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这是AI君的第99篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。
如果你被西安的新房房价涨幅吓到，那你一定没看二手房市场，那不是吓到，那是吓死了好吗！西安二手房最近悄咪咪的坐上了小火箭歘歘歘的放飞自我——无数卖家现场毁约撕上法庭，7年兄弟情因一套房被证“塑料”……来来来，城南75平3个月涨30万，AI君今日说法了解一下。
01 来听AI君讲三个故事
（1）不卖了？友谊的小船说翻就翻
AI君的朋友最近很不愉快，7年的哥们关系为了一套房子分崩离析。因为之前朋友说好卖给他一套75平50万的房子，等他凑足了全款，结果到交易时朋友突然反悔不卖了，原因朋友是在没有告知他的情况下，把这套房子以75万的价格卖给了另一个买家。
（2）不卖了！谁没上过几次法庭
AI君另一个朋友最近也很郁闷，他在以105万卖出城南带学区的二手房之后，第二天有另一个卖家出价115万，于是在挣扎了几天之后，他决定毁约了。“谁还没上过几次庭？那可是十万。“
（3）3个月涨30万，一天涨3300？
AI君的小区在城南西京社区，在今年2月初有粉丝问AI君推荐二手房。AI君果断推荐了自家小区，社区大环境好带学区，一套80平没公摊的二手房报价53万。粉丝说他考虑一下。AI君是真心希望他最后买了。因为4月西京社区75平的报价已经在一口价83万，而且看房人踏破门槛……
想了想真是细思恐极，3个月涨价30万？算了算一天涨价3300元？
我就问你，你一天能赚3300元吗？
02 疯狂的二手房市场 反超新房已成定局
2018年4月西安新房均价已达11810元/平，房源依旧供不应求，西安新房市场已进入了全民“摇摇乐”时代，而据中国房价网数据显示，2018年4月西安二手房市场均价12422元/平，比新房价格高出612元/平。房源一向紧缺的城北二手房均价超出新房均价1531元/平，西安市场二手房新房倒挂已成定局。
西安4月二手房价格与新房对比图（元/平）
这里AI君给一脸蒙蔽的购房小白们普及下什么叫二手房新房倒挂。
二手房新房倒挂：
正常的逻辑，因为新房产品迭代快，有品牌加持，物业和户型比起二手房有明显优势，新房的价格应高于二手房。但当城市二手房价格高于新房价格时，就叫做二手房新房价格倒挂。
关于二手房新房倒挂的几个注意事项
1、 严厉调控城市【尤其物价局限价】容易出现二手房新房倒挂。目前明显出现倒挂的城市除去西安，还有成都和南京。尤其成都，二手房价格已超出新房1.2万元/平。
2、 新房价格由政府调控限制，但二手房卖家则是分散的个体，一般不会被政策限制而由市场供需决定。简而言之，新房价格由政策决定，二手房价格由市场决定，二手房的价格才是房价更真实的反映。
3、 新房房源的上市情况也会间接影响二手房的价格。房价二手房价与新房价格约偏离的城市，说明新房房源入市量越少。【就西安物价局4月对外公示信息，西安1-4月入市2万套房源，还有20万套房源未入市】
4、 新房价格对比二手房价格具有滞后性【可能在半年或1年】。一般来说二手房先涨或先跌，然后才是新房。有“二手房倒挂新房的城市一定还会涨一说“，从目前二手房的状况看，如果没有新房放量，西安新房房价大概还有一段上涨空间。
例如2016年11月西安二手房超过新房，到2017年7月已倒挂新房1700元/平。而2017年7月之后新房涨幅有一个大飞跃。
03 论二手房倒挂？大哥成都分分钟教你做人
因西安新房房价严控短期内不会动摇，那么二手房新房倒挂短期内还会持续存在。那么让AI君以离我们4小时车城之外的成都，预测下未来的市场——因为成都二手房和新房的价格差额已达到了20%-30%（大约在每平1万的差价）。【数据和部分文字源于樱桃大房子】
成都因长期限价，二手房市场则由市场调节放飞自我。以成都高新区融创香璟台为例，该楼盘成交价在2.7万元/平，而周边二手房在3.7万元/平。因为成都新房比起二手房实在价格优势太大，在成都新房都是闭着眼睛买，当然，前提是你能买到。
所以成都新房市场已近“癫狂“，几百套房源，会有几万人抢，所有楼盘往往是个位数的中签率，最低的招商中央华城中签率只有0.9%，四万多人抢四百多套房。（还有很多人离婚了去摇号，摇到就结婚，结了再给小舅子，然后再去摇号你说气不气啊！）
西安的小伙伴们有没有觉得很幸福？咱们这最好的盘中签率也有10%好么？
对，有大哥成都在这，就能明白政府长期新房限价，房源入市量又跟不上的情况下，就会将大批购房者倒逼至二手房市场。买家惶急，卖家惜售，又导致了二手房房价疯涨，最终市场又会促进新房市场。所以只要新房不放量！（注意这个前提）西安二手房市场很可能还有的涨（而且虽然西安目前二手房和新房出现倒挂，但倒挂还没有太过严重）。这种循环，西安绝不是第一个，也不会是最后一个。
这也就是为什么二手房业主不断毁约，只要卖了都会觉得自己卖亏了，因为过了3天不到，隔壁的王二麻子就比你多卖了2万啊好吗。
04 总结：咱该怎么做？
看到这里粉丝们该说了，AI君你说了这么多，就是西安二手房要涨，二手房涨完新房涨，那就是说早买早好呗，那你还是没说到底该买新房还是该买二手房啊？
那么AI君给大家实用性建议：
首先二手房一房一价，装修情况，年限多少，是不是学区，带不带学位，可谓房房不同。二手房没有合适的价格，全赖市场调节的二手房要能卖得出去，那就合适。当他的价格虚高到一定程度，卖不掉自然价格就会下跌。在目前西安新房房源紧缺的情况下，遇到好的二手房也不要犹豫（也不要让房东犹豫），但AI君依旧建议价格超过周边新房30%的二手房则有价格虚高的可能，如果不是实在着急，还是抓紧时间多摇几次号吧。
毕竟是政府给咱压下来的价格，不能辜负了政府的一片美意不是？
最后感谢AI君的好朋友“过户通“小通通（专业过户就搜他）同学给我们带来二手房购买注意事项，每条都是干货，还请大家仔细阅读。
新年买二手房防坑攻略，你一定要知道！
1.核实出卖人身份
核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、契税发票、身份证。对于办理委托公证卖房的情况，尤需谨慎。
2.核实房屋权属
查看房屋权属有没有争议，有没有被抵押等。可前往房屋所在地房管局查房。
3.注意房屋共有人
若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。尤其注意仔细核对签名人的身份。
4.房屋是否被出租
房屋出租他人的，可能会导致买受人无法实际居住，因此尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
5.明确违约事项
如采取按揭贷款购房的方式进行购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定，避免产生纠纷。
6.明确佣金
各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
05 一个问题，二手房的房价会一直涨吗？
最后我们一起来聊聊，二手房的房价会一直涨吗？
近的问问我们亲爱的房管局啥时候发预售证，远的还是来问问4小时外的成都哥哥，如果新房长期坚持限价不放松，当市场经过了最初的恐慌期，又没有人口的流入作为补充，一切以市场为准则的二手房就会再次回调（最不跟你讲道理的，恰恰还是市场）。
原引樱桃大房子——
“成都本地人跟我说，如今还去买二手房的只有两类人，要么是外地人不懂市场，要么是被逼无奈马上需要结婚用房，成都本地人，通常都有房了，再加上成都人天然的赌性和乐观的天性，一般会选择摇新房。“
也欢迎大家在评论发表自己的精彩观点！
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