西咸10宗715亩土地出让，能源金贸区取消限购？

Shmily。浅浅

最近西咸的热度真的很高。
前两天，西咸10宗土地挂牌出让吸引了不少人关注，今天，又有消息传能源金茂区取消了限购?
去年西咸楼市还是一片火热，那么，2022年西咸楼市会是怎样的景象呢？

01

5月25日，西咸新区10宗土地挂牌出让，包括1宗工用地、1宗科研用地、8宗住宅、商服用地。
8宗住宅、商服用地共715.197亩，均以网上挂牌方式出让。
具体地块信息如下：
秦汉新城3宗349.795亩（2宗商品住宅用地、1宗商服用地）。
1、XXQH-YB06-05宗地：为94.54亩住宅用地，位于秦汉新城塬北片区汉惠大道以西、岳家庄街以南、白庙街以北、师家寨路以东。容积率2.0~2.5，该地块是秦汉新城重点发展的区域。
2、XXQH-WB05-17宗地：为195.85亩住宅用地，位于汉新城渭北片区兰池二路以南、正阳一路以东、兰尚路以北、正阳二路以西，容积率2.0~2.5。
3、XXQH-WB05-28宗地：为59.76亩商服用地，位于秦汉新城渭北片区兰池大道以北、正阳五路以西、兰尚路以南，容积率2.5~3.0，该地块所处的位置目前楼面价接近1万元/㎡。
空港新城3宗246.782亩（2宗商品住宅用地、1宗商服用地）。
1、XXKG-DZ02-37-（01）宗地：为61.06亩住宅、商服用地，位于空港新城底张片区广仁大街以北、崇仁路以东、兴安街以南、崇文路以西，容积率住宅1.5~2.0、商服3.0~3.5。地块紧邻地铁14号线（空港新城站），一路之隔就是西安临空会展中心，属于空港新城重点发展的板块。
2、XXKG-DZ02-133宗地：为80.07亩住宅用地，位于空港新城底张片区天兴路以东、天翼南路以西、泽汇大街以北，容积率住宅1.5~2.0。
3、XXKG-BD05-29-A宗地：为104.99亩商服用地，位于空港新城北杜片区信平大街以南、熙平大街以北、广德路以东、自贸大道以西，容积率住宅1.5~2.0。
泾河新城2宗118.620亩（1宗公租房用地、1宗商服用地）。
1、XXJH-CW01-18-B宗地：为84.24亩公租房用地，位于泾河新城崇文片区泾河二路以南、泾河一路以北、崇文塔北路以西，容积率住宅2.0~2.5。
2、XXJH-GZ01-41宗地：为34.37亩商服用地，位于泾河新城高庄片区泾河湾二路以南、沣泾大道以北，容积率住宅2.0~2.5。
当然，大家更关心的还是会吸引哪家房企？

02

去年房地产行业大洗牌，加之疫情影响，停工、烂尾楼盘数量快速增长。这不仅让购房者没了信心，开发商也一样。
以西咸新区为例：截止今年5月中下旬，西咸新区仅有33宗约1364亩土地出让，成交金额接近20亿。而去年同期，共有97宗、约6980亩土地成功出让，成交总金额超过223亿。
相比之下，成交少了一番。为了增强开发商的信心，各城市在土拍市场上适度放松。调整了包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价等土拍规则。
重庆将房企的付款周期由3个月延长至一年，取消“竞自持”，取消“配建租赁住宅”；
南京：则取消了租赁住房的配建要求，保证金比例下调至起始总价的20%；
长沙：多宗地块不再设置最高限价；
合肥：对数地块取消或降低配建回购租赁住宅要求，竞买企业开发资质由一级开发资质降为二级开发资质，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求
厦门：延长土地出让金缴纳周期
武汉：取消“竟一次性付款”，“取消竟自持”；
可见，政策已经在适当降低房企的拿地成本，提高开发商的利润，从而增加开发商拿地的热情。
那么，西咸新区土拍会不会调整？
有一份文件值得参考：
5月23日，西咸新区官网发布了《关于公布西咸新区城镇标定地价、集体建设用地和农用地基准地价成果》的通知（以下简称《通知》）。
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地，某一时点上土地使用权的平均价格。
基准地价相当于地价的参考线，其代表着土地初始价值，但在实际土拍市场中，地价都要远远高于基准地价。

2020年基准地价

如图：2020年，秦汉大道板块、秦汉新城管委会片区、正阳街道以北、渭城街道以北，住宅用地基准地价为675元/㎡。
空港新城西安咸阳国际机场板块、周陵街道片区、泾河新城管委会板块、沣西新城文教园以西、连霍高速以南，住宅用地基准地价为525元/㎡。
自贸大道迎宾路以西、双照街道辐射区，以及泾河新城泾干街道板块、茶马大道以东、西铜铁路以西，住宅用地基准地价为375元/㎡。

2022年基准地价

与2020年的基准地价相比，2022年的基准地价都有所上涨。基准地价的上涨，提高了开发商未来拿地的门槛。
不过，基准定价只约束最低价，最终成交价还是以实际竞拍为准。

03

未来，2万+/㎡买西咸，大多数人的想法是:NO!
而西咸楼市，从2021年下半年开始热度一直不高，楼盘打折销售的现象是频频出现。加上区域大部分板块的限购，更加剧了大家的不确定性。
但，近日有消息称西咸新区能源金贸区的限购已不执行或解除？
去年，830新政将西咸新区能源金贸区纳入限购区域，似乎限购能代表着一个区域的含金量，加上这里原本是沣东新城的一部分，如今房价也接近2万+/㎡。
可目前区域内新盘不是很多，目前在售的仅有奥园璞悦ONE、绿城西安和庐、中梁·鎏金云玺等。而且近段时间区域也没有土地出让，所以，能源金茂区限购，意义不大。
作为西咸新区的核心区域，如果真的放松限购，对于想在这里置业的买房人来说，是好事；对于整个区域来说，也有可能会吸引一部分购房者，提升成交量。
此外，值得注意的是，西咸新区由“西安托管”，能源金茂区也在其中，如果放松限购，也相当于西安楼市松绑！

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