降温了么？9.6铁西土拍“真实”楼面价，听我细说……栋察楼市早报（9.8）

兄弟！莫激动！

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2018.9.8?七月廿九?周六

沈阳天气

大家早安，今日晴，9至21度

北风微风， 空气质量：优

宜：

破屋、坏垣、求医、治病、余事勿取

忌：

移徙、入宅

今日

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降温了么？9.6铁西土拍＂真实＂楼面价，听我细说……

“沈马”周日开跑 早5时开始交通管制

沃尔玛山姆会员商店登陆沈城

沈北道义地区：2800亩花海花开正旺

近千万买办公楼 交房5年不敢入驻

国内新闻

年内楼市调控超300次 金九银十要凉凉？

机构预测8月份CPI涨幅 同比抬升至2.2%

上市房企半年卖房收入7740亿元

揭长租公寓装修内幕：家具挑便宜的买

降温了么？9.6铁西土拍＂真实＂楼面价，听我细说……

政策、地价、信贷、库存、人口——房地产市场五要素中，政策（事件）和地价对市场的影响往往是最立竿见影的。

前日沈阳铁西“兴泰铜业地块”地块土拍之后，面对最终的实际成交楼面地价4700元/㎡，大家纷纷惊呼“意外”。

这一成交楼面地价比一年前相临地段成交价6500元/㎡，直降1800元，溢价率仅10.6%，距最高限价6350元也是相差甚远。

限购，稳房价保刚需，土拍市场回归理性在预期之内——降温≠冷却，好比“一杯开水从滚烫到常温”即可。可1800元、28%的地价降幅，似乎有点大呵......

其实，大家都忽视了项目配建小学（地块西北侧）的附加成本！

见下图：

好，我们再依据沈阳市铁西区教育局和房企的协议约定，以及地块出让合同要求，重新计算一下真实的楼面地价：

配建36班小学，建面1.6万平，投资约0.72亿元（以概算为准）；

折合建面成本7200万元/12.68万平=568元/㎡；

得出，真实楼面地价成本=4700+568=5268元/㎡；

可见，铁西开发区土拍市场确实理性了，降幅在（6500-5268）/6500=19%左右，虽然直降1232元/㎡，可是5268元/㎡的真实楼面地价并不便宜，他反映了板块良好的前景预期。

富禹地产作为非常了解沈阳人的房企，对该地块未来规划很有信心。富禹鲍总亲临土拍现场，表示“这是富禹在西部的第二块地，未来将以高层，洋房为主，会考虑别墅，但还需看公司规划。”此地块预计明年入市，富禹非常看好张士板块未来的价值潜力。（来源：房谱网）


栋察楼市
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“沈马”周日开跑 注意啦！早5时开始交通管制

沈阳国际马拉松赛定于9月9日（星期日）8时至14时举行。为确保马拉松赛事的顺利进行，保障道路交通安全、有序、畅通，沈阳市将于早5时起对部分道路采取分时、分段的临时交通管制措施。那么具体管制措施是什么呢？请市民看好管制区域和绕行路线，别耽误了出行。

比赛路线交通管制

7：30——10：00 浑南西路/天坛街至彩霞街、彩霞街/浑南西路至南堤西路、南堤西路/三义街至胜利大街（含十公里终点）路段，双向及各交叉路口实施交通管制。在五爱隧道南行方向，根据交通流量状况，适时实施交通管制。

7：55——9：55 胜利大街（含胜利桥）/长白北路至玉屏路、阳光路/二环路至城东湖街路段，双向及各交叉路口实施交通管制。

8：15——11：20 五爱立交桥/二环路（东向西方向）以及南北快速路至桃仙机场方向；青年大街（南北双向）至K11方向；青年大街（南北双向）至盛京大剧院（含东二环）方向以及K11至青年大街（南北双向）方向匝道实施交通管制。

8：50——12：40 新立堡街（含新立堡桥）/浑南东路至二环路、南堤东路/大坝路合流点至新立堡桥东南匝道路段，双向及各交叉路口实施交通管制。

9：30——14：20 天赐街/南堤中路至浑南四路（含全程终点）路段，双向及各交叉路口实施交通管制。

社会车辆绕行路线

（一）青年南大街、南堤西路、金阳大街、浑南西路围合区域绕行路线

1.彩霞街以东、南堤西路以南、青年南大街以西、浑南西路以北围合区域内：可经南堤中路、营盘北街、浑南三路匝道、青年南大街绕行；10∶00后，可经浑南西路、浑南中路绕行。2.金阳大街以东、南堤西路以南、彩霞街以西、浑南西路以北围合区域内：10∶00前，经绮霞街、浑南西路向西绕行；10∶00后，经浑南西路、浑南中路向东绕行。

（二）南堤西路沿线绕行路线经南二环路或浑南西路向西绕行。10∶00后，经浑南西路、浑南中路向东绕行。

（三）胜利大街沿线绕行路线可经南京街（南京桥）或长白北路、三好街（三好桥）绕行。

（四）阳光路沿线绕行路线可经城东湖街（或吉利湖街、大通湖街、南阳湖街）、沈辽路、二环路绕行；或经细河路（或仙女湖路）、揽军路、二环路绕行；或经浑南西路、南京街、二环路绕行。

（五）五爱立交桥绕行路线

1.二环路（东向西）至桃仙机场方向：可经二环路、富民街绕行。2.南北快速路至桃仙机场方向：可经青年大街、青年南大街绕行。3.青年大街（北向南）至东二环方向：可经青年大街、二环路绕行。4.青年南大街（南向北）至东二环方向：可经青年大街、文萃路、五爱街、南北快速路、五爱立交桥、二环路绕行。5.青年大街（南北双向）至K11方向以及K11至青年大街（南北双向）方向：可经三好街、香港路绕行。

（六）新立堡街沿线绕行路线西侧可经长安桥南街（长安桥）或祝科街（东塔桥）或长青街（长青桥）或富民街（富民桥）绕行；东侧可经东三环路（绕城高速公路）或伯官大街（伯官大桥）绕行。

（七）南堤东路沿线绕行路线可经浑南东路绕行。

（八）天赐街路沿线绕行路线可经天坛街或天成街绕行。（来源：辽宁日报）

沃尔玛山姆会员商店登陆沈城

9月6日，记者从市服务业委了解到，全球高端会员制商店——沃尔玛山姆会员商店已登陆沈城，将于本月10日正式开业。有业内人士表示，山姆会员商店落地沈城，将进一步带动沈阳实体零售创新转型，并丰富沈城的零售业态。

据悉，沈阳山姆会员商店坐落于和平区中海和平之门，占地超过2万平方米、层高超过9米、提供1000多个停车位。作为高端会员制商店，山姆会员商店提供个人会籍和商业会籍两种选择，分别针对个人和公司。会员可以购买到国内外高品质商品，会籍可用于全球800多家门店和多个线上购物渠道。山姆会员商店将通过差异化的高端商品、专属的会员权益和服务，为沈阳人民带来更优质的购物体验。（来源：沈阳日报）

沈北道义地区：2800亩花海花开正旺

走出地铁2号线蒲河路站，抬头远望，就可见一片灿烂的花海，美不胜收。“过去开窗满眼是垃圾和杂草，现在推门就见花的世界。”9月6日，家住沈北新区道义核心区的居民纷纷向记者道出心中的喜悦与感慨。

从创建全国卫生城市、改善地铁出入口周边环境出发，今年6月，沈北新区对南起蒲河路，北至四环，东起七星大街，西至道义大街区域近3000亩杂草丛生、建筑垃圾堆砌之地进行全面整治，铲除杂草，清运和填埋建筑垃圾山，在此基础上，建设以野花组合和向日葵组合为主体的花海，以及道义城市花海公园。目前，花海花开正旺，城市花海公园将于“十一”黄金周期间向市民免费开放。

记者了解到，花海共包含33个地块，面积达2829亩，目前向日葵及野花已经开放，适合游客观赏与拍照。

占地244亩的城市花海公园分为开阳园、玉衡园，是集公园广场、慢行系统、休闲空间、附属设施、服务设施、导视系统，照明系统于一体的永久性休闲公园。公园内，除了绿地、休闲长廊、阅读亭等基础设施外，更别出心裁地设计了各式的慢行跑道，如海棠跑、阳光健康跑、夜光跑。伴着海棠花、夜光与星光，奔跑将是一份惬意的户外运动。此外，公园内还设置了篮球场、乒乓球场地和综合健身场地，满足各种健身人群的需求。（来源：沈阳日报）

外墙砖脱落 屋顶多处漏雨 近千万买办公楼 交房5年不敢入驻

“企业为借助东北总部基地这个平台招揽客户，花了近千万元巨资购买一套办公楼，结果交房后，5年时间房子无法入驻，如今成了摆设。”

9月5日，沈阳市兴合钛业有限公司副总经理岳强在沈北新区东北总部基地购买的办公楼前，拾起掉的一块块楼体外墙砖，一筹莫展。

市民投诉

楼体外墙砖掉落存隐患

近千万办公楼不敢入驻

岳强介绍，沈阳兴合钛业有限公司于2011年5月在沈北新区道义开发区，购买了由沈阳东北总部基地开发建设有限公司出售的办公用商品楼一栋，共7层，办公楼总价款910.4万余元，全款交购。

2013年10月交房，因已临冬季，办公楼暂未装修，2014年春天准备装修时，公司工作人员发现楼体外墙砖普遍脱落，室内屋顶漏雨，立即向开发商报修。

“维修后，其他墙体又相继脱落，险些砸到公司派去查验维修情况的工作人员。”岳强说。

岳强称，公司多次与开发商沟通，要求开发商彻底排除墙砖脱落隐患，但时至今日，问题仍未得到有效解决。

“我们向开发商反映过多次，他们得知情况就安排工人点对点哪坏修哪儿，只采取修修补补，结果年年修年年坏。”岳强说，由于安全隐患没有彻底排除，导致公司无法启用办公楼。

除楼体外墙砖脱落问题，办公楼内部设施和施工质量问题同样让岳强及公司员工心存担忧。

岳强介绍，2014年8月22日11时，公司负责人和两名管理人员一起去办公楼查看房屋时，电梯突然出现故障，将三人困在电梯内40余分钟。

“当时正值盛夏，三人的手机在被困电梯中无信号，求救电话打不出，三人轮流拼命敲打、呼救，因为闷热和惊恐，几近虚脱。幸亏几名员工在进入电梯前曾打电话通知物业给送钥匙，物业人员赶到后，被困电梯里的三个人才脱险。”岳强说。

另外，岳强还列出办公楼内部存在的其他问题：包括楼内消防栓成摆设，无消防带，没有消防水，消防中控目前无法正常使用，无法联动；屋顶多处漏雨，内部墙皮脱落，墙体开裂。

岳强说，由于办公楼内部和外部存在多处质量问题，公司多次向开发商方面反映，至今没有得到妥善解决，尤其是楼体外墙砖脱落隐患没有彻底排除，成了悬在头上的“暗器”，考虑到公司员工和客户的安全，公司至今不敢启用办公楼。

记者走访

墙面现“伤疤”墙砖散落

楼内消防设施成摆设

9月5日，记者和兴合钛业有限公司相关负责人来到东北总部基地，公司办公楼位于蒲河大道888号西五区6号。由于久未入驻，办公楼并未进行装修，大门紧锁。

站在楼下向上望，外面楼体有部分墙砖脱落，多处墙面有修补过的痕迹，掉落在楼下草坪上和楼外步行梯上的破碎墙砖随处可见。

岳强从地上拾起几块掉落的墙砖捏了捏说：“粘贴墙砖的材料用手一捏就碎，楼体上的墙砖说不准哪天还会掉下来，万一砸到人后果不堪设想。要是砸到了客户，企业就不用干了。”

岳强称，近期开发商和物业安排工人对外墙的墙砖进行过修缮，楼体可见的“伤疤”少了一些。

打开门锁走进办公楼，楼内虽有消防栓设施，但无消防带和消防水，部分墙面有雨水渗漏过的痕迹，办公区域和步行楼梯通道部分墙体有开裂痕迹。

岳强说，交房后公司缴纳了物业费和取暖费，此处办公楼已投入近1000万元。岳强坦言，当初基于相信东北总部基地的品牌选择在此购买办公楼，借助总部基地平台寻求发展，结果因为办公楼内外的质量问题和安全隐患，造成交房5年无法放心入驻办公。他认为，公司所受的一切损失应由开发商方面承担。

岳强透露，公司向沈阳东北总部基地开发建设有限公司提出退房要求，并要求开发商向企业赔付相应的损失。

开发商回应

施工存瑕疵已起诉施工方

同意维修 若退房需申请

针对办公楼楼体外墙砖脱落等问题，东北总部基地项目执行负责人表示，沈阳兴合钛业有限公司业主反映的楼体外墙砖脱落等问题确实存在，业主于2011年在东北总部基地购买了办公楼，交房前此栋办公楼经过权威部门验收合格，业主本人对办公楼进行过全面验收，并有业主的签字，验收合格后开发商才向业主交房。

该负责人称，东北总部基地出售的办公楼楼体外墙砖脱落并非个案，园区内还有部分办公楼存在同样的情况，开发商发现楼体外墙砖脱落后，经查验发现确实存在质量问题和施工瑕疵，但施工方并不认可，目前开发商方面已通过法律途径起诉施工方追责。

上述负责人表示，根据国家相关规定，新建建筑物使用过程中的防水保修期为5年，楼体外墙砖保修期为2年，在保修期内业主提出的维修诉求，开发商方面可以保证随叫随到，但需要维修环境，需要业主配合，因为业主未提供钥匙，给维修带来了一些不便。

对于维修采取的方式，上述负责人回应称，对于涉事业主办公楼楼体外墙砖的维修，需把脱落墙砖和周边有问题的墙砖全敲掉，再用水泥砂浆补上，这种维修方式与正常的维修不同，正常的维修施工在楼底搭架子，但对于该栋楼的维修，考虑到不影响业主在楼内工作和生活，采用了“蜘蛛人”进行维修。

“这种方式维修，需要业主提供钥匙，把‘蜘蛛人’从楼上安全放下来。”上述负责人称。

他强调，受施工过程、施工材料、气候环境等诸多因素影响，很多问题是在办公楼使用过程中暴露出来的，发现质量问题开发商会及时维修，目前维修过的墙砖没有出现脱落，如果业主提出维修要求，开发商方面可以保证，在上冻之前对有问题的墙砖重新维修。

对于业主担心的外墙砖脱落砸人隐患，东北总部基地园区物业公司负责人表示，物业方在园区已经投了物业公共责任保险，一旦出现意外事件，有保险公司负责理赔。

对于业主反映的办公楼内消防栓无消防带、消防用水以及墙面裂缝等问题，项目执行负责人表示，楼内没有供暖，所以不能供水，内部问题可以随时维修，包括办公楼内其他问题，只要业主配合，开发商可以负责维修。

针对业主反映的电梯困人情况，上述项目负责人解释称，电梯困人并非电梯出现质量问题，而是由于当时使用的是临时电，电量供配出现问题，导致电梯困人。

他表示，开发商方面一直向有关部门申请为东北总部基地通上正式电，但由于一些原因，直到今年7月底才通上，现在电梯可以正常运行，不会出现电梯困人情况。

对于业主提出的退房要求，东北总部基地项目执行负责人表示，业主可以正式写退房申请，然后交给东北总部基地，东北总部基地将向北京公司上报，如果公司没有同意，业主可以通过法律途径维权。（来源：华商晨报）

年内楼市调控超300次 “金九银十”要凉凉？

今年以来，楼市调控密集程度远超往年。

中原地产研究中心的数据显示，仅今年8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。

专家认为，虽受到调控影响，但作为房地产销售的传统旺季，“金九银十”期间的市场交易状况或能保持不错势头。临近年底，资金与销售业绩承压的房企，也不排除“以价换量”。

又见约谈 单月楼市调控次数创纪录

进入下半年，中央和地方发布的各类调控措施逐步落实，约谈房价涨幅“冒尖”城市，成为整治措施的亮点之一。

8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调，综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序。

根据国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，7月份上述五城新房价格分别环比上涨2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，涨幅居70城前列。

地方监管部门也没有松懈。8月16日，湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，制定房地产市场调控方案。

“调控压力上，比之前有所加码，‘数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨’成为一种模式。当前楼市调控已经从过去的地方主导转变为地方担负主体责任，住建部等多部委加强指导。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示。

另一方面，多个一二线城市房租价格变动，引起广泛关注，多地都加强了对住房租赁市场的管理。北京市住建委联合多部门集中约谈了住房租赁企业，要求企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

从城市类别来看，张大伟认为，之前出台调控政策的城市主要集中在二三线，而从8月份来看，房地产调控从中央到地方、从一二线城市到三四线城市均有大量分布。房地产市场的各种随机检查，成为当月楼市调控的最主要特点。

张大伟指出，过去，地方政府在调控政策的执行上“喊打超过真打”，但预计未来几个月，楼市调控力度将全面超过2018年上半年。住建部等多部委将对楼市实施政策监管，对稳定市场起到积极作用。

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，接下来或许不会有过多新的政策出台。而在所有新增的调控措施中，住建部在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动最为严厉，影响很大，会让市场更加规范。

“金九银十”仍有成色 以价换量或会出现

“金九银十”历来都是房地产的销售旺季，尤其是在2016年的9、10月，全国的商品房销售额与销售面积都有很大幅度的增长。但随着严厉的调控措施出台，2017年9、10月间的销售增速较之前有所放缓。

对于今年的市场，某研究院智库中心研究总监严跃进认为，“金九银十”行情还会出现，“一是各地的推盘节奏正在加快，会带来市场交易的上升；二是全国房地产市场还有很多新的机会，比如，银行贷款有放松的可能；三是房价有点抬头，市场交易也会加快，且不会有太多的观望情绪。”

“市场交易会继续强劲，预计部分大城市的表现会好于预期，这与此类城市积极增加供应等因素有关。”严跃进对中新经纬说。

加快住宅供应，正在一些地方落实。中原地产研究中心认为，今后几个月，北京的住宅供应量有望继续大幅增加，按照目前的趋势，商品住宅供应量或超5万套。

张宏伟预计，从现在至年底，不同城市的表现或不尽相同。在一二线城市，销售量可能有所增加，但价格不会抬升，甚至回调。三四线城市则分为两类，一是环一线、强二线的小城市，它们的表现会与一二线城市相同，而中西部、东北的一些没有出现楼市过热的地方，或仍有一定的机会。但到明年年中，即便没有新的调控政策，一些三四线城市的市场也会透支。

“从7、8月份开始，房企已经放低姿态，做出了一些价格调整，原因就在于企业今年的资金兑付压力比较大。资金压力大的企业想尽方法还钱，要么借新还旧，但现在借钱比较困难，要么加快销售，而这就要以价换量。同时，企业内部还有业绩考核压力，也会迫使其增加销售量。” 张宏伟说。（来源：中新经纬）

机构预测8月份CPI涨幅 同比抬升至2.2%

国家统计局将于9月10日发布8月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据。《证券日报》记者统计发现，招商证券等16家机构预测8月份CPI同比增长的最小值为2.20%，最大值为2.30%，预测均值为2.20%；PPI同比增长最小值为3%，最大值为4.30%，预测均值为3.96%。

招商证券首席宏观分析师谢亚轩表示，预计8月份CPI同比增速进一步抬升至2.2%，PPI同比增速进一步回落至4.1%。预计食品环比变动2.6%，其中猪肉价格环比涨幅进一步扩大，一方面得益于季节性，另一方面则受到猪瘟疫情的影响，但受养殖户抛栏等因素的影响，猪价自8月中旬已出现回落，短时间内预计仍有一定调整空间，继续关注疫情的控制情况。鲜菜价格的上涨更加明显，夏季高温以及部分地区水灾的影响对菜价构成了短期扰动，菜价超出季节性的上涨预计额外推升CPI同比约0.1个百分点。预计非食品价格环比小幅抬升至0.4%。整体来看，CPI环比预计增长0.8%。预计8月份PPI环比小幅抬升至0.2%，PPI同比则将回落至4.1%。

兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委告诉《证券日报》记者，消费品领域与工业品领域价格走势再现分化，食品价格上涨或带动CPI同比回升，但高基数将使PPI同比回落。为应对需求端“几头碰”的情况，一方面，9月份美联储如果加息，央行可能不会跟进，以提高金融服务实体的能力。另一方面，地方政府债券发行和使用进度将加速，带动基建投资资金来源回升，以实现稳就业和稳投资。面对地方债发行大量回笼流动性的情况，央行大概率在公开市场操作中进行对冲。（来源：证券日报）

上市房企半年卖房收入7740亿元 对楼市继续乐观

A股上市房企半年报披露完毕，135家房企半年卖房收入增至7740亿元，部分房企净利增长超2倍。

房企为何取得如此“好看”的业绩？集体发力长租公寓是否推高了市场租金？向三四线城市下沉式发展，影响了当地房价？

半年卖房收入7740亿元 17家净利增超2倍

据同花顺统计显示，上半年，A股135家上市房企营业收入共7740亿元，同比上涨24%；净利润合计852亿元，同比增长38%，即平均每家上市房企赚约6.3亿元，比去年同期多赚约1.73亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，除了部分转型的中小房企外，八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

上半年，万科净利润同比增长24.9%；恒大地产、保利地产等龙头房企净利润也明显提升；万通地产、中粮地产等17家房企更是净利润同比上涨超200%。

龙头房企中报为何如此“好看”？ 分析师张波对记者表示，行业集中度不断提升，让龙头企业有了更多操作空间；同时，2017年房地产项目在2018年上半年进行销售结转收入，对房企半年报有一定影响。

“房企利润上升还和周转率加快有关。受融资不断收紧影响，为了应对资金成本不断上涨、现金流短缺等问题，房企非常重视回款速度，尤其是在销售环节的现金回流。”张波说。

更多房企布局长租公寓 被质疑推涨房租

因被质疑推涨房租，近期“长租公寓”被推上风口浪尖。北京市住建委还在8月23日查处了昊园恒业、自如、中恒建业等23家涉嫌哄抬房租、打隔断群租等违法违规行为的中介机构。

不过万科总裁祝九胜在中报业绩说明会上表示，这可能有一点误会，“近一两年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但机构占比非常低，对住房租赁市场的渗透度有限”。

半年报中，不少房企透露了在住房租赁业务的动态。

2014年开始布局长租公寓的万科，截至6月末其长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

另外，龙湖旗下长租公寓品牌冠寓则陆续在北京、上海、杭州等16个城市开业运营，累计开业房间数量超2万间，开业超过6个月的项目平均出租率为90.1%。

某房地产研究机构数据显示，规模排名前30位的房企有三分之一已经展开住房租赁业务。

事实上，随着万科、龙湖、复星、旭辉等房企入局租赁市场，近两年住房租赁市场进入猛增阶段。

“未来，房企持有租赁项目进行出租的收益会上升，进而改变房企的经营方式。”某研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，部分房企在租赁业务方面还会不断创新，尤其会在租房信用体系的建立上有更多尝试。

三四线城市拿地不手软 助涨当地房价

伴随热点城市调控趋严、市场热度减弱等因素，核心城市群周边的三四线城市，成为房企的新目标，万科、旭辉、龙湖、融创等房企上半年均纷纷布局三四线城市。

半年报显示，旭辉地产加大了二线、强三线的城市布局，在三线及其他城市的土地储备金额占比近四成。其不断开拓“环沪都市圈”、环渤海等周边区域，新进入潍坊、淄博、常州、徐州、芜湖等三四线城市。

绿地控股的项目拓展重点则是围绕快速长大的高铁站和快速周转的三四线城市项目，上半年累计获取项目60个。

某房产研究院的监测数据显示，房企下沉三四线城市的脚步不断加快。上半年，一线城市拿地金额同比降约70%，而三四线城市则同比上涨约40%。

“这一操作背后的逻辑是抓住机遇、分散风险，在企业规模化扩张的内需驱动下，地域扩张很快从一二线蔓延到三四线城市；加之，棚户区改造加速，确实引发了房企新一轮的开发热潮，并在一定程度上助涨了三四线城市房价。”张波说。

国家统计局发布的70城房价数据显示，上半年三四线城市房价涨幅明显。7月份，35个三线城市新房价格环比上涨1.5%，涨幅再次扩大；同比看，三线城市新房和二手房价格涨幅都超过了5%。

不过对于房企这种下沉式布局，融创中国董事长孙宏斌称房企也存在焦虑。孙宏斌在融创半年报业绩会上说，“如果房企布局了四五线城市，市场冷得比较快，开发商压力可能就比较大”。

多数房企对楼市发展继续抱乐观态度

今年以来，官方多次明确强调，楼市调控不动摇。8月份，全国超过45个城市发布了约55次楼市调控，年内累计调控次数高达315次。

在这样的背景下，房企如何看待楼市走向？谋发展之路又会怎么走？

记者梳理发现，多数房企仍对中国房地产市场发展趋势抱以乐观态度。保利地产在半年报中就提到，房地产发展趋势依然向好，国内城市化进程推进与居住需求升级将继续拉动优质资产配置。

同时，调控政策将持续高压，成为龙头房企的普遍认知。

“行业整体政策基调依然趋紧。”浙江广厦半年报中指出，房企进入存量需求的博弈阶段，同时，房企成本普遍开始回升，行业整体杠杆率和短债压力上行，资金将继续向大公司和高评级公司集中，龙头房企优势将进一步扩大，中小民营房企面临更大的发展和资金压力。

银行业上市公司的半年报也暴露了房地产行业的融资问题：房地产行业不良贷款率正在反弹。

谈及原因，张波认为有三点：一是经济增速放缓导致房企资金链紧张，偿债能力下降；二是官方对房企融资的管控没有放松；三是行业集中度不断提高，中小房企融资难度越来越高。

面对新形势，部分龙头房企已经开始“转型”谋发展。保利地产在半年报中提出，将持续做大做强的同时，紧抓行业转型发展机遇，布局社区消费与房地产金融业务；万科也表示，将租赁住宅业务确立为核心业务。（来源：中国新闻网）

业内人士揭长租公寓装修内幕：家具挑便宜的买

“问题不是商业模式，而是外行人干内行的事情”。

8月31日，链家集团创始人左晖名下长租公寓运营商北京自如生活资产管理有限公司陷入因房屋环境致人白血病身故的质疑中。

这家中国目前规模最大的租房公司此前刚刚宣布从9月1日起下架所有首次出租房源，待空气检测合格后重新上架。

针对此次自如的甲醛事件，在北京一家家装企业担任市场部负责人的文浩（化名）给出了开头的那句话。

在记者采访过程中，不少业内人士提出了一系列问题——出租房应该采用怎样的环保标准、应该使用怎样的装修和家具、装修后应该空置多久才能出租、这一切的规矩在哪里、如果没有规矩就泛泛而谈环保安全有何意义？

价格便宜是中介购买家具标准

当前，长租公寓市场主要有两种模式，一种模式是整栋的集中式公寓，这些品牌公寓会把酒店、商办等物业整栋租赁下来，装修以后再出租；一种是分散式公寓，房源来自于业主，从房东手里把房源租下来，进行不同程度装修再出租。

对于自如的主要盈利模式，自如CEO熊林这样介绍：“我们的算账逻辑其实也很简单，就是把一套房子收进来，我们投钱装修、做标准化，再租出去，通过两端——房东端和客户端各收服务费，来覆盖我们的装修和运营成本。”

“自如的商业模式是对的，搜集散户手上的闲房，进行统一的装修和管理，然后租出去。很多创业公司很早之前就有类似的想法，但是没有能力实施的原因就是钱不够。”文浩说，这个模式有三个关键点：装修、管理、租出去，“管理和租出去对于自如之类的企业来说很简单，但是装修，他很外行”。

“可能觉得简单的刷墙铺地，弄得小清新一点就解决问题了。其实不完全如此。对于只租一间小卧室的年轻人来说，简单装修确实可以，因为他们不喜欢破破烂烂的旧家具，也没有孩子，身体健壮，而且住不了太久就会因为换工作而搬家。可是，公司业务开展到一定规模后，就会瞄准更高端的客户，会拿下一些租住面积更大、单价更高的房子，这就需要更高质量的装修。”文浩进一步分析说，可是不同档次客户的需求是不同的，情况也是不同的，“那种勉强能用的家具，在大房子里会因为量变而引起质变，3个小家具加一起可能不会对年轻人马上造成明显伤害，但是十几个大家具加一起就让加班加点的中年人无法承受了”。

对于这一点，曾经在某大型房地产公司做经纪人的魏小刚（化名）给予了些许证实。

“以略高于市场的价格向业主收房子，签长期合同，大约三年起。合同上还约定合同到期后配置的家具、电器和装修全部送给业主。对于这种情况，大部分业主都愿意签，一来不用操心房子，中介会派人打理；二来租金比一般价高，中介一次付齐，到手的租金多，而且不用承担客户中途走了不给房租一类的风险；三是有人装修、买家电不是挺好嘛。这对于业主来说确实是一件很好的事。”魏小刚说。

解决完了和业主这边的事情，接下来就要处理房子，主要工作则是在短时间内进行装修：刷墙；每个房间标配床、书桌、衣柜各一个；找保洁收拾一下屋子，就可以挂上各自的官网招徕客户了。

“桌子是那种木头渣子粘起来的，80元左右一套；床的零售市场价在300元以内，如果批发购买可能更便宜。这些配套家具的质量就看中介的良心了。”魏小刚说，假设租客找到一家刚收上来的房子，不出意外的话这套房子到中介手里也不过一个星期，“中介肯定不会留出半年时间释放甲醛，不会为了你的健康而让自己亏本”。

甲醛超标责任不止在中介

事实上，自如被爆甲醛超标已不是首次。

去年年底，有媒体曝出链家旗下自如出租房甲醛爆表，疑导致多名租客患呼吸道疾病。

上述报道称，其中一名租客在医院检查后，结果显示为“急性支气管炎”，且医生认为，患者身上的症状像是甲醛中毒。另一名有类似症状的租客去医院拍了片子，发现“双下肺纹理增强”。

租客用甲醛检测仪对卧室的甲醛浓度进行检测发现，其浓度在0.280毫克/立方米，仪器在靠近衣柜时数据最高升到0.382毫克/立方米。

“长租公寓要控制成本，5年之内要利润最大化，这样就很难做到达标，装修控制时间很短。”中原地产首席分析师张大伟认为，成本控制是造长大租公寓房屋内甲醛超标的主要原因之一。

张大伟告诉记者，长租公寓运营商不是房产的拥有者，他们考虑的是短期收益，在市场普遍签约3年至5年合同的情况下，周转会很快。“即使装修材料符合国标，也需要时间散味道，不可能装修完就入住。”他提到，有些长租公寓品牌商为了寻求高周转，甚至一边装修房屋一边把房源挂出去招租，这样的房子肯定存在影响健康的问题。

问题是否如此严重，业内专家看法不一。针对租住“甲醛房”致死的质疑，经济学家邓浩志认为，长租公寓如果真的存在甲醛超标问题，对租户身体造成了损伤，长租公寓运营商必须承担责任，“但这是不是生死责任得论证”。

邓浩志认为，甲醛的“锅”不应该全部砸到长租公寓头上，应该在行业的上游加强监管。“甲醛超标是施工管理的问题、材料质量的问题，这跟长租公寓市场的发展没有关系，这一问题在私人装修领域也普遍存在。”他说，运营商不会特意去挑甲醛超标的材料装修房屋，要防止甲醛超标，应该在建筑装饰、家具等上游生产环节加强监管。

遭遇甲醛房只退租无赔偿

此外，现在还有另一个问题亟待解决，那就是自如甲醛事件再次爆发后，越来越多的租客在自行监测租赁房屋内的空气质量后，发现问题重重。

“我和男友通过自如租赁了一套装修过的公寓，测试结果显示甲醛严重超标。联系自如的人，他们的说法是：自己去检测，他们负责费用，可以换，也可以退租。经过交涉后，工作人员称，所有有问题的房子按照程序走。”自如甲醛事件被曝光后，检测租赁房屋后发现问题的李小姐说，目前的情况是中介公司百般推脱，“对方称他们承担空气治理费用，但治理期间需要我们把物品搬离并自行寻找放心的暂住房间，治理完成后会退还治理期间的房租和服务费；若使用空气净化器，可以向公司申请免费使用3个月”。

此外，据目前检测出空气质量问题的租户反映，包括自如在内的一些长租公寓中介面对问题房，普遍采取的态度是“如果换租，需要自己寻找放心的房源”“如果检测有问题，可以申请免费退租，如果退租搬家可报销500元以内的搬家费用”。

今年6月，租住浙江省杭州市自如房屋的彭先生检测出房屋甲醛超标，在提供了国家认可的专业机构出具的报告书后，得到的结果是，已在此超标房屋内居住了将近两个月的彭先生被退还一个月房租和两个月服务费。

“也就是说，我们花了一个月的钱来吸甲醛，最后只不过是把钱退给我们了，可有谈到赔偿？”面对这样的结果，彭先生表示很无奈。

类似案例不止一个。8月31日，针对租客反馈及媒体报道的自如房源空气质量问题，自如发布公告称，9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待CMA（中国计量认证）认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租，并在自如App详情页展示检测合格报告。对有环保问题的房源，承诺无条件退租、换租。

同时，2018年6月1日后入住自如首次出租房源的租客，如对室内空气质量有疑问，可向自如申请免费空气质量检测。如存在房源空气质量超标问题，自如向用户提供三选一方案：无条件退租、换租；提供免费空气质量治理，经检验合格后再入住；90天品牌空气净化器无偿使用。

公告的推出并没有缓解舆论的质疑，在微博认证为“北京自如生活资产管理有限公司”的“自如客”下，大量网友陈述自己租住“甲醛房”的经历。

据了解，截至目前，针对甲醛问题，除自如外，蛋壳公寓、我爱我家相寓、YOU+公寓等长租公寓运营商并未对此作出说明。（来源：法制日报）

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2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事

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