独家｜裁员停工欠薪 中庚地产陷入缺钱风波

无敌软妹子

去年的4月，中庚集团董事长梁衍锋还在上海总部，接待着来自上海闵行等各区的领导。
一年之间，时移势迁。
风财讯独家获悉，中庚置业正以支援福州区域名义进行员工迁移遣散。
即愿意搬迁到福州的，考虑留用，社保缴纳可保留在上海；不去福州的遣散。
中庚计划分三批进行，第一批针对“设计、营销、审计”相关岗位，涉及20~30人，第二批和第三批遣散待定。
随之，中庚置业的品牌、法务、设计、营销、审计等部门的员工大面积流失，多个部门总经理也离开了，已然是变相裁员。
中庚集团上海总部也名存实亡，自2017年入驻上海，耕耘5年，中庚依然将主力退回了福建。

• 不过中庚的福建大本营，情况也不乐观。
  

有知情人士向风财讯透露，中庚香匯新时代、香山小镇、香海湾等项目工程进度严重滞后（几乎没施工），影响交房；

（据4.3爆料，中庚香海湾疑似停工长期无人）

几个项目因为没钱给供应商，强制用酒店代金券抵款；
香澜小区、香江世界等楼盘后续资金不足，导致减配质量出问题。

（据爆料，香江世界1月26日交房，客厅楼板开裂、卫生间漏水，房屋几十处空鼓）
中庚在十堰的香山新城项目（和昌三期），更是在工程、广告等端口多处欠钱，已经欠了90多个工人、67余万元。

600亿中庚的资金问题

中庚，一个总资产 641.57 亿（2020中报）的集团，在房企总资产排行榜中一度能排到78位。
梁衍锋通过频繁的投融合作，先后掌握了一家上市公司东方银星（SH600753）；两家金融机构——中庚基金（公募基金）、申达投资（私募基金）；多家酒店；一个漫游城商业综合体；荣广产业园、环球创意中心、城市概念、智造局等产业园，以及一个园区招商服务平台“办办网”…
资产丰富，也基本分布在上海、福州等重点城市。
为何此刻面临变相裁员、撤退和停工、欠钱？
问题出在，资金。

• 中庚置业本身的盈利能力很弱。
  

2019年的年报显示，公司营业收入102.46亿元，同比减少19.3%，同期总负债却高达292.93亿；
公司净利润下滑85%至2.96亿，而且其中不少收益来源于投资收益和公允价值损益。

• 未来两年，公司还将面临大规模的长短期债务到期。
  

例如2021年6月29日将到期的18中庚F1，规模4亿，2023还有规模10亿的18中庚到期。
据风财讯了解，针对债券偿还，中庚已经和金融机构协商了初步解决方案。但总体而言，就是用未来的更高代价，应对眼前的问题。
可以看到，中庚控股的上市公司东方银星的股份（4096万股）已经全部质押，公司受限资产规模越来越大，这就是代价之一。
截止去年中报，中庚集团的总授信额度已经用了330.55亿元，仅剩39.26亿没使用。

困在重资地产

为什么会“突然”如此缺钱？
根源在地产。

• 一方面，中庚尝到了“啃产业园硬骨头”的难受。
  

在过往的投资中，中庚集团主要通过产业勾地方式拿地。
例如2019 年，中庚在温州、大连、西安、上海获取的多宗地都是产业勾地，虽然合作了首开等多家国企，但需要付的钱，并不会因此减少。
据联合信用评级机构调研，中庚集团2020年在福州、盐城、温州开发的项目，预计总投资额63.7亿元，截止去年中期还需投资53亿元，2020－2021年建安支出约在15亿元左右。
计算全国项目总投资额则在528.7亿元，已投资348亿元，还有180.4亿的资金缺口。
受制于巨大的资金需求，中庚房地产项目的开发力度减弱，竣工面积下降，在建面积也在2019年末减少到522.8万平。
另外，中庚的 “应收款”也占用了大量资金，且面临一定减值风险。
数据显示，2019年末，中庚置业的其他应收款99.89亿元，较年初增长22.39%，其中计提坏账准备约9500万元。
这就是产业项目投入大、资金重、周转较慢带来的隐患。

• 另一方面，中庚重仓房地产，其他业务“无力营救”。
  

虽然多元化发展，但中庚集团的主业和主力，依然是房地产。
从去年7月中庚改名，把 “中庚地产实业集团有限公司”变更为“中庚置业集团有限公司”，就能看出它的倾向——强化地产开发主业。
在中庚置业2019年的收入构成中，房地产销售收入占比56.68%，是绝对的主力。
占比38.4%的“其他收入”中，也主要是物业租赁和销售顾问等收入，并且那一年中庚把能源的业务收入算了进去。
中庚来自酒店餐饮、物业服务和一级土地开发的收入有所增长，但贡献小。
因而中庚解围，流血融资之外，只有靠地产的流转和盈利。

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