为了卖地，西安土拍取消毛坯限价、自持！跟购房者有什么关系？

树先生

2022年西安首次集中供地正式来了！


34宗地（包含1宗商业用地）总建筑面积2303亩地，地块分布在13个区域，包括曲江大明宫、高新、灞桥、经开、长安、临潼、阎良、城北等多个热门板块，其中以住宅用地为主。（“21宗为纯住宅地块”+“12宗为住宅+商服地块”+“1宗纯商服地块”）

| 2022年西安首批集中供地信息

相比去年西安市的集中土地供应，这次主要有3点变化：其一、取消住宅毛坯限价；其二从“限、定、竞”变为两“限”；其三、取消地块配建自持！




从西安看全国，事实上，自从去年22个重点城市开始实施宅地“双集中”出让，全国土地就成了一盘棋。所有一二线城市全部同场竞技，城市的吸金能力是好是坏，一目了然。


这就直接导致，城市之间的竞争白热化，各地都想要通过政策调整，吸引开发商拿地。

毕竟，土地出让金关系地方财政，有时候能直接影响民生。越来越多城市，都在加入这场“卖地内卷”。

比如，东莞今年也开始实施“双集中”供地，土地分4批出让，每批次出让12宗；2月徐州也宣布加入集中出让队伍，一共推出26宗地，总起价71.3亿，在3月出让。


那些已经实施了一年集中出让的22位“老前辈”，也在不断优化土地出让规则：


| 上海：2月23日挂牌54宗宅地，其中有部分地块相比此前调低了起拍价。低总价地块比例高了不少，业内分析认为将会有利于资金不那么充裕的中小房企。同时优化土拍规则，对“评标办法”“一次书面报价规则”等条款作了调整。


| 成都：3月7日晚一口气挂出50宗土地，给开发商留足了利润空间。最高限价整体都趋于上涨，房地之间价差普遍超过1万元/㎡，对开发商吸引力很大。


| 武汉：3月1日发布11宗土地出让公告，虽然供地规模缩小了，但地块品质很不错，大部分都在主城区。同时调整了出让规则，继续严控“封顶价”；避免封顶以后竞配建、竞自持变相增加拿地成本，熔断以后采用“摇号”确定拿地方。

整体来看，虽然政策细节调整各异，都是基本方向一致：抑制地价过快上涨，尽可能给开发商留出利润空间，不断优化土拍规则细节往更公平方向走。






再从全国看西安。

原本坊间一直有消息传出，土地挂牌迟迟不来，主要原因是土拍规则大概率会进行调整。而事实上这也和我们前期的预判不谋而合！


先前“限房价、定品质、竞地价”的方式，限房价和竞地价之间的矛盾，必然导致广大购房者诟病“品质”的缺失，这次首次土地出让转变为“限房价、限地价”出让，相当于是“土地端”的“二次调控”，在“一次调控”的基础上进行了纠偏，向着更加规范、更加合理、更加有利于购房者的方向，重新出发了！


可以确定的是，这对房企来说肯定也是一个利好，这主要体现在房企有了更多自主选择的机会，竞争也会变成“打明牌”，一是完全靠实力；二是竞争更理性！


除此之外，此次集中供地中，并未提及地块自持的要求了，而在之前的集中供地中，基本都是要求5%或者10%，并且自持不少于10年，在自持时间内不得销售、变相销售的规定。




“自持取消”这就意味着房企不用再承担这部分成本，在一定程度上降低了开发商拿地的门槛，当然这也必然会提高开发商拿地的积极性！


这里有两个维度的考量。


一方面，土地出让时或会“肥瘦搭配”、或会“自持”，部分地块也可能会附带一定的出让条件，这些都无可厚非。


因为，保证土地这一重要的“国有资产不流失”和“国有资产价值最大化”，本来就是zf的职责所在。


另一方面，是开发商的成本变化和对利润要求的提高。比如过去可能有5%的利润就敢拿地，但现在可能不敢了，必须要10%的利润才敢拿了。


这个主要是源于开发商对未来建筑材料、人工成本提高的预期，另一个也是源于对销售周期拉长，会导致资金成本提高的预判。


当二者在利益考量中存在背道而驰的现象时，那么结果就自然不太可能达成一致。所以为了刺激房企积极拿地，此次在一定程度上调整了开发商拿地的门槛！




土拍和我们普通购房者有什么关系？


楼市认为，市场现在是明牌，一眼就可以看穿。对于购房者来说，其实影响比较间接，恐慌大可不必。它最主要的影响大概源于三个方面：


一是可以看到楼市调控还要更深入，目的就是让“房价更稳、地价更稳、预期更稳”。


二是大家通过“两集中”政策，不会再像过去那样被一场又一场的土拍频繁带节奏了。反正一年就三场土拍，肯定有拍的贵的，也肯定有拍的便宜，甚至流拍的，相对来说，土拍信息更全面，购房者也就能更理性、更从容一些。


三是对购房者来说，房价会不会因为“集中”土拍而下降，买房会不会更便宜？这个不太现实，毕竟现在房价都是在“超级严厉”的调控下，但涨幅收窄，还是很有可能。


最后，总结一下：


土拍“两集中”政策，其本身目的是为了增加土地出让的透明度，让市场竞争更加理性。这背后折射出的深层次信号，就在于修正曾经的“调房价不调地价”、“稳房价不稳地价”，同时也让购房者可以确定的是：房价会更稳、地价会更稳、预期也会更稳。


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我想知道卖出去了没

呵呵复呵呵

卖地是最重要的事。