惠州高质量发展！湾区魅力江北CBD，擘画美好新蓝图

李曼婷

编者按
岁序更替,华章日新。历经近三十载发展，江北中心区通过抢抓政策机遇，赢来千亿市政配套落地，成为我市一张闪亮的城市名片。经过多年的高强度建设开发，江北CBD不管从空间布局还是配套组成来看,都已进入高度成熟时期。这也意味着,江北的发展亟需一个新的方向。踏入“十四五”新征程，江北立足城市中心定位，紧跟惠城区“十四五规划”，全力塑造湾区魅力江北CBD。在喜迎“党的二十大”之际，惠州日报社为全面展示江北CBD美好形象，特推出“江北片区高质量发展”系列专题报道，向市民深度介绍湾区时代江北的发展机遇！
东江之畔，魅力之城！20世纪90年代，惠州市政府搬迁至江北片区，随后惠州对江北发展能级进行提升，大量的行政机关、企事业单位落地江北，体育馆、会展中心、博物馆、图书馆等重大文化设施相继落成，华贸、佳兆业等商圈先后成型。近三十年间，这片热土不断迸发出强劲的生命力，一个融合“金融、现代服务、数字经济与文化体育”的高质量发展CBD中心，以繁华之质矗立于江东潮头。

惠州江北。

奋斗不止，发展不停。从田舍零星分布到高楼鳞次栉比，从农田密布的郊野到集行政、文化、商务办公于一体CBD中心……江北越走越远。迈进“十四五”新征程，江北背靠惠州大地，面向湾区潮流，塑造湾区魅力江北CBD，正呈现勃勃生机。
统筹规划
规划蓝图照进现实
初夏的风，徐徐吹来。站在华贸大厦北面景观台上远眺，眼前一片现代化都市模样。双子星大厦、德威大厦、佳兆业中心等井然耸立，城市天际线不断被突破，整洁宽敞的马路，车辆川流不息，城市交流日益繁忙。
如今的江北，万千奋斗者忙碌其中，是惠州骄傲的城市名片。但如果时间的指针往回拨二三十年，却是另一番模样。

各种配套齐全，使江北形成了一个宜居宜业的生活圈。 本组图片 惠州日报记者周楠 摄

江北街道前身是水北开发区管理委员会，江北街道办事处成立于1988年，并于2003年改名为惠城区江北街道，辖区面积约19平方公里，下辖2个行政村和9个居委会。“过去华贸中心那一带都是水塘、农田，房子都没有几栋，现在变化太大了。”现居水北新村一期的本地居民刘伯，见证了近30年来江北的沧桑变化。他告诉记者，20世纪90年代的江北还见不到高楼，体育馆等均未建，远处眺望“一马平川”。
在时代的浪潮中，江北崛起速度令人瞩目。据《惠州市志》记载，1988年设地级市后，惠州编制了两轮城市总体规划，第一轮是1989－2005年版，市区规划以江北新区开发为节点，开启了惠州城市建设跨越东江向北扩展的时代。期间，市政府落地江北，相关市政配套快速落实到位，夯实了片区发展的硬实力。
第二轮是2006－2020年版，江北片区被定位为市级行政、会展和文化中心：以江北南区的市行政中心、体育中心为核心，以完善原有规划功能、完成城市政府的发展预期为主要目标，包括政府行政办公、会展设施和文化设施的建设等。原市住建局总规划师操朝锋在接受媒体采访时曾介绍，江北地区当时的定位是惠州市的政治经济和文化中心，包括市政府的搬迁，包括谋划图书馆、市民公园等大型市政公共建筑的建设，包括政府相关的机构和一些金融商业、服务业、服务设施的设立，都是为了带动江北片区的发展。
为将江北片区打造为我市的CBD，市住建局先后编制了江北沿江经济带规划、江北中心区详细规划、江北南区控制性详细规划、期塘湖公园规划、江北18号小区规划等。目前江北片区已基本按照规划建成，成为我市高端商业集中区域。与此同时，莞惠城轨云山站等轨道站点亦布局江北，为区域奠定融湾融深的轨道交通基础。
三十而立，人立知礼，城立则强。眼下的江北，不仅是惠州的行政中心、文化中心，更成为城市的中央商务区，有近百栋重点培育的商业楼宇，超过2000家国内外企业进驻。2021年江北街道GDP154.16亿元，总量全区第一，完成税收总额55.26亿元，居惠城区镇（街）首位。
“江北越来越美，越来越繁华。”刘伯面对江北的改变，不禁发出赞叹。“望江沥过去是一条臭水沟，但如今经过整治，这条臭水沟变成了景观长廊。”他自豪地说：“江北有现代化商业中心，也有美丽的城市公园，还有博物馆、科技馆、文化艺术中心等，是多元化、多样性的宜居宜业新城区。而且很多规划还在陆续落地，相信江北的发展会越来越好。”
迈向成熟
土地空间难题凸显
正如本地居民所感受，近年来江北的人居环境愈发变好，吸引了无数市民前来置业，也吸引了众多优质房地产企业抢滩布局。不过，多年来江北发展建设步伐不断，在人居环境持续提升的同时，由土地瓶颈衍生出来的问题，也一定程度上制约区域的发展。
“实际上，从江北CBD的重要区位来讲，它的楼市级别应该是跟南边的金山湖核心区是一样的。不过，目前表现出来的，明显是金山湖核心区优于江北CBD。”惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋分析，目前江北片区的主要楼盘，价格区间与金山新城马安片区大体一致，根本无法企及金山湖核心区的价格。所以，按照江北的定位而言，出现这种情况是不正常的。站在楼市的角度来说，江北的价值是被低估的。
与李建锋持有相似观点的业内人士不在少数。“江北是名副其实的CBD，拥有良好的生活氛围。但近年来，在楼市方面明显是被抢了风头，可能是由于道路建设等问题，也可能是由于之前区域各个楼盘面市时间不一定，没有形成联动效应，导致区域的客户流失。”江北三环路旁某楼盘营销负责人如是说。
“为何江北前面十年的楼市发展非常好，后面却落后于金山湖？我觉得有几点原因：第一个，江北很早便完成了千亿级的配套，包括博物馆、体育馆、会展中心等均已落成，反而造成了江北区域没有更多的土地给政府去规划，或者说没有办法通过土拍来拉伸这个版块，所以造成后续新盘出来的价值被弱化了。第二，由于近几年土拍减少，江北的新盘面世也随之变少，就造成江北楼市依赖于十年前的一些老盘。相对而言，这些老盘自身配套、档次等各项因素肯定有年代局限，因此江北的二手房整体表现弱于金山湖核心区。”李建锋表示，当一个板块鲜有新地块拍出，再加上缺乏新盘联动炒作，便容易出现江北这样楼市价值被低估的情况。
“目前来看，江北CBD的楼市定位不应该跟金山新城马安区域对比，它未来最少也会等同于这个金山湖的核心区，也就是说城区最重要的两块价值板块，一个是金山湖的核心区，另外一个就是江北CBD的核心区。”李建锋表示，未来，随着望江片区城市更新等落地，以及江北加快推进土地收储，为城市扩容发展储备空间、注入动能，便会给整个江北片区带来更完善的配套，提供更优质的人居环境。下一个“五年规划”，惠城区或会形成两个鼎立的板块，一个就是南边的金山湖核心板块，另外一个便是江北CBD板块，两个板块的楼市价值应该是旗鼓相当的。
一直以来，江北注重提升城市品质。在休闲方面，市民乐园、东江公园、鹅潭公园等多个户外空间，不仅美化了城市空间，更为江北居民提供了休闲游憩的好去处。在教育方面，有惠州第一小学、富民小学、南坛小学、惠台中学等优质学校，据悉，“十四五”规划期间，江北片区还将新增云山中学、第三小学、金石学校（二期）、第十六小学、北城学校等5所学校。再叠加一系列的优质商业配套，以及良好的就业环境，形成了一个宜居宜业的生活圈。囿于土地碎片化等问题，当前楼市等方面的发展受到一定制约，但随着粤港澳大湾区建设不断深入，江北规划面向湾区调整，这些问题或将迎刃而解。
剑指湾区
江北CBD未来所向
潮起大湾区，江北逐浪行。当前，区域竞争已进入到城市群与城市群、都市圈与都市圈之间的直接角力。在惠州抢抓“双区”和“两个合作区”建设重大历史机遇的背景下，作为惠州CBD的江北，将如何把握湾区时代的发展脉搏？在惠城“十四五”规划（以下简称《规划》）中，答案已跃然纸上。
随着大湾区发展的号角吹响，惠州近年来加速融湾融深，规划不断，江北也迎来新的发展契机。按照《规划》，江北CBD未来将塑造成为湾区魅力江北CBD。以江北街道为中心，沿东江两岸着力做大做强楼宇、科创、现代服务、商贸物流等城市经济，完善科学、合理的产业体系结构，推动经济发展提质增效。加快推进水北二期项目沿江商业综合体、保利达商业综合体、中海广场、中京总部大厦等重大项目建设。充分利用江北街道辖区老旧厂房改造资源，积极培育具有专业特色的创意园、科技园。加快城市化进程，重点加快望江村、三新村改造，利用江北良好的区位优势，引导好村、社区划拨地资源的使用，有针对性地建设高品质项目，促进集体经济发展。带着这一新的规划定位，江北CBD正阔步走向世界级的未来。
具体怎么做？江北街道办事处2022年工作计划指出，要激发楼宇经济新活力，充分发挥CBD楼宇企业服务站作用，优化楼宇产业布局，做大做强楼宇业态；要打造科创数字产业聚集区，以信息产业园为核心，推动望江5G产业园、“云汇空间”产业园等招商发展，大力发展科创数字产业经济；还要巩固提升特色商贸圈，依托华贸、佳兆业、荣灿等较为成熟商圈，合理引导市场定位，着力打造高品质商贸集聚区。与此同时，紧紧抓住望江片区城市更新的历史机遇，以城市更新激发江北活力，推动城市高品质发展。并扎实推进老旧小区改造，改善和提升老旧小区居民居住条件。
“江北中京总部大厦已于去年备案，项目位于惠州广播电视台以及太东金融大厦的斜对面，附近还有惠州联通的总部基地大楼、真维斯大厦等。根据周边聚集的商业大厦性质来看，该区域极有可能成为惠州一个新的总部办公集中地，进一步巩固江北在惠州的商务中心地位。”一位房地产行业人士称。
从东江畔走向湾区之滨，历经多年的高速发展，一座高质量发展的现代化成熟大城徐徐走向新的未来。在新的发展起点上，江北将牢牢锁定“塑造湾区魅力江北CBD”战略定位，抢抓“双区”和两个合作区建设机遇，推动经济高质量发展。
揆诸当下，江北CBD配套丰富，生活便捷；展望未来，江北CBD剑指湾区，魅力四射。“当下可为，未来可期”已成为这座城的生动注脚，也将令市民更加向往来到这里生活。
来源：惠州日报
采写：邬玉婷

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没有深圳，就没有这文章内容

乔微博

CBD二手房1w2[泪奔]

雾里花，水中月

融入湾区才是最重要，金山湖离深圳近，发现肯定好。
江北如果不把惠州北站联系起来，将失去其核心作用。惠州北站是连接湾区的核心点，惠州北的交通必须和惠州北的高铁，城际紧密联系。

十堰宅男

转发了

眼角微凉的泪

惠州江北，后劲在北站新城。那里土地资源充裕，规划好来就是一个大手笔。