中供地成交量呈递减趋势，地价整体降幅达到5%。

其中，首轮土拍热度最高，为控制热度，多数城市在第二轮土拍密集出台政策打补丁，实际地价和溢价率有所下降。第三轮土拍政策再次微调，但市场下行趋势难以逆转，溢价率大幅下滑、流拍率持续攀升。

从已经完成全部三轮土拍的上海、广州、深圳等城市来看，2021年三轮集中供地成交建面、金额呈现递减走势，一方面是供应节奏所致，另一方面受到稳地价之下政策不断趋严的影响。

从城市的角度来看，除了杭州热度逆势上扬，七成地块触顶摇号以外，多个城市依然“凉意十足”。

以12月27日完成今年度最后一轮集中供地的北京和郑州为例，北京第三轮12宗含宅地块中，有2宗地惨遭流拍，最终成交规模在三轮中最低。全年来看，北京三轮集中供地共出让57宗含宅地块，总金额达到1900亿元。

再来看郑州，挂牌25宗宅地11宗终止出让，剩下14宗地块中有12宗以底价成交，溢价率降至0.64%，流拍率增至44%。

表：重点城市三轮土拍建面、金额、地价变动情况（万平方米、亿元、元/平方米）

注：至截稿时宁波第三批集中土拍还未完成，数据暂缺。

数据整理：CRIC

02

地方城投进场“救市”，国企央企托底

各城市三轮集中土拍的拿地房企类型发生了比较大的变化。无论是北上广等重点城市，还是东莞、金华等热点三四线城市，土地市场均上演着底价成交与国企托底的现象。

以北京为例，在首轮集中供地中，土地市场热度较高，各类房企积极参拍；而二轮集中供地市场明显转凉，大面积延期出让、底价成交，拿地房企以各类国企央企为主；而第三轮集中供地中国企央企为主的格局仍在延续，民企主要通过联合体的形式拿地。

值得注意的是，从第二轮集中供地开始，地方城投公司开始涌现，在土地市场频频托底，尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显。

以广州为例，12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地，最终成交13宗，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军，总计获取9块地。

上海三轮集中供地也已收官，城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性。其中，港城开发、临港城投通过自投与合作并举，拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元，上海城投也获取3块地，总耗资47.7亿元。

实际上，地方城投公司大举拿地的背后也蕴藏了一系列风险和压力。一方面，地方政府的财务状况面临恶化，城投公司资金或受阻。另一方面，城投公司的操盘能力需进一步考察，未来项目去化也具备不确定性。在资金、政策、市场等多重压力下，将驱动城投公司加强与品牌房企合作。

图：部分城市第三轮集中供地中城投公司拿地占比

注：统计中未计入租赁住房、安置房；城投公司拿地占比=城投公司拿地块数/总成交地块数

数据来源：CRIC

从全年成交变动来看，在融资收紧、土地供给端改革的影响下，

2021

年的土地市场经历了由高热降至低温的演变。

随着下半年房企资金面进一步紧绷，土拍市场呈现出“国进民退”的现象，第二轮、第三轮集中土拍多为国企和央企兜底，民企大多由“谨慎拿地”转为“不拿地”。

尽管年末房地产信贷环境边际放松，土地供应端，但市场信心短时间内预计仍难恢复，土地成交端在明年上半年预计也难有明显回暖，城市之间的分化也将进一步凸显。考虑到各大城市土拍规则调整，土地市场高溢价时代将一去不返，低溢价拿地将成为热点城市集中土拍常态。

2022年，土地市场何去何从？哪些城市土拍门槛还会放松？房地产企业还有机会吗？城市间分化进一步加剧，哪些城市值得入？

2022“跨越——丁祖昱评楼市年度发布会”同样关注这些话题。
穿透迷雾，才能把世界看清楚。
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