西安楼市，繁荣的后期，衰退的前期

玫瑰玫瑰

是的，繁荣的后期，衰退的前期。


这是我对西安楼市当前周期的判断。


繁荣，是因为西安楼市已经涨了快70个月了，人家的繁荣不需要证明。


衰退，一是因为西安二手房指导价刚刚出台，市场需要消化，二是在全国楼市大衰退的大环境下，西安亦不可避免。

1

西安楼市的逻辑

限价的逻辑。


1、西安根据地价来限价，所以越早拿地的，限价越低，
2、全城限价极少超过3万/平，1.3万/平-2.8万/平为主流限价，最高不过3.5万/平，


所以，


新房赶紧摇，不要等。


比如曲江中铁建万科翡翠1000套房3.4万人去摇，就是明证，人都不傻。


因为，大平层限价1.75万/平，周边二手房3万/平。超高层限价1.35万/平，极其便宜，当然，也是逼的万科不得不毛坯交付，为了配合西安的限价。


对于西安人来说，错过一个少一个，因为，地价便宜的项目，卖完一个少一个。


比如航天城，2018年的康桥悦蓉湾带装修限价13000，如今毛坯都得15000起了。


因为，地价决定限价，限价决定倒挂，倒挂决定收益。


因为限价之下的摇号收益很高，所以整个城市的情绪都被调动了起来，所有人都在谈论楼市，讨论摇号，研究倒挂。


所以，西安楼市房价连涨66个月。


市场情绪很重要。


西安如此，合肥也是如此，成都也是如此，杭州南京也是如此。

2

二手

而二手房，建议观望一下。




西安的二手房限价，还是比较猛的。


基本上保持着和新房限价的一致性。


高新曲江二手指导价，最高限价也不过毛坯2万6。


而真实的成交，我们都知道，高新区中大国际是8万/平的，曲江也是一大批四五万一平的小区。


但这个政策，市场需要消化。


参考深圳，二手房指导价出来之后，二手房市场先是坚挺，后来崩溃，如今下跌20%左右。


深圳走过的路，就是西安前方的路。


所以，让子弹飞一会。


西安二手房，观望一下再说，不急。

3

伪倒挂

西安楼市两句话，


摇号新房，远优于买二手房。
赶紧摇新房，观望二手房。


但事实上，因为西安人也没有被教育过，过去的5年时间里，市场情绪一直很好，西安人很容易迷失，也很容易有误判。


对区域、对地段、对未来、对价值，其实一脸懵。


也就是说，再过三四年，很多西安人会发现，当年万人摇号抢到的楼盘，交房后，回到二手房市场，发现，其实，摇了个寂寞。


因为，伪倒挂。


看似不错的一个新房二手房倒挂，其实，回到二手房市场，一波下行情绪就给你抹平了。


倒挂了个寂寞。


如何判断是不是伪倒挂？两句话。


1、所有倒挂低于20%的都是伪倒挂。
2、所有不在优质区域、主流发展区域的倒挂，都是伪倒挂。


我在曲江华润悦玺楼盘和置业顾问聊天时，置业顾问给我说摇号8次终于摇了，我问是哪个？他说是御景城，130多平的。


我说你这不也是摇了个寂寞，亏你还是业界人士。


当然，他不承认，说摇了8次摇不到，急了，说这个也挺好，有商业有地铁啥的。


再延伸和直白一些来说，


1、所有在灞桥、未央、西咸摇号的倒挂，80%以上都是伪倒挂，
2、所有在北边、东边、郊区摇号的倒挂，80%以上都是伪倒挂，
3、包括万人摇的港务区、奥体板块，其实，也是典型的伪倒挂，
4、沣东、沣西、能金等这些板块，概念再好，所谓的倒挂都属于正宗的伪倒挂。


调研过程中，


港务区华润紫云府、中建卓越城、未央区碧桂园云府、大明宫中南君启、浐灞御景城，以及万科金域东郡，都属于伪倒挂。


沣东的国樾府、万科未来之星，如果给你谈倒挂，就纯属耍流氓瞎忽悠了。


供你参考。

4

高新二雄

高新二雄如何选？


我的答案是软件新城>=高新CID。


1、软件新城更现实，更实在，更接地气，更安全，它是高新一二期的自然外溢，


2、高新CID规划更高，级别更高，但周期也更长，一旦兑现，确实也会更好，但，有兑现不及时、周期拉长的风险，


3、软件新城因为紧临沣东，规划受限，所以，想像空间有限，


4、高新CID处在大高新的中心位置，承载着高新未来的光荣和梦想，有更多的想像空间，


所以，


短期看，软件新城>高新CID，
长期看，高新CID>=软件新城。


价格差不多，仅此而已，如果可以，优先选择软件新城，安全第一，眼下第一。


而软件新城，也是在西安唯一一个我推荐的可以直接买入并不受倒挂影响区域，因为，它的倒挂不明显，但更夯实，因为区域没有二手房市场，所以没有比较，但放心，没问题的。


软件新城，是不用万人摇，并且回报率不输曲江万人摇的西安楼市选择。

5

米公子画个圈

就西安未来的发展来说，


1、西比东好，
2、南比北好，
3、高新、曲江永远好。


就新房摇号来说，


1、高新区=曲江，这是第一区域选择
2、航天城=雁塔区，这是第二区域选择
3、港务区，经开区，长安区，这是第三区域选择


纯从教育和产业来说，高新区>曲江，但高新太大了，有风险板块，同时，曲江的倒挂是更大的，就倒挂来说，曲江>高新。


航天城可兼顾投资和自住。


但港务区、长安区，真的就是一个完全的自住和刚需板块，想投资，想暴击，真的就是想太多了。


港务区不在发展大势上，虽然放了一些总部产业，其实都是伪产业，你仔细想想。


长安区，虽然有一些大学，虽然离高新和曲江很近，但区的能力和规划太差了，浪费了，没办法，睡城而已。


西安规划太过激进，建成区不过300多平方公里，如今西安的面积到了1200平方公里，仅西咸新区就干到了880平方公里。


在这个激进发展的过程中，伴随着66个月西安楼市的上涨，伴随着1200万没有被教育过、没有经历过楼市失败的西安人的热情，很多人只看到了希望，却忽视了风险。


而，风险一直都在，并最终会落实。


西安人是不是忘了，2012-2016，西安楼市是连年5年一毛线不涨，为何？


所以，


1、沣东不碰，管你啥新长安轴，啥501地标，啥自贸区，
2、沣西不碰，管你啥交大分校、西工大分校、硬科技产业园，
3、能金区不碰，管你啥西咸管委会、17座超高层地标群、高新学校啥的，


西不过绕城、南不过绕城、北不过三环、东不过三环，关注西安，不要出这个圈。




西安置业，不要出这个圈。


高新区虽好，但不可过CID。
圈里也有港务区，但只关注欧亚大道以西的核心区，刚需而已。
航天城虽好，但亦只关注高速以里的航天城。

6

总结

怕你没看太明白，我最后再总结一下。


1、西安购房，只考虑摇号新房。
2、二手房建议观望，不急，一年内都不用急。
3、整个西咸新区都不看，坚决不看。
4、港务区就是刚需，便宜，别想太多。
5、曲江、高新一二期，YYDS，是西安摇号的第一选择。
6、航天城、雁塔区，是西安摇号的第二选择。
7、经开、港务、长安等余下的，都是第三选择，自住>投资。
8、软件新城>=高新CID。
9、软件新城是唯一不用万人摇但亦可跑赢其它万人摇的区域，推荐购入。
10、西比东好，南比北好。
11、北不过三环，东不过三环，南不过绕城，西不过绕城。
12、买房是一件专业的事情，别光想白嫖，要学会付费和学习，破竹APP就是捷径。


祝你在大西安摇号愉快。

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玫瑰玫瑰

三十年前上海人的口号是：宁要浦西一张床，不要浦东一套房！结果呢？还是用发展的眼光看。总结一句话———产业发展到哪里，房产就投资到哪里，不要人为画圈！

tomomo

麻烦问一下，港务区铁一中（公办）的学区房能碰不？1.9万起步。这种应该属于刚需吧？为了孩子上学，近期想下手这个

wangzhiqing09

国家政策是不涨，不跌！

我是你的小姐姐

感觉不会跌

妖艳的玫瑰

据说西安房价均价5万才能到头！

无敌软妹子

这次疫情很可能会成为西安楼市的拐点！

蓝勇威

有些中介和炒房团又不高兴了[捂脸]

操我不解释

…等跌一半再出手

shiyan

西安港务区房价肯定会涨.现在大西安要是不限购.你试一下