西安房价首降，却是这些人购房的最佳时机

人生苦短何须

最近，大西安的购房者似乎已经被扰乱了购房思绪。


想买吧，全国房价数据的变化让很多人开始隐隐认为楼市转冷。


不买吧，全国楼市以及西安楼市会凉凉吗？尽管楼市唱衰成某些人的流量密码，但对于西安购房者来讲，一年到头，房子还是涨了不止大几万（相关阅读：OH NO！西安年初不买房，年底100㎡要多掏18万？！）。


买不买房，可太难了！

西安新房房价首降

真的是市场凉了吗？

从国家统计局发布的70城数据来看：




丨2021年12月，西安新房房价环比下跌0.5%，为连涨68个月后首次出现跌幅。同比依然保持上涨，为6.3%，但从整体趋势看，涨幅出现缩小。


丨2021年12月，西安二手房价环比下跌0.3%，已持续三个月连续下跌。但从趋势来看，二手房环比出现抬头，跌幅减小。




5年多未见的新房、二手房双跌，在目前全国楼市普凉的大环境下，也让不少朋友开始疑惑，西安市场是否开始转凉？


从答案来说，是的。


但从市场来说，这只是一次“年尾效应”。


为何这样说？


丨从政策方面来看：


2021年，全国及西安发布多条政策调控楼市，如房企三条红线、西安商品房资金监管、330新政、830新政、二手房成交参考价等等，不断加码之下，市场出现降温。


丨从供应方面来看：


2021年四季度开始，市场整体供应呈现多为老盘扎堆推新以及多为刚需、刚改项目价格公示。老盘是近乎零涨幅、价格公示多为低价盘，进入线上供应后，对整体房价有个明显的压低作用。而这也是12月西安房价出现首次跌幅的最根本原因。

▲2021年12月西安市价格公示情况

丨从市场方面来看：


经过330新政及830新政，市场明显回稳，房源供应稳定。但对购房者而言，由于二手房参考价、房企暴雷以及全国市场降温的因素，导致市场观望情绪不断上升，成交出现量价齐跌趋势，仅部分倒挂差大或产品、配套优质楼盘关注度较高。供应趋稳，需求减低之下，也导致市场出现降温。


再加上2021年年末至今，西安出现疫情，部分房企无法按时上线意向登记平台，购房者或主动或被迫搁置购房计划，也直接导致市场出现降温。

首降

是开端还是偶然？

作为市场的一部分，房地产市场也难逃波动规律。


正如我们在2021年年中总结时曾提到过的，西安房价在补涨阶段下，随着市场产品的不断改善升级，后续涨幅空间会不断缩小。后续没有政策放松或红利出现下，再次出现高涨幅动力不足，甚至有可能会出现跌幅。


问题的核心，自然在于这一次首降，是开端还是偶然？


我的观点是：偶然。


出现首降的原因在上面已经为大家解析，核心原因就三点：政策、房源供应、疫情影响。


从政策来看，在2021年住建部定调下，房地产市场依然会以稳字为主。换一句话，也就是政策面还将基本保持不变，除非出现特定环境，例如楼市出现非理性暴涨、暴跌，政策将会进行干预，收紧或者放松。


从房源供应来看，2020-2021年万元地、高价地将在2022年陆续排队入市，而市场上可供平衡房价的底价老盘已然进入收尾。随着高价地块陆续入市，还将进一步抬升区域＆城市整体均价空间。


从疫情影响来看，根据其他城市疫情后市场恢复常态经验来看，疫情后至恢复至恢复市场正常常态化时间一般在3-6个月。但不排除西安为促进房地产市场健康发展以及经济环境恢复，出台部分利好政策，如放松落户、降低贷款利率等非直接刺激楼市的利好，进而加速楼市恢复常态。

而在市场政策利好出台下，市场或有可能出现小阳春，一旦供不应求，整体成交均价或将出现上涨。

▲图源网络

对于西安而言，本次首降或可能只是一次偶然事件。从目前来看，市场有可能还会持续一段时间的降幅，直至待售低价刚需房源大量入市后。但在“一不变+两增长”的因素下，市场后续大量改善房源入市，满足购房改善需求下，西安房价还将出现持续稳定的小幅度增长，但增长幅度不会太高，甚至在后期稳定下，增长幅度不会高于2021年年平均增幅。


同时从这一次房价变化来看，也是对购房者而言是一个警示：没有降不了的房价，房住不炒依然是核心。


随着城市房价的补涨逐渐进入中后期，二手房参考价与新房限价的作用会越来越明显，倒挂差将越来越小。


因此，对于购房而言，当下买房，重自住+轻投资是最优解。

西安人还能买房吗？

注意3个方面4点原则

无论是市场大环境还是西安的市场现状，似乎从表象看都是向着普遍凉凉的形势发展，而购房者还能不能买房？


从3方面来看，现阶段完全可以将买房计划提上日程：


首先，在岁末年初返乡置业潮的到来下，本就是购房的好时机。一般岁末年初房企为了全年业绩，会对部分楼盘的房源进行打折促销，在岁末年初这个促销期，购房优惠力度相对较大，现在入手很可能捡漏。


其次，虽然西安受疫情影响，2021年四季度到1月大批量待售房源尚未入市。但一定意义上来讲，房企也挤压了很大一部分房源，这些房源影响到全年业绩，房企自然会在能释放的时候，比如疫情解封、春节期间一股脑的推出房源。短期内市场上的房源选择多了，对于购房者来讲当然是个好机会。


同时，还有一个重磅信息需要大家知晓：


近日，国家发改委发布关于《关于做好近期促进消费工作的通知》（以下简称通知）。




《通知》围绕促进消费恢复提出10方面工作举措。其中第8条为促进住房消费健康发展。


虽然是常态化提及，但对购房者而言也是一个不错的信息。特别是西安，结合市场实际情况，市场打折促销、政策性放水或房源供应增量或多或少会在疫情结束后快速落地。


但不要妄想楼市调控政策会出现松绑、大幅度涨/跌价，毕竟2022年楼市，依然以稳为主。


最后，从数据来看，12月房价涨幅下降，很多人看到这一数据信息后就开始观望，但需要记得，西安市现阶段存在诸多万元地块等待入市，随着年后部分高价地项目入市，你觉得房价还会持续下降吗？答案自然是否定的。不仅如此，这些万元地块在打造住宅的过程中，更在意住宅品质，优质的高品质改善住宅的入市，大概率会引起房价小幅度上涨，趁着目前房价还没上涨，并且涨幅微降，此时不买更待何时？

从市场的3个方面来看，现阶段对于部分购房者而言确实是一个非常不错的购房时机。但市场在变，之前的买房思路俨然已经不再适用于现阶段的西安楼市，此时需要购房者们注意，买房的过程中谨记4点原则。


首先，确定改善还是刚需，不同需求选择不同


面对不同的购房类型，在买房过程中其实会有不同的选择，因此当确定了在哪买后，还需要确定自己是刚需置业还是改善置业。


对于刚需来讲，面积段尽量选择90-144㎡的住宅，价格尽量在1.5万元/㎡-2万元/㎡之间（相关阅读：刚需最后的机会：总价68.89万起步，仅5560套！）。


一方面是资金压力不会太大，另一方面也能满足居住舒适度。至于为什么限定144㎡为上限，主要是因为市场商业贷款与公积金贷款规定中，也将144㎡作为相关贷款比例分界线，超过144㎡就增加10%首付比例，也对不少刚需购房者来说，是一道门槛。


对于改善来讲，面积段可以选择150㎡上下的住宅（相关阅读：起步150㎡，西安改善需求升级，3个阶段别乱选！）。无论是置换改善还是进阶改善甚至是终极改善，150㎡以上的住宅无论从舒适度还是空间感来讲，都更优于150㎡以下的住宅。


对于改善购房者来讲，价格因素不是最重要的因素，只要和周边同类产品相差不多，就可以考虑，当然还是尽力而为，不要为了一味地追求空间大和生活舒适度高，让自己拥有太大的资金压力。


需要注意的是，目前市面上有置业需求的购房者很大一部分都是二套置换，原本的小两室或小三室已经无法满足所以家庭成员的生活，因此需要购置大面积的住宅。对于这类购房者来讲，先要看自己的资金水平是能满足144㎡的大三室、小四室，还是可以入手150㎡以上的大面积改善，再根据自己的需求进行置换。


我们上述的刚需和改善并非按照有房和无房划分，而是以需求为主，因此要认真判定，不要认为二套置换就将自己归入改善，然后拼命挤，这样很可能会给自己今后的还款产生巨大压力。


其次，确定购房区域，选择发展潜力大的板块


此前我们一直给大家说，买房一定要关注区域，但现在看区域不再是根据现状来看，而是根据发展潜力来看，此前我们的稿件中有盘点过2021年房价涨幅的区域排名，购房者们可以根据这个排名按需选取（相关阅读：OH NO！西安年初不买房，年底100㎡要多掏18万？！）。


较2021年1月来看，2021年年末出现环比涨幅的前五分别为：港务区、曲江、泾河新城、沣西新城、高新。这意味着后期这些区域的房价会随着区域的发展进一步攀升，也就意味着价值，尤其是国际港务区，在央企的进驻、产业配套的兑现下，现阶段在售的项目中还有诸多选择机会，等到年后港务区的万元地块入市，房价将再度拉开一个档次，价值也会再度攀升。


再次，确定房子的房企实力，首选央企和国企


能发现2021年开始，国家对于房企资金的监管更加严格，这一方面是为了保障居民未来房屋的质量，另一方面也是为了避免更多烂尾楼的出现。而国家对于房企资金的监管，也让我们看到了三道红线之下更具实力的房企，当然首选还是央企和国企，其次是并未触及红线的品牌房企。


这些企业由于资金实力可观，开发住宅项目时也会保障住宅的品质，后期不会出现房屋质量问题及各种维权事件，居住起来更舒心。


最后，选择优质物业服务的小区


通过西安这波疫情，相信大家对自己小区的物业水平也有一定的了解，在抗疫过程中，想必很多人和我一样对自家的物业一度失望，也正是这样的亲身经历，更坚定了换房的意念。接下来，房子不再只是选择表面的优势，更多是了解到后期居住时的服务，这点物业很重要。


目前西安服务较好的物业如经发、龙湖、中海、金茂等等，都是大家在买房过程中可以关注的。选择好的物业才会有更好的服务，拥有更好的生活，这一点相信很多人都深有体会。




整体来看，在全国市场和大环境的影响下，买房这件事还是赶早不赶晚。而对于西安人来讲，买房思路确实要转变了。


现在已经不再是为了买房而买房，是要为了更好的生活选择一个适合的空间，正像我们一直倡导的，选择好房子是关键。

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伟友灵犀

万科翡翠国际44层小高层户型，可以入手不？已摇中号，纠结中

韦小宝

投资需谨慎，断供潮已悄悄来临，当然钱多无所谓

123456833

折腰没人买，需要的都买了，不需要的白给不要（给安排工作可以考虑）

织女星等等

坚决不买房，涨五百降五毛都是忽悠人呢，不做接盘侠。

树先生

不差那点钱，连涨五年多。

123456833

非必要，不敢买，怕医院不让生娃

眼角微凉的泪

那点也叫降

维他命

涨五百降五毛，有球用

泥泞一地的岁月

西安房价真心便宜，我觉得应该和北京价格相当才对，害得我都不好意思买。