停工不减登记热情，魔幻的西安楼市

普通女青年

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年后的西安楼市太反常了，一边是千人摇、万人摇频出的火爆登记，一边是多处项目工地不断地曝出停工停摆的消息。


购房者面临逐步好转和无房可买的市场，焦虑并纠结着……


近来各个平台都收到了粉丝的私信投稿，表面是曝光项目，但实际是买套安全房子的无奈和心酸。

壹丨和悦府维权 誉府登记火爆

奥园和悦府从去年底开始，便有不好的消息不断传出。此番又将项目及奥园品牌推向风口浪尖，来自以下这则消息：




奥园在合并之前，分为商业、地产开发两大公司，在实际开发中，这两大公司均有住宅开发的业务，比如奥园璞樾湾此前属地产公司，奥园和悦府属商业地产公司。






乐居报道的这条消息让和悦府的业主们炸了锅。“奥园和悦府”项目开发企业叫西安奥宏置业有限公司，设立于2019年3月，两家法人股东分别为：广州宏顺投资有限公司（51%股权）和西安嘉宏华商务信息咨询有限公司（49%）。


其背后的法人股东之一的广州宏顺投资有限公司80%的股权被广东奥园商业地产集团有限公司转让，由西安厚德置业有限公司接盘。




业主们安全感瞬间全无，“当初明明买的是奥园集团旗下的TOP高端系产品，现在却转给了一家名不见经传的西安厚德置业”，业主尽管已经得到了“保质保量交房”的承诺，但谁来保？怎么保？又成了困扰在业主心中的一大症结。




而在新房市场，奥园誉府项目却登记火热，该盘性价比的确够高，均价不过13201元/㎡，249套房源引得1310组家庭登记（截止2022年3月3日17时），“登记人房比”超过5:1。


于公于私，都希望后期奥园誉府能够正常交付，也不辜负这么多购房者对该项目的高度热忱，不要让和悦府业主以及诸多“五证齐全却停工”的置业遭遇，再上演一遍。

贰丨正视这波前所未有的停工潮

在西安房地产开发历史中，从未出现过像今年一般如此大面积的工地停工！


尽管之前因为市场不景气、土地机制、监管机制不够合理等，南三环、大兴新区、长安路南段充斥着大量烂尾楼盘，但多是本土企业硬啃下来的城改、棚改项目，开发需求资金量极大，同时销售又不景气，再钻了监管的空子，让西安背负了现在都难以摆脱的“烂尾之都”名号。


近些年随着监管市场的规范以及市场迎来长牛期，烂尾项目复活的案例也越来越多，有政府营救、有企业收并购，总算是给常年来付着月供却收不到房的家庭予以慰藉。


但从去年“高周转”、“三道红线”傍身加上全国市场收缩，工地停工又出现在西安民众视线里，而这一次是全国级的现象。


跟前些年的城改、棚改项目烂尾不同，这一轮融资信贷冲击下，涉雷房企皆是多重背书的品牌房企，涉事项目也均是销售时期的网红楼盘，按10万方，均价一万五来算，全盘售罄可收揽预售资金十五亿，这还不算商业、车位的预售款项。


购房者纳闷，从业者也纳闷，明明都是五证齐全的房子，明明都受预售监管的制约，怎么停工停摆项目却这么常见呢？


作为从业者，极不愿意看到停工停摆的个案愈演愈烈，究其缘由，西安这轮爆发的停工潮，到底该让谁背锅？


众所周知的原因，“三道红线”直接压缩了房企的融资、拿地空间，这对于前期标榜高周转的房企，是致命的，西安曝出停工的开发企业，多数都是前些年盲目扩张的全国型房企。


前有恒大，规模如此之大、布局如此之广的行业巨头，顷刻之间说没就没，给全国留下上千个停工工地。


也不光是西安在经历停工潮，全国多个城市早在去年就已经爆发了极为广泛的停工维权活动。


“三道红线”重塑了游戏规则，轻资产重现金忌盲目扩张的企业，在这一轮调整中吃到了时代变革的红利，高负债高周转的企业，则是时代的牺牲品。


时代的一粒灰，不仅个人而言都是一座难以逾越的大山，对城市而言，也是如此。这座城市因为停工蒙尘，但谁不希望自己生活的城市能够安稳长大呢？


“三道红线”+多数企业不重视自身的运营情况，是这轮停工潮爆发的主要原因，像是全运会停工+疫情停工就不要硬凑了，因为客观原因停工一两个月，我想大多明事理的购房者都是能够接受的，但半年、甚至一年没有进展，多数购房者都不愿意看见。

叁丨把置业安全放在首位

宏观的建议提了很多，比如前期高呼高周转、多行业布局的房企都该留意，及时观察年度/半年度的房企负债情况变化，有良好背书、信用口碑的央企、国企首选，民企侧重0踩线企业更为保险。




再强调三则适用于西安市场，判断置业安全性的建议：


第一，西安于去年3月升级了预售资金监管政策，其中要求“以政府部门为监管主体、六大节点拨付预售资金等”，2021年4月1日之后申请办理预售许可证的项目/楼栋，均按新政执行。接触的开发企业反馈，目前政策执行极为严格，很难挪用。那也就是说2021年4月后销售楼盘，政府兜底保证力度更强。


第二，开发贷是地产公司最为常见的融资模式，是银行与公司开发项目一对一的贷款服务，因不可跨区域受理，同时当下预售资金监管得力，可能某些布局甚广的房企遭遇了经营困境，但“专款专用”，西安地产项目的开发贷，还是能够如期偿还的，反之一旦开发贷违约，预售资金多少都出现了问题。


第三，了解开发企业在项目周边的土储情况，如果储量庞大，即便自身开发不下去了，也会有其他企业入局开发。


如果还是不放心，就看看二手房，或者干脆等这个周期过去，风平浪静之后，再来选择房企、选择置业，期房严格讲都是一种风险投资。
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大麦说

谁知道高陵奥园开工没？

奇葩F无罪

奥园和悦府这还没交房酒换主任[捂脸]应该叫江林和悦府。这买房的业主真是倒霉啊

米老鼠和蓝精鼠v

这有啥奇怪的，疫情期间某些行业收入暴增，房价低迷不买才怪。

minox1979

疫情反弹，买撒房呢？

我是个逗比男

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