广州楼市：内行人说出实情，这样买房才最正确

yongzi

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提问：羊叔你好，最近我打算在广州购置房子，考虑到最近疫情影响，各小区物业有的为其居民提供体贴、细致的防疫服务，而有的物业却毫不作为，踩盘时发现物业是影响购房的一大因素，因此我该如何选择好的物业公司，需要关注哪几点？

羊叔：你好，物业水平很大程度上决定居住的舒适度。物业选择需注意以下几大因素。一、大品牌不会错。目前万科、保利等大品牌公司的物业品质会直接影响口碑，因此他们大都十分重视物业水平，但康景物业除外，它虽品牌做的很大，但受物业服务的影响，其业内口碑不好。二是了解物业费。广州物业费一般分三等，一等（比如万科等）肯定物业服务最好，且楼龄最新，二等则物业水平和楼龄为中等，三等则物业水平十分一般。三是小区保养。比如有德小区保养就令人堪忧，墙上都是广告，秩序混乱。四为业主委员会。它是在物业毫不作为的情况下，业主为自己发声的机构，因此踩盘时可以多加留意。五是关注客户真实案例。有了物业加持，好的保养可以让房子保值。
提问：羊叔，你好，最近有结婚打算，想要买房，双方父母支持，有300万左右，能够买到便捷通勤和性价比二者兼得的房子吗？
羊叔：你好，首先300万的房子在越秀区只能选择无电梯、无楼层、楼龄大的房源；荔湾也是如此，只能入手楼龄偏大，格局一般的房源；其次如果要选择二手房的话，如海珠虽然可以，但地铁盘却几乎不能，根据地铁沿线部分楼盘数据显示，这些15年楼龄或以上的楼盘，手握300万根本是无法企及。不过，置房者可以关注一下白云区，不仅是中心五区之一，还是新盘价格洼地，简直是刚需必选。除了价格优势外，白云身后还有巨大的隐藏潜力：从整个城市发展空间来看，白云区拥巨大的发展前景；从潜在的购买力来说，未来的白云也会跑赢各区。最后关于白云区的具体板块选择，不如考虑一下白云湖数字科技城（广州市数字经济发展集聚区，未来高新科技人才的集聚高地）、黄金围板块（新一代信息技术产业园启动区、数字传媒创意孵化社区、云计算、5G通讯等新兴产业的集聚地。）黄金围板块的最大优势还在于它的中建·星光城中建·星光城项目，仅300万就能集齐高便捷度、高舒适度、高性价比于一体。
提问：羊叔,你好，想投资广州珠江新城的房子，比较看好板块未来发展前景，目前珠江新城楼市情况如何？最近看房挂牌价都很高，不知道值不值得买，会不会追高站岗呢？
羊叔：你好，珠江新城板块价值较高，产业、配套和城市界面都较为优质，房东手里的房子更是众多购房者争抢的稀缺产品，业主信心较大，所以挂牌价上涨飞快，买家虽然想买珠江新城，但也担心高位接盘，自然不会为高挂牌价买账，导致不少高价房源有价无市。二手房市场买卖交易需要买卖双方共同配合完成，一方侵占另一方的利益空间自然难以后继，因此，市场再火热，实际成交价也不会完全和挂牌价一致。目前珠江新城部分业主捂盘涨价的做法，会让周边竞品海珠、琶洲、金融街等板块的需求增加，促进其房价上涨。目前的珠江新城挂牌价虚高，房价上涨空间已经有一定透支，不建议这时候追高买入。
提问：羊叔，你好，看了你的很多文章，想问一下买房需要考虑许多因素，其中最关键的是什么呢？
羊叔：你好，根据经验来看，买房最需要看的三点是：产业、地铁和商圈。当然学区也是很重要的一点，但学区带给房产的价值，需要区分：其一是考出来的学校（需要置业者有投资眼光）；其二是数一数二的的好学区。
提问：羊叔，你好，比较关注房地产领域的资讯，前几天有些人对龙华、罗湖等区域的评价，涨幅就是收益，请问这些信息和评价是否有道理？
羊叔：你好，房产收益分为线上笋和线下笋，部分涨幅不明显的区域，线下笋已经超过线上笋，例如，罗湖、观澜、坪山的六和城周边，涨幅均在40%以上，线上笋已超过南山宝安，然而线下笋则相距甚远，所以单看涨幅是不全面的，不能说明问题。

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