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过去五年，为了办好一场全国瞩目的全运盛会，西安在城市东北重仓投资，港务区上演了一场开发奇迹，一座活力四射、宜居宜业的现代化新城走进全国老百姓的视野。
新区开发伴随而来的，是海量的楼市供应，最早的绿城全运村、华润未来城市，再到如今的融创时代奥城、招商城市主场等，皆是大体量社区。不管是真正看好港务区，还是限购区价格较低板块，都得承认港务区是近年来西安楼市中新房交易最为活跃的区域。
昨天我们聊了高新，今天我们就来聊聊东北角的港务区。尤其是大家最关心的问题，后全运时代，港务区会怎么走？
壹丨全运会后 并未停歇
北京有奥体、杭州有奥体，西安港务区同样是一个通过国民级大事件发展起来的典型区域，借势全运会，先构建区域的城市配套。
全运会的建设高峰期始于2017年、2018年，绿城全运村首开时我便去看过，从杏园立交驶出后，除了陆港金海岸、枫林九溪一二期及社区底商，区域内基本没有生活配套，甚至通车的路也没几条。
而如今行驶在灞渭大道、奥体大道、欧亚大道（港务区段）、港务大道、港兴二路、港兴三路等之上，有种不像是西安的恍惚之感，提前超前的进行区域规划和建设，港务区如今确实是大西安的一张“新名片”。
全运会的春风下，港务区几乎搭载了全维度的城市配套。
地铁3号线、14号线、10号线；奥体中轴公园、灞河景观岸线以及多个口袋公园；“六横三纵两桥三隧”主次干道；奥体中心、长安云、长安乐、长安书院；国际商事法律服务示范区；铁一中中小学、陕师大中小学、高新一中等公办类名校；交大一附院陆港医院；十余家企业总部；万象汇、冰雪世界、华南城......
如果非要吹毛求疵，那就是在建工程量依旧庞大，区域人气匮乏，除了多个大体量社区的交付，还需要靠后续完善的城市配套去吸引人口。
但全运会之后，其实港务区的建设速度并未停滞：
11月末，一封《高新一中陆港学校项目设计资格预审公告》流出，绯闻已久遮掩已久的高新一中可算是落定了，高新一中陆港学校位于港兴一路以北、全运路以东，敏锐的购房者早就盯上了这块教育用地，没官宣前也预判了个八九不离十。
几乎同期，华润丝路总部项目开工；12月中旬，中粮陆港丝路国际中心项目开工，中欧班列的带动，在港务区打造的西安港开展了内陆整车进出口、仓储运输等服务，物流全产业链条的服务愈发齐备。
贰丨港务急需产业发力
若以城市新区的标准去看待港务区，路、商、学、医等生活配套已然成型，区域人口的增加，除了依仗多个社区的陆续交付入住，还需要产业去引进常驻人口，将楼盘聚集的居住区，升级为宜居宜业的融合产城。
站在后全运时代，港务区到底有哪些值得关注的产业？
一、央企总部经济带。港务区发展初期，没有走“卖地谋建设”的“新区老路”，依靠引进龙头央企进驻，进行资金、产业等资源与土地的置换，你来港务区兴基建、建总部，我给你港务区的产业+住宅用地，全运会筹备期，只有金地靠招拍挂进驻，其余企业均为“产业勾地”。
港务区形成了中粮、华润、招商、电建、中铁、中冶等央企总部集群，但很多人诟病，至今港务区都未见“央企总部经济带”所带来的效应，这些项目都在卖LOFT、卖平层公寓。无论是住宅还是商办公寓，这些地产销售动作的确早于央企总部带来的效应。
但央企总部的真正发挥作用，肯定得等到交付入住以后，央企坐镇，上下游兄弟单位、合作单位方会进驻，带来就业人口，引发衣食住行等商业消费需求。
建设之外，这些龙头央企的实际落户情况才会真正关系到港务区的资源聚集程度。
二、会展、文娱、文体经济。会展经济，其实是一种低投入高产出的行业，当然因为这持续的疫情，很多会展人、活动人过得并不好，但西安的城市站位越来越高，高规格的会展活动一定少不了。
特别是在曲江会展中心搬迁后，港务区以及整个浐灞在会展经济上有着更大规模的舞台。一位会展人告诉我，之前的曲江会展中心常年占据整个西安会展行业市场份额的90%以上，颇有“一鲸落万物生”的意味。
大到超规格的国际会议，小到车展、楼盘开盘，其实都是会展经济的辐射范畴。港务区有奥体中心、有三大长安系坐镇，区域内还有高星级的接待酒店，展示面佳、收纳性强、外部交通通达性也很强，不光是港务区，整个灞河沿线都有着很好的去发展会展经济的底蕴。
三、陆港商贸物流是支柱。有没有这场全运会，西安港都是中国第一个不沿江、不沿海、不沿边的国际陆港，建设陆港的初衷是为了提供内陆地区效率高、成本低的国际贸易通道。西安港是陕西、西安发展外向经济的新赛道，沿海发展海运，西安发展陆运，都是对外贸易的方式。
从现有成果来看，中欧班列长安号、开行量、重箱率等核心指标稳居全国第一，国际线路达15条，覆盖44个国家和地区，欧亚大陆之上，皆能覆盖。
西安港除了国际商务，也带动临港产业、电子商务、物流金融、文体健康等主导产业，国内、跨境电商，实体制造业也愿意布局港务区，在税收、建仓、流转上，都有着先天的优势。蜜芽和康佳愿意把总部和生产基地迁址港务区，也是看中了这点便利。
很多区域在做招商推介时，会给自己区域平添很多产业利好。有次活动，跟负责港务区招商的人聊，感觉整个港务区在产业上还是很务实的，没有因为全运会的快流量，忽视对自身优势产业的建设，相反在后全运时代，能够夯实区域价值的，恰是这些埋头苦干低调务实的陆运实业。
叁丨告别刚需的港务区
港务区的房地产，每位购房者都在熟悉不过了。作为楼市媒体，我们亲眼见证了平销的全运村，再到后来万人摇的金地玖峰汇，在这轮楼市普涨期，港务区因为房价基数低、限价严，收揽了大量刚需客群的关注。
去年港务区一万三的楼盘很多，奥体核心板块接连供货，也许是供货量大、也许是城市东北的新区、也许是全运会级别不够，很多人把港务区当备胎；同期，沣东、沣西接连爆出高价盘、高价地，甚至反超主城区，市场预期一致看涨，坚信大手笔的规划一定会接二连三的兑现。
暂且不论城市兑现度，单从房价与楼市来分析板块热度。现在的港务区，一万五六的价格还在摇号，奥体核心区渐罄，转而向政经、港务区板块外溢，前不久的集中供地中，港务区土地没有流拍，融创、华侨城、保利等房企或补仓，或入局。
同时，港务区这片曾被誉为“刚需乐园”的热土，门槛越来越高了，倒不是房价涨的多快，而是产品面积正在趋于改善。已经确定的绿城、招商、融创等，均是改善大面积为主力，待推出的华侨城、保利等也不会坐以待毙。
继续从土拍结果倒推，融创、华侨城、保利摘得的几宗地，最低毛坯限价14757元/㎡，最高18000元/㎡，已经超过区域在售带装修新房价格，而且这些待拍出地块的地理位置并不比在售新房好，更偏港务区的东部，与现有的核心配套有一定的距离。
经历了前期的带资源入场，港务区借势全运会做完基建后，也开始通过卖地来反哺区域发展，这也自然体现在未来房价当中，最早锁定港务区的购房者，无疑分到了原始股的红利。
问题来了，港务区之后，限购区哪还能接纳刚需诉求呢？
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发表于 2022-6-19 12:22:56
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