楼盘分销，土地流拍，奉化楼市解析

哈喽可可

近两个月，奉化楼市表现的让人惊讶，不像以前客户都在紧盯那些楼盘认筹摇号，一天售空的繁荣景象。一些楼盘开盘去化严重下降，采用分销手段。甚至前几天还出现了土地流拍这种几年未见的现象，曾经方桥这个神奇的地方也失去了原来的火爆。影响楼市主要有几个要素，人口，经济，土地供应，金融政策和政府指导、规划。

人口主要看人口增长率和流动性，很遗憾奉化的人口净流入在市六区表现不太好，基本上几年没有多少增长，这也反应了当地的经济前景，不用深剖析了。自从奉化撤市设区以后，奉化新盘的购买客户有很大一部分是非本地人口，投资的属性很大，但是随着楼盘价格逐渐上涨，尤其是今年的新盘有的上涨了20%，这也让那些希望投资回报的人变得谨慎起来。

2020年奉化的土地供应量超过400公顷，占宁波市区第一位，这在很大程度上改变了以往的供需关系。撤市设区是好事，能申请更多的政策去改善奉化的硬件条件，给市民更多的实惠。三号线地铁通到奉化就是一个很好的政策，如果不是并入市区，国家怎么会同意多投入100多亿资金修建呢？但我们低估了资本的逐利性。开发商大加宣传地铁到宁波的便捷，在南商上班的人住奉化上班只要20多分钟，这都只是对投资的一种憧憬，谁心里都明白现实是有许多细节没办法解决。投资的多了，不但抢了当地刚需和改善的份额，也快速拉升了房价。本来奉化市民还在期待有更多的政策惠应，结果许多普通市民却察觉外来资本让他们和房子更增加了距离，并不是每个城镇家庭都有三百万，所以说大量的土地供应还是来得晚了些。

奉化撤市设区正好是国家棚改补助时期，先前得到的资金这几年大概也都用掉了，所以现在居民的购买力也会下降。奉化人口是前湾新区的1.6倍，经济生产总值却只领先几个百分点。虽然奉化在吸引投资，建设开发区的成果有目共睹，但基础薄弱，还有很长的路要走。奉化的房地产投资增长一直是工业投资增长的倍数，这种反哺经济形式一定不能长久支撑，所以当房地产刹车的时候，经济也会出现问题。秋天，我去一处养生小镇，那里基本全是拔地而起的新楼，让我惊讶的是养生小镇的房子基本我没发现低于16层的。

现在国家对楼市的金融收紧和严控使许多投资的客户都感到压力，所以也认清了是谁造成了奉化楼市的“热”。今年开始奉化将有大量的新房交付，就像股市解禁一样，一定会给市场带来大量的冲击。也是许多“资深人士”观望的原因。国家宣传“一带一路”那是重现历史的辉煌。开发商宣传一条地铁，一个医院(部分搬迁)是为买房。不知道这两个硬件条件能给楼市带来多少利好。其实，最大的原因还是今年的新盘提价有些过高，哪怕少提价几个百分点，受惠于民才是利好，坚持政策，房住不炒。

奉化是一个充满魅力的地方，有许许多多生长在那里，并热爱他的人民。有国家四A景区，有蒋公故里，宁波湾那样美丽的海滩。我们从来没有怀疑她的前景，但也希望在现代化经济发展的同时，保持她原生态的美丽，让大自然赐给我们的这块得天独厚的土地能让后来人不断欣赏。













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很多人说农村的会来接盘，但是我给你个数据奉化最穷的山区镇2020.09.01大堰镇一年级新生入学一人。大堰镇已撤小学，那名新生可以在城区他们认为最方便的任意学校入学最终选择的是锦溪小学。

旺仔

赶紧买，继续吵，过两年卖给外地搬砖的人，不用干活儿躺赚200万，坚信宁波房价5年超杭州，10年超上海[捂脸][捂脸][捂脸]

不是小号

奉化外来人口是在流入的，但本地人口流失很严重的，缺少高薪的产业，年轻人大学毕业除了公务员事业单位都跑宁波去了。每年大学毕业生至少六七成不回奉化。

敬你

过几年又有人会说，当初没人买时我为什么不买一套。

trqi2896

坐等14、15年的行情再现

半夏初秋CC

房比人多，还无工业

无敌软妹子

奉化到那里都是房子，人少房多。

傲小妖77

奉化确实不应该在主城区以外到处建房子，奉化应该集中精力建设主城区，银泰城南山路都是破破烂烂的，何谈去搞方桥？应该和国家一样，建立中心城市，奉化应建立主城区银泰城南山路的繁荣，从而带动周边

不希望就不失望

最关键，奉化软件方面尚需很大提升！！！