佳源服务：股价重挫难复 物业二战能翻盘？丨物管IPO洞见⑧

Today

编 者 按：

疫情冲击中的物管企业角色被重新审视，其内在价值开始被资本挖掘。那么，这波提出IPO申请或者计划分拆上市物业公司规模几何，有哪些服务运营的特点？凤凰网奇点商业推出《物管IPO洞见》系列报道策划，全面解读物管公司IPO背后的逻辑。



2019年初，佳源国际股票疑似遭遇“做空”，一日之内股价从13.26港元暴跌至2.52港元，跌幅超过80%，至今已经过去一年半时间，股价依然徘徊在3.1港元上下，没有恢复迹象。


来源：同花顺，时间截止2020年6月17日收盘

尽管股价低迷不振，但根据2019年财报及刚刚发布的前五个月营收数据显示，其经营状况表现良好，资本市场的冲击并未对其业绩造成影响。同时，佳源国际还对外透露出一个重要信息，旗下物业公司佳源服务计划分拆上市，再战资本市场。

佳源国际前五月仅完成销售目标21.63%

物业板块寻势而动

根据佳源国际财报显示，2019年佳源国际合约销售额达到288.6亿元，同比增长42.1%，合约销售面积240.5万平米，同比增长36.8%。期内，公司实现收入160.7亿元，同比增长53.6%，核心净利润为23.4亿元，同比增长60.2%，净利润24.6亿元，同比增长32.05%。




图片来源：财报截图

具体来看，2019年，佳源国际除物业销售、物业管理服务和物业租赁三个主要业务外，软件及系统设备、咨询服务等其他业务不再贡献收益。其中，物业租赁表现最为突出，实现收入2.11亿元，较2018年的0.77亿元增长了174.03%；物业销售和物业管理服务分别为153.74亿元和4.86亿元，同比增幅分别达到17.12%、52.83%。



业绩发布会上，佳源国际官方表示，根据现有的土地储备情况，佳源国际将2020年销售目标定在360亿，这是根据可供销售货值500亿，去化7成做出的目标安排。

日前，佳源国际公布5月销售业绩。5月，佳源国际实现合同销售金额31.171亿元，同比增长约80%；合同销售面积约为36.86万平方米，同比增长约180%。前5个月，该集团累计实现合同销售金额约77.86亿元，同比增长约1%；合同销售面积约81.71万平方米，同比增长约12%。

按此计算，今年前5个月，佳源国际仅完成销售目标约21.63%。2020年已接近过半，完成全年销售目标堪忧。

不过，今年地产业务的不理想，似乎更加刺激佳源国际物业板块上市的决心。随着物管公司接连上市，且得到资本市场热捧，佳源国际公开透露分拆上市计划，欲借机上车。

在管面积3700万平方米

2019年收入4.87亿

事实上，佳源国际归属于佳源集团旗下，是一家诞生在江南嘉兴，是一家以房地产开发为主的中小型公司，佳源物业则是佳源国际旗下物业公司。



奇点商业发现，佳源物业成立于2000年, 创立在嘉兴是一座充满“红色文化”的江南水城，是中国近代史上重要的革命纪念地。佳源物业欲借地理位置特点打造“红色服务”，且其大部分物管业务集中在嘉兴以及整个浙江区域。主要业务包括物业服务、家庭服务、维护保养、房屋租售、商业零售等多种经营,服务于大型住宅、商住综合体、写字楼、企事业单位等各类业态。

佳源国际官网显示，佳源物业服务项目覆盖全国13个省市、逾20个中心城市，旗下拥有150个服务中心，于2018年12月31日，集团管理的物业包括104个住宅小区、14个商业物业及3个其他物业，总合约建筑面积仅3000万平方米。

2019年，佳源国际似乎就已经开始为物业板块上市做准备，旗下资产进一步整合。去年6月25日，佳源国际发布公告称，将以41.55亿元收购徽源投资控股有限公司全部股份。这是佳源国际主席沈天晴私人持有的物业管理业务，这项业务2019年为佳源带来了4.86亿元的收益。

同时，根据佳源国际2019年财报显示，2017年—2019年，佳源物业板块分别实现收入2.63亿元、3.18亿元和4.87亿元。业绩的保障也为佳源物业上市铺平了道路。

海外融资成本高

或借物业上市提升融资能力

佳源国际2019年财务报告显示，公司总有息负债由2018年的148.01亿元降至121.3亿元，现金及现金等价物由45.99亿元提升至60.3亿元，净负债率由154%降到了78%，同时，一年内到期的短债也降为46.7亿元，长债短债比由2018年末的1:1，降至4:6以下。从数据来看，其资金状况控制良好，且负债水平进一步优化。





但是，奇点商业发现，其“漂亮”的财务报表下面，也藏着债务的隐忧。根据信息显示，2019年5月2日，佳源国际发行一笔2022年到期的2.25亿美元的优先抵押票据，票面利率达到11.375%；2019年下半年，佳源国际9月、10月先后发行的两笔美元优先票据票面利率均达到了历史新高的13.75%，较往年出现了大幅提升。

有信息显示，在高息发债背后，2019年佳源国际的资金来源也发生了变化，信托贷款的使用比例已远远高于银行贷款。据披露，截至2019年末佳源国际的银行贷款由2018年末的66.46亿元下降至40.61亿元，与此同时信托贷款由58.31亿元增至77.03亿元。

业内专家指出：“这在很大程度上反映了佳源国际资金状况和企业资信状况的恶化。”股价的暴跌或在一定程度上对其融资造成了影响。

此时此刻，对佳源国际而言，物业板块的上市似乎更为重要，一方面可以为其在资本市场进行品牌背书，提高资本市场的关注和重视；另一方面，也有机会借助物业上市公司进行融资；物业板块的上市对母公司也是利好，将有极大可能刺激其股价上升，有助于降低其日后融资成本。但是，从佳源服务的规模来看，仍属于中小型物业，即便上市，短期内或许对母公司的品牌有所帮助，但长期来看，依旧有很长的路要走。

/ 专 题 系 列 报 道 /

星盛商管：蓝海“冒险”，高负债闯关IPO丨物管IPO洞见⑦金融街：地产“失守”，物业“进击”丨物管IPO洞见⑥千亿地产孵化五亿物业，正荣服务敲响破局钟声丨物管IPO洞见⑤宋都服务：90后接班人的新挑战丨物管IPO洞见④建业新生活：立于风口，困于河南丨物管IPO洞见③烨星集团：背靠大树难乘凉丨物管IPO洞见②兴业物联：非住宅物业没“钱”途？丨物管IPO洞见①物管行业“众生相”：寄生、收并购和按兵不动

原创文章转载，请后台回复“转载”查看格式

未经授权，私自转载，一律视为抄袭

图片来源于官方及网络，如有侵权请联系删除

投稿、商务合作请投递：qidian@ifeng.com

声明：以上内容来源于网络，如有侵权请联系我们(123@shiyan.com)删除！

我嘞个大擦

没有政府定价批文收费，物业费想收多少就收到多少！这利润是高高高。

shiyan

做皮鞋做的要破产了，做饭地产翻身了