公摊要取消了？房价要涨起来了？可能你的理解有误

行走十堰

2月18日的一个文件，让刚刚过去的周末，被“取消公摊”刷屏了。

文件并没有明确落地，甚至仅仅是一个征求意见稿，为什么引发这么大的关注，主要就是其中有个说法“住宅建筑应以套内面积进行交易”。

正是“套内面积”的说法，引发了取消公摊的讨论。

什么是套内面积呢？一般认为，套内面积也叫“实用面积”，是“使用面积”“墙体面积”“阳台”的总和。

而“建筑面积”，则是“套内面积”加上“公摊面积”。

那么问题来了，什么是公摊呢？这个就莫衷一是了，别说地区之间规范不同，就是同一个城市不同小区，也有不同的定义，一般来说，包含并不限于：过道、走廊、电梯井、管道间、门卫房……

好了，现在事情明朗了，取消公摊，并不是说不允许有公摊，而是交易时不能把公摊面积算进来；而且这只是征求意见稿，经过多方协调，最终什么结果还不清楚。

为什么仅仅是一个征求意见稿，就会引发巨大关注呢？

答案有点儿残酷，大部分人根本不懂房地产市场，包括已经买了房赚了钱的。

首先，一些地市早就按照套内面积进行交易了，比如北京。

其次，觉得取消了公摊就赚了或者亏了的，这种想法有点匪夷所思。

就拿北京举例，《北京市城市房地产转让管理办法》中明确，从2003年开始，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。2008年出修订版，进一步明确，新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。

如图所示，这是北京某项目的信息公示，标识了两种计价方式，算一下就知道，两种计价方式算出来的总价几乎是一样的。

对啊，都是那套房子，同样的土地同样的建筑成本同样的利润，计价方式怎么就能改变总价呢？

那么，为什么要规定以套内面积计价交易呢？有什么意义吗？

意义主要在两个方面。

一、规范了房地产交易，使得交易更加透明，实现“所见即所得”终于提上了日程。当然有人会调侃这不过是“带皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤”，然而房地产的猫腻比核桃复杂的多，透明一些，对于购房者是友好的。

至于小区的公共设施，由于不再计入房价，开发商就要考虑利润，改变设计方案，让建筑规划更为合理，而非噱头。

二、如果未来该交易方法落地，在过渡时期，对于二手房交易会产生一定的影响——买房人就会更加注重折合成为套内面积的单价，之前同样建筑面积的的房子，谁公摊大，谁恐怕就得降价了。很多投资大公摊，仅仅为了今后升值的人，要考虑趁早出手这些“烫手的山芋”。

当然，该文件最终主要约束的是工程建设方面，如果真的要落地，还需要配套修改诸多法律法规，比如《商品房销售管理办法》，比如限制的不动产登记证面积一栏也仅仅有宗地面积和建筑面积。香港这个公摊的发源地，从呼吁取消公摊到真正落实，用了5年时间；我们还需走多久？拭目以待吧。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。