墨西哥的房地产市场依然强劲

何小花。

LALAINE C. DELMENDO | 2021年10月15日
随着经济状况的改善，墨西哥的房地产市场依然健康。据联邦社会保险公司(Sociedad Hipotecaria Federal, SHF)的数据，截至2021年第二季度，全国房价指数同比上涨7.72%，2021年第一季度同比上涨6.59%，2020年第四季度同比上涨5.38%，第三季度同比上涨5.02%，第二季度同比上涨4.78%。经通胀因素调整后，2021年第二季度房价同比上涨1.67%。

墨西哥房地产市场

墨西哥的房价


按季度计算，最近一个季度房价上涨了2.29%(经通胀调整后为0.87%)。


从城市地区来看，到2021年第二季度，蒂华纳的房价同比涨幅最高，为10.51%(经通胀调整后为4.31%)，其次是瓜达拉拉哈(9.14%)、普埃布拉-特拉斯卡拉(9.05%)、蒙特雷(8.74%)、Querétaro(7.22%)、León(7.21%)和托鲁卡(6.61%)。在Valle deMéxico，房价小幅上涨了3.65%(经通胀调整后为-2.17%)。


墨西哥房价增长强劲，实际(经通胀调整)计算，墨西哥的房地产市场在经历了十年平淡无奇的增长之后开始腾飞:


秘密在于墨西哥极其强大的国内市场，尤其是正在崛起的中产阶级。据估计，2020年墨西哥的中产阶级约为1600万户，占家庭总数的近一半。预计中产阶级将继续增长，到2030年，预计将新增380万家庭进入中产阶级。此外，大多数移民的墨西哥人通常更喜欢买房而不是租房。据Lamudi说，大约82%的墨西哥人想买房，而18%的人更喜欢租房。


国外需求也很强劲。尽管疫情大流行，在经历了几年的低迷之后，美国和加拿大的买家继续回到墨西哥，这是由于低油价和强势美元推高了房价。《福布斯》的一篇文章称，超过100万美国人居住在墨西哥，超过50万人在墨西哥拥有自己的住房。


例如，墨西哥玛雅海岸最大城市之一的普拉亚德尔卡门(Playa del Carmen)发现，寻求躲避疫情封锁的购房者的需求急剧上升。


Living Riviera Maya Real Estate的老板朱迪·肖(Judi Shaw)说:“我们一直以来都是传统的买方市场，因为这里有很多库存。”“但在去年和今年年初，我们突然有很多长期库存被抢购一空。所以这使得市场更加平衡。”


这得到了其他当地房地产专家的支持，包括Playa real estate Group的所有者Jason Waller:沃勒说:“我们有很多来自纽约的客户，很多人都在寻找海滨别墅，这样如果再次封锁，他们就可以享受海滩上的生活，而不是被困在城市的公寓里。”


在过去的3年里，墨西哥比索(MXN)对美元贬值6.1%，到2021年8月达到了1美元= MXN 20.087的平均汇率。


由于墨西哥的房地产市场不是由投机者推动的，所以尽管疫情大流行，它仍保持了弹性。事实上，据当地房地产专家称，预计房价将在今年剩下的时间里继续上涨。


根据国家统计与地理研究所(INEGI)的数据，2020年，墨西哥经济暴跌8.2%，这是自上世纪30年代以来最大的年度收缩。但现在经济状况正在显著改善。在经历了连续八个季度的经济低迷后，墨西哥克服新冠肺炎大流行和能源短缺的双重影响，其经济在2021年第二季度同比增长19.6%，。


由于墨西哥经济在最近一个季度的强劲表现，国际货币基金组织(IMF)最近上调了对墨西哥2021年经济增长的预测，从最初估计的5%上调至6.3%。


租金收益还算不错
墨西哥城的总租金收益率(不含税收、空置成本和其他成本的租赁物业的购买价格所获得的回报)具有一定的吸引力。此前几年，《全球房地产指南》(Global Property Guide)发现，墨西哥城的租金收益率在3.4%至6.4%之间。


例如:
Alvaro Obregon的租金收益率为4.7%至6.35%，其中包括一些墨西哥最富有的家族居住的Jardines del Pedregal。


这里一处典型的房产每平方米的价格可能在2500美元左右(47,713 MXN)。可出租，回报率约为5%。圣达菲是墨西哥城的主要商业区之一，其住宅物业的价格约为每平方米2,000美元(39,770墨西哥比索)，年收益率为6.35%。在洛斯阿尔卑斯和圣安吉尔，收益率从4.7%到5%不等。


贝尼托华雷斯的租金收益率为5%。这是墨西哥最富有的alcaldia，主要由中上中产阶级居住。


该自治市有许多地标，如世界贸易中心，蓝色体育场，墨西哥广场，和Polyform文化Siqueiros。在Del Valle，公寓的价格约为每平方米2000美元(39,770比索)，可产生约5%的租金回报。


米格尔?伊达尔戈(Miguel Hidalgo)位于历史中心以西，为3.3%至4.2%。这里主要包括Tacuba和Tacubaya地区及其周围的工人阶级地区，但它的西南部有一些最排外的殖民地。


墨西哥城的大部分外交使团都位于该地区，主要在Lomas de Chapultepec和Polanco地区。这些都是价格高昂的地区，平均价格约为每平方米4,800美元(95,449 MXN)。波兰科的平均房价为2,800美元(MXN 55,679)和Bosque de las Lomas为2,500美元(MXN 49,713)。城区租金收益率平均在3.3%至4.2%之间。


来自外国买家的强劲需求
由于低油价和强势美元推高了房价，在经历了几年的低迷之后，美国和加拿大的购房者近年来一直在重返墨西哥。


例如，墨西哥玛雅海岸最大城市之一的普拉亚德尔卡门(Playa del Carmen)发现，寻求躲避疫情封锁的购房者的需求急剧上升。肖表示，在2021年上半年，她的公司已经售出了与2020年全年相同数量的房产，平均售价更高，为43.55万美元。
墨西哥的汇率


普拉亚地产集团的老板杰森·沃勒说：“我们有很多客户来自纽约,很多人正在寻找海滨的房子,这样他们就可以在沙滩上享受生活如果有另一个封锁,而不是被困在一个公寓在城市。”


美国买家是美国海滨地产的重要业主。《福布斯》的一篇文章称，超过100万美国人居住在墨西哥，超过50万人在墨西哥拥有自己的住房。事实上，Point2 Homes早些时候发表的一篇文章将墨西哥列为美国和加拿大最受欢迎的30个国家中第二家搜索目的地之首。谷歌上最受欢迎的墨西哥目的地包括巴亚尔塔港、坎昆、普拉亚德尔卡门、卡波圣卢卡斯和圣米格尔德阿伦德。


据瓜达拉哈拉苏富比国际地产公司(Guadalajara Sotheby’s International Realty)的经纪人劳拉·德·拉·托雷·德·斯基普西(Laura de la Torre de Skipsey)说，外国买家也在Cuernavaca的黄金社区物色房产，比如苏米亚(Sumiya)、帕尔米拉(Palmira)和塔巴钦斯(Tabachines)。


在墨西哥城，外国买家(主要来自巴西、西班牙和美国)倾向于投资新建筑或商业地产，他们来墨西哥城是为了工作。


外国土地所有权
1973年的《外国投资法》允许外国人在墨西哥任何地方购买房地产，但限制区域除外。限制区域指的是国际边界100公里(64英里)以内或涨潮时距海岸线50公里(32英里)以内的地区。1993年，墨西哥修改了宪法，允许外国人在限制区内购买不动产。


在现行的不动产信托制度下，外国人只能通过设立银行信托间接拥有限制区内的房地产。受托人是不动产的合法所有人，受益人保留所有的所有权和责任，可以出售，租赁，抵押，并将财产转移给继承人。该委员会由墨西哥政府授权，隶属于外交部。
墨西哥人均国内生产总值


虽然这个系统相对安全，但它依赖于墨西哥银行系统和财产登记管理的信誉，不幸的是，这让许多外国人望而却步。


崛起中的中产阶级
据估计，到2020年，墨西哥的中产阶级几乎占到家庭总数的一半。中产阶级预计将继续增长，到2030年，将有大约380万家庭向中产阶级过渡。这有几个关键原因:


首先，通货膨胀已经减半:2000年接近10%，但在2005年到2020年间，通货膨胀率徘徊在4%左右。墨西哥银行的自主权发挥了关键作用。然而，天然气价格的大幅上涨使墨西哥的通胀率在2017年达到了16年来的最高水平6%。这迫使央行将通货膨胀率带回其正负3%的目标。


第二，现在有了贸易开放。作为经济的一部分，对外贸易(出口加进口)占GDP的近60%，使墨西哥成为世界上最开放的经济体之一。相比之下，巴西的这一数字为27%，中国为48%，美国为30%。这促进了竞争，并为当地市场上的商品价格设定了上限。


第三，审慎管理公共财政。2000年至2012年，财政赤字占GDP的比例低于1%，2019年再次降至1.6%。虽然去年由于大流行引发的政府支出，赤字再次增加到4.6%。2019年，国内外公共债务总额仅占GDP的45.1%，但去年升至52.1%的几十年来高点。财政赤字和公共债务预计都将在未来几年逐步下降。


第四,金融包容。使用银行服务的人口从2006年的3300万增加到2012年的5100万。然而，66%的墨西哥成年人没有银行账户。此外，墨西哥的信贷占gdp的比例仅为34%，相对于拉丁美洲的同类国家来说一直处于较低水平。为了解决这一问题，政府在2016年启动了国家普惠金融战略(NFIS)，以加快目前被排除在外的人口获得金融服务的速度。此外，2018年3月通过的《金融科技法》(FinTech Law)旨在制定墨西哥自己的开放银行标准(Open Banking Standard)，预计将有助于为目前被排除在金融系统之外的人培育创新解决方案。2020年1月，政府向NVIO Pagos México颁发了第一个许可证，使其在新法律下作为金融技术机构运营。目前，至少有93家金融科技公司正在申请牌照。


当地房价变动
墨西哥最贵的房子位于墨西哥城、墨西哥州、莫雷洛斯、新埃沃León、哈利斯科、纳亚里特和Querétaro。


在墨西哥城最高档的社区Polanco和Lomas，豪华住宅的价格从每平方米6000美元(11.93万墨西哥元)到每平方米1万美元(19.98万墨西哥元)不等。根据Peters & Romero BienesRaices公司的卡米拉?彼得斯?罗梅罗的说法。在墨西哥城的现代化地区之一圣达菲，每平方米的房价在2,000美元(39,800墨西哥元)到4,000美元(79,500墨西哥元)之间。


在莫雷洛斯州首府库埃纳瓦卡(Cuernavaca)，从墨西哥城的贝尼托华雷斯国际机场(Benito Juarez International Airport)驱车一个半小时即可到达，那里的豪华住宅售价超过150万美元(2980万墨西哥比索)。墨西哥豪华地产公司的安德里亚?多尔奇?埃斯皮诺萨?德洛斯?蒙特罗斯表示，三居室的低端住宅起价为20万美元(约合400万墨西哥比索)，而三居室至四居室的中档住宅售价为50万美元(约合990万墨西哥比索)。


墨西哥现有新房价格


在普拉亚德尔卡门(Playa del Carmen)，一个沿着Yucatán半岛(Yucatán Peninsula)的玛雅里维埃拉(Riviera Maya)的海滨度假小镇，一套三居室的公寓售价为46万美元(约合910万比索)。在Playacar，一个位于Playa del Carmen的封闭式度假开发社区，两到三间卧室的豪华住宅售价在50万美元(990万美元)到100万美元(1990万美元)之间。


在墨西哥加勒比海岸的另一个度假小镇图卢姆(Tulum)，一套位于AldeaZamá专属封闭式社区的三居室联排别墅售价约为39.5万美元(约合790万墨西哥元人民币)。


Cancún是墨西哥东南部的一个城市，以其海滩、大型度假胜地和疯狂的夜生活而闻名，去年该市房屋的平均价格约为25万美元(500万墨西哥比索)。该地区公寓的价格从10万美元(200万墨西哥比索)到20万美元(400万墨西哥比索)不等。


抵押贷款利率居高不下
抵押贷款利率依旧很高。2021年7月，银行和Sofoles提供的住宅担保贷款的平均利率为12.67%，略高于前一年的12.57%。2021年7月，墨西哥的抵押贷款利率从8.9%到17.34%不等。


墨西哥的利率


墨西哥央行(Banxico)继2021年6月加息25个基点后，又在2021年8月将基准利率上调了25个基点，达到4.5%。这是因为随着经济状况的改善，今年的通胀预期再次上升。


Banxico曾九次将关键利率从2019年12月的7.5%下调至2021年2月的4%，以遏制疫情大流行和油价暴跌的影响。


抵押贷款市场较小
墨西哥的非补贴私人抵押贷款市场规模很小，2020年约占GDP的12%，仅略高于10年前GDP的9.5%。非银行机构的按揭贷款占所有按揭贷款的63%。


“非银行金融公司增长迅速,主要是来源于两个利基市场——低收入个人和中小企业(中小企业)，因为银行不愿放贷给他们，他们的风险相对较高,以及服务成本较高,”穆迪投资者服务公司助理分析师文森特·戈麦斯说。


墨西哥抵押贷款利率


墨西哥银行的数据显示，2021年第二季度，未偿还抵押贷款总额同比增长7.1%，至2.9万亿墨西哥比索(1462亿美元)，2020年、2019年、2018年、2017年、2016年和2015年的年增长率分别为7.8%、6.7%、8%、8.7%、9.6%和9.4%。同期:
1.银行:抵押贷款同比增长9.3%，至1.07万亿美元(539亿美元)
2.非银行机构:抵押贷款同比增长5.8%，至1.83万亿美元(923亿美元)


自2000年以来，银行进行了重大改革，改善了贷款渠道。
1.抵押贷款手续费从6%降至3%。
2.贷款与价值比率从65%或更低提高到80% - 90%。
3.贷款期限从2000年的10 ~ 15年延长到目前的30年。


经济复苏
根据国家统计与地理研究所(INEGI)的数据，2020年，墨西哥经济大幅收缩了8.2%，这是自上世纪30年代以来的最大年度收缩。


但即使在大流行之前,墨西哥经济不利影响有很多，包括有关北美自由贸易协定(NAFTA)(现在改名为美国States-Mexico-Canada协议或USMCA)的重新谈判,美中贸易战争,以及当选总统奥夫拉多尔的政府的政策。López Obrador最近的一些政策令投资者信心受挫，包括他决定取消墨西哥城一个耗资130亿美元的在建机场，以及他退出前一届政府向私人资本开放石油和天然气行业。


因此，三大评级机构去年都下调了墨西哥的评级。2020年3月，标准普尔(Standard & Poor 's)将该国主权债券下调至BBB，展望为负面。惠誉评级(Fitch Ratings)和穆迪(Moody 's)随后在4月将墨西哥的评级分别下调至BBB-和Baa1。


幸运的是，经济状况正在显著改善。在经历了连续八个季度的经济低迷后，墨西哥经济在2021年第二季度实现了19.6%的同比增长，该国正在应对新冠肺炎大流行和能源短缺的双重影响。


在截至2021年第二季度的一年中:
1.占墨西哥经济近三分之一、严重依赖美国需求的工业活动飙升了28.2%，而上一季度的降幅为2.7%。
2.占墨西哥经济60%的服务业和相关活动增长了17.1%，第一季度增长了4%。


在季度基础上，墨西哥经济增长了1.5%，比前一季度0.8%的增长和前一年16.9%的季度收缩有所改善。


墨西哥gdp与通货膨胀


由于墨西哥经济在最近一个季度的强劲表现，国际货币基金组织(IMF)最近上调了对墨西哥2021年经济增长的预测，从最初估计的5%上调至6.3%。


根据国家统计局的数据，2021年7月，失业率从上年的5.4%降至4.4%，但仍远高于大流行前的2.9%。


墨西哥的失业率


2021年8月，居民消费价格上涨5.59%，高于上年同期的4.05%，远高于央行2% - 4%的目标区间。

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